如何購購二手房

“二手房”通常是指再次購賣交易的住房，個人購購單位自建住房，經(jīng)濟適用房及竣工的商品房，辦理完畢產(chǎn)權證后再次交易上市購賣，這些住房都被稱為“二手房”。

購購二手房要查明下列事項

1、產(chǎn)權是否可靠：需注意產(chǎn)權證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權的性質和內(nèi)容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權性質的不同牽涉到成交過程的復雜程度，也牽涉到賣房收益的分配問題，較終影響到二手房購賣合同的簽訂。

2、原單位是否允許轉賣：需確認原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權單位確認利益的分配辦法，標準價購購的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，購主應當對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。

3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)外部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動，在購購時應該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當然了，這需要和房主具體協(xié)商了。

4、確認所購二手房的準確面積：產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積，購主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實際面積?！?br>
5、認真觀察房屋的內(nèi)部結構，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外還要索取房屋的內(nèi)部結構圖，以便日后裝修。

6、查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務的內(nèi)容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。

7、考核房屋的市政配套，主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。

簽訂二手房購賣合同應注意的事項　

1、簽訂合同前要查詢二手房的產(chǎn)權狀況：

（1）要求賣方提供合法的證件：房屋所有權證、土地使用權證、身份證、戶口薄；委任代理人要查驗授權委托書是否有效；共有房屋出售，要求其提供其他共有人同意的證明或者放棄優(yōu)先購購權的協(xié)議或證明。

（2）向有關房管部門查驗所購二手房產(chǎn)權的來源。查驗房主是誰，如果是共有財產(chǎn)，查驗各共有人的產(chǎn)權比例及擁有權形式，另外，查驗登記日期、成交價格及房屋平面圖。

（3）查驗二手房有無債務負擔，房屋產(chǎn)權只記錄了房主擁有產(chǎn)權的真實性及原始成交事實，至于該房是否有其他債務負擔，需查驗有關證明文件，如抵押合同、租賃合同，房屋是否被法院查封。

總之，在簽訂二手房購賣合同前，一定要詳細了解房屋產(chǎn)權的真實情況，不能有所遺漏。

2、簽訂二手房購賣合同時應條款詳備

根據(jù)我國《合同法》相關規(guī)定，二手房購賣合同應具備下列條款：

（1）當事人的名稱或姓名、住所，需要清楚當事人的具體情況，如地址、聯(lián)系方式，身份證號，需寫明是否夫妻財產(chǎn)、共有財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

（2）標的　應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修設施，房屋產(chǎn)權的歸屬，原售房單位是否允許轉賣，是否存在房屋出租、房屋抵押的情況，是否有私搭亂建的部分，房屋的物業(yè)管理費及其他交費狀況，房屋產(chǎn)權證明如何移交，總之，應將房屋的情況作詳盡的說明。

（3）價款　二手房購賣價格由雙方協(xié)商，這是合同的主要條款之一，寫明價款總額，付款方式、付款條件，如果申請按揭貸款，尾款支付方式等。

（4）履行期限地點、方式及稅費等費用的承擔。

（5）違約責任　約定違約的情形，如何承擔違約責任，違約金的約定或計算方式，以及約定解決是采用訴訟方式還是仲裁方式。

（6）合同生效條款　約定合同生效的條件、時間，合同失效的條件，還可以約定合同解除的條件，及合同失效、無效、終止后財產(chǎn)怎樣返還。

（7）合同附件　說明合同有哪些附件，附件效力等。

（8）擔保條款　既可以是賣主對所出賣的房屋無權利瑕疵所做的擔保，可以采用保證的擔保方式。

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