昨天，國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，被業(yè)內稱為“國五條”細則。除原本已被市場預期的限購令升級和二套房貸款政策外，細則中“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，嚴格按轉讓所得的20%計征”的規(guī)定引起市場嘩然。
　　【新政】
　　出售自有住房按差額20%繳個稅
　　細則要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
　　限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續(xù)提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。
　　總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作。對房價上漲過快的城市，要進一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。
　　要增加普通商品住房及用地供應，原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量。
　　【算賬】
　　個稅按差額20%征，賣一套房要多繳數萬元
　　目前，我市執(zhí)行的二手房征收個稅規(guī)則是：賣方需繳納的個稅是差額的20%或總額的1%，賣方可選擇有利于自己的數額來繳納；如果這套房屋購購已滿5年且為家庭先進住房，則可免征個稅。在實際交易中，賣方一般會選擇按照房價總額的1%來繳納個稅。
　　新出臺的細則并未提及總額1%的繳納方式，也沒提及“家庭先進住房可免征”，這意味著今后繳納個稅都將按照差額的20%來征收，預計這將對二手房交易帶來較大影響。
　　以一套總價為150萬元的房屋為例，如果房主當初購購價為100萬元，按原來的總額1%繳個稅，只需1.5萬元；如果是家庭先進住房且購購已滿5年，則不需繳這筆費用。如按照新政，則要繳10萬元，是原來的6倍多。
　　南京我愛我家市場部總監(jiān)胡涓娟認為，新政將對二手房市場帶來較大沖擊。但現(xiàn)在房主往往報的都是凈得價，如果個稅調高，房主勢必要習慣性地轉嫁給購方，反而會抬高購房人的購房成本。
　　南京房地產建設促進會秘書長張輝說，新政將對近年來房價漲幅過大的二手房造成嚴重影響。預計在南京確定執(zhí)行時間之前，二手房會加速交易過戶，市場短期內會很瘋狂，執(zhí)行后會“速凍”。
　　【影響】
　　我市高淳溧水將步入限購行列
　　專家：效果如何，關鍵在執(zhí)行力度
　　江蘇省房地產研究所所長李智認為，新政提高了購房門檻和購房成本，會對改善型購房需求產生直接的影響。同時，對整體市場的房價、銷量、購賣雙方的心態(tài)也會有一定威懾作用。限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，按照此條規(guī)定，剛剛撤縣建區(qū)的高淳、溧水兩地將會加快步入限購行列。
　　南工大天誠不動產研究所所長吳翔華認為，提高住房轉讓所得稅會直接增加投資客房產的轉讓成本。目前全國房價增長快的城市，有的是因供不應求所致，有的則是因投資因素所致，南京更接近后者。該政策是否能影響到未來房價的走勢，關鍵還要看執(zhí)行力度。短期內，其對南京房價的影響不會很大，若能在稅收制度上調控，并嚴格執(zhí)行，由投資力量導致的房價上漲勢必能得到有效抑制。
　　【供地】
　　南京今年已成交土地86.4萬余平方米
　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2011年我市供地計劃是500萬平方米，實際成交458萬余平方米，完成率約92%。2012年，我市供地計劃為400萬平方米，實際成交393.6萬余平方米，完成率達98%以上。連續(xù)兩年的供地計劃完成率都比較高。今年以來，市國土局已新掛牌12幅地塊，總供地面積達到77.3萬余平方米；實際成交土地也已有12幅，累計成交面積達86.4萬余平方米。
　　據了解，我市將于本月底前公布今年的住房用地供應計劃。業(yè)內預計，由于主城區(qū)土地資源有限，今年河西區(qū)、三大副城、南部新城、麒麟科技創(chuàng)新園、燕子磯新城、下關濱江、江心洲生態(tài)科技島等新興功能板塊，將成為供地的“主力軍”。

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