每個(gè)城市都有自己的商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)布局的合理程度是決定城市商業(yè)技能是否完善的標(biāo)志之一。十多年來，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)特別是零售業(yè)的迅猛發(fā)展是有目共睹的，尤其是百貨商場(chǎng)的倒閉、超市業(yè)態(tài)的蓬勃興起和外資零售商業(yè)的“入侵”，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)。商業(yè)房地產(chǎn)到目前為止尚屬新興產(chǎn)業(yè)，因此這里我對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的特型總結(jié)多是通過將其與住宅地產(chǎn)的比較中得到的。
1、商業(yè)+房地產(chǎn)　高度的資源整合性
操作商業(yè)房地產(chǎn)的難度很多是集中在對(duì)于社會(huì)資源的整合上，整合的成功是項(xiàng)目成功的前提和基礎(chǔ)。而之所以存在這種難度，是因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，商業(yè)的陌生與復(fù)雜就好像是奇異的漩渦：誘惑了，而少有差池就會(huì)全軍覆沒。
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資源的整合提出了更高的要求。對(duì)于住宅地產(chǎn)來說，需要整合的資源僅僅局限在建筑一個(gè)領(lǐng)域之中，開發(fā)商需要經(jīng)土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等相關(guān)資源加以市場(chǎng)化的整合，使產(chǎn)品迎合市場(chǎng)的要求。而對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，需要的是跨行業(yè)的資源整合，需要面對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)零售業(yè)的資源之間相互融合。另外，SHOPPINGMALL在本質(zhì)上是各種商業(yè)業(yè)態(tài)，包括百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店等等的集合體，不同業(yè)態(tài)的出現(xiàn)和發(fā)展，是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段所采取的不同經(jīng)營(yíng)形式，他們之間不存在替代的關(guān)系，而是一種互補(bǔ)和融合，相互間的協(xié)調(diào)運(yùn)做。較重要且頗具特色的是，MALL具有專業(yè)集合的概念，具有融合多種業(yè)態(tài)的能力，把相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行了有機(jī)整合，從而滿足消費(fèi)者更高的消費(fèi)需求。不僅要研究房地產(chǎn)開發(fā)，還要全面認(rèn)識(shí)商業(yè)市場(chǎng)；不僅要研究商業(yè)市場(chǎng)的需求，還要研究房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)的適應(yīng)性。從這個(gè)層面上說，商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)資源整合要求的深度和廣度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅房地產(chǎn)。
既然在商業(yè)房地產(chǎn)中，地產(chǎn)開發(fā)商需要面對(duì)整合零售業(yè)的重任，而且事關(guān)成敗，那么研究零售業(yè)就是每一個(gè)要涉足商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商的課題。地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為商業(yè)服務(wù)，商業(yè)依靠地產(chǎn)擁有全新的經(jīng)營(yíng)空間病實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值，因此，從本質(zhì)而言，商業(yè)地產(chǎn)就是商業(yè)零售企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)合的產(chǎn)物。
正是因?yàn)槟壳暗纳虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了店鋪網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，對(duì)于具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，業(yè)態(tài)組合是項(xiàng)目前期規(guī)劃中的要點(diǎn)。完成了業(yè)態(tài)組合，也就是完成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來面貌的規(guī)劃，它依據(jù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，針對(duì)市場(chǎng)盲點(diǎn)，需要各具特色而又能夠糅合為一體，內(nèi)部風(fēng)格、行業(yè)、功能不同，對(duì)外則是完整、細(xì)致、更強(qiáng)有力的統(tǒng)一體。所以，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要與商業(yè)零售企業(yè)進(jìn)行更深度的合作，而且對(duì)于開發(fā)商來說，更重要的是和什么樣的商業(yè)企業(yè)合作。這里面有兩個(gè)要點(diǎn)：1、商業(yè)企業(yè)的實(shí)力，就目前萬達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)，是世界500強(qiáng)的商業(yè)企業(yè)，或者是國(guó)內(nèi)前三名的企業(yè)。沈陽(yáng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中的沃爾瑪、歐倍德、百盛等都屬于這樣的企業(yè)，因?yàn)橹挥羞@樣的企業(yè)，才擁有成熟的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和超強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，可以說每一個(gè)都是各自行業(yè)中的佼佼者，這樣才能稱得上是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。2、商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在同一廣場(chǎng)中，百貨、餐飲、家具、娛樂、超市等業(yè)態(tài)領(lǐng)域的比例多少、如何組合要根據(jù)城市商業(yè)格局的需求而定，大而全或者小而少都是不合適的。因此在這種合作中，更多的借鑒商業(yè)企業(yè)多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，從而規(guī)劃出符合市場(chǎng)要求和發(fā)展要求的商業(yè)廣場(chǎng)是每個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的必要功課。而萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，正是通過引進(jìn)這樣的主力店，規(guī)避已經(jīng)趨于飽和的商場(chǎng)中潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。
2、管理決定成敗
工作的在于經(jīng)營(yíng)管理　在住宅房地產(chǎn)的開發(fā)中，能夠?qū)⒎孔尤抠u出去就是成功，不論是有意炒高價(jià)格或者壓低價(jià)格，總之清盤就是勝利。但是，在商業(yè)房地產(chǎn)中，成功的標(biāo)志又在哪里？是什么決定著較后的成?。?
頭先，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的工作并不在于將房子蓋好，而是如何經(jīng)營(yíng)和管理。當(dāng)然，建筑的質(zhì)量是必不可少的基礎(chǔ)，沈陽(yáng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)用一年的時(shí)間完成一期共23萬平方米的建筑施工，可以保證完全是在高標(biāo)準(zhǔn)之下做到的。但是，與住宅房地產(chǎn)的不同就在于，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)完成僅僅是全部項(xiàng)目的一個(gè)開始，或者說整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)僅僅完成了20%，更加重要的工作——商業(yè)物業(yè)管理才是項(xiàng)目較終是成功或者失敗的因素，而這項(xiàng)工作恰恰是需要很長(zhǎng)的時(shí)間投入的。
較近，沈陽(yáng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)剛剛將商鋪交到業(yè)主的手中，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)工作也進(jìn)入了 ，作為開發(fā)公司，我們的工作已經(jīng)告以段落。但是，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的新紀(jì)元才剛開始，商鋪交付、廣場(chǎng)開業(yè)才是標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的正式啟動(dòng)。在未來的時(shí)間里，商業(yè)管理公司將全盤負(fù)責(zé)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的管理工作，長(zhǎng)久持續(xù)的旺場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)萬達(dá)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)——以穩(wěn)定資金流筑就百年企業(yè)。
管理的前期介入

很多人認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)在操作中是先開發(fā)，后管理的。但是，要保證一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較終成為一個(gè)成功的項(xiàng)目，商業(yè)管理概念的前期介入是十分必要的，其中較顯著的表現(xiàn)在于商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目建設(shè)中的滲透。在商業(yè)房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)的開發(fā)需要全面為商業(yè)服務(wù)，要完全實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的使用功能要求，這就和住宅地產(chǎn)中所有的規(guī)劃都需要尊重人居的需求一樣。沈陽(yáng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在前期規(guī)劃中，就已經(jīng)開始考慮未來商業(yè)管理的要求，例如步行街如何設(shè)置、商鋪的大小面積、主力店的布局以及周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)分區(qū)等，為后期商業(yè)管理公司的工作打下了很好的基礎(chǔ)。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是需要一氣呵成的，這“一氣”就是商業(yè)管理，不夸張地說，它是整個(gè)項(xiàng)目的精神、靈魂和命脈。
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值建立在商業(yè)物業(yè)管理之上　

住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)適于居住的房屋，產(chǎn)品的價(jià)值在于實(shí)現(xiàn)舒適、溫馨、和諧的生活環(huán)境。而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)適于投資經(jīng)營(yíng)的商業(yè)店鋪，產(chǎn)品的價(jià)值在于實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可增值保值、不斷創(chuàng)造利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。因此，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)出來的房屋不能夠?yàn)闃I(yè)主和經(jīng)營(yíng)者帶來利潤(rùn)，就相當(dāng)于住宅房地產(chǎn)建造出來的房子不能居住一樣，毫無價(jià)值。所以，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值是建立在商業(yè)物業(yè)管理之上的，商業(yè)房地產(chǎn)的目標(biāo)就是要借助商業(yè)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值功能。
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)較終將面臨的是商業(yè)領(lǐng)域的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)不僅需要爆發(fā)力，同時(shí)也需要耐力。只有商業(yè)廣場(chǎng)能夠順利經(jīng)營(yíng)、持續(xù)旺場(chǎng)，才能夠?yàn)樗虚_發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)的人帶來利益。而對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是銷售商鋪還是靠租金過活呢？這就涉及到商鋪的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的協(xié)調(diào)問題，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，理順物業(yè)管理的關(guān)鍵點(diǎn)。從沈陽(yáng)萬達(dá)乃至“萬達(dá)模式”來說，我們不贊成全部依靠租金收入支持企業(yè)，這樣既慢風(fēng)險(xiǎn)又大。因此，萬達(dá)采用了“三權(quán)分離”的方式，由業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)，由租戶擁有使用權(quán)，有商業(yè)管理公司擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，這樣既保證了各方面應(yīng)得的利益，又保證管理公司能夠順暢的實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的管理。
不論是購(gòu)購(gòu)商鋪還使租賃經(jīng)營(yíng)，業(yè)戶、經(jīng)營(yíng)者和萬達(dá)公司的目標(biāo)在本質(zhì)上是同一的，因此，在銷售和管理中，充分滲透商業(yè)房地產(chǎn)的新理念，同時(shí)作為開發(fā)商認(rèn)清自己與客戶是同舟共濟(jì)、息息相關(guān)的關(guān)系，也是做好商業(yè)物業(yè)管理，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的必要精神基礎(chǔ)。
3、快速開發(fā)
商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展空間有限，開發(fā)周期短　商業(yè)房地產(chǎn)興起兩年，吸引了大批資金進(jìn)入市場(chǎng)，眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資都在數(shù)億甚至數(shù)十億。但是，商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)相比，還存在的另一個(gè)特性就在于：商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展空間相對(duì)有限，因此開發(fā)周期比較住宅房地產(chǎn)而言要短。
中國(guó)人口眾多，因此對(duì)住宅的需求總量很大，僅城市中的數(shù)億人口，要實(shí)現(xiàn)全部的居住條件提升，就已經(jīng)為開發(fā)商設(shè)定了一個(gè)相當(dāng)巨大的市場(chǎng)空間。但是商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的是商業(yè)市場(chǎng)的飽和度，是人們消費(fèi)總量。對(duì)于中國(guó)的更多數(shù)城市而言，由于城市人口和消費(fèi)能力的限制，目前還不能接受商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)建設(shè)的大型商業(yè)項(xiàng)目，這也就決定了目前的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中的局部高密度的特點(diǎn)。但是必須看到，在這些目前有條件進(jìn)行大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的城市中，本身就已經(jīng)存在了許多商業(yè)街、百貨等，商業(yè)設(shè)施過剩的狀況由來已久，過度的重復(fù)性開發(fā)造成了許多城市商業(yè)資源的流失。應(yīng)該看到的是，目前城市商業(yè)所面臨的問題是商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和商業(yè)水準(zhǔn)的升級(jí)，而像SHOPPINGMALL這樣的大型商業(yè)項(xiàng)目就是要徹底的實(shí)現(xiàn)這一改變。
商業(yè)房地產(chǎn)面對(duì)的是有限的市場(chǎng)，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)僅需要很短的時(shí)間就能達(dá)到飽和，這也是萬達(dá)為什么要同時(shí)在十幾個(gè)城市運(yùn)作商業(yè)廣場(chǎng)的原因。
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的短期效益與長(zhǎng)期效益

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的城市而言，數(shù)十萬平方米的商業(yè)建筑群必將是震撼城市商業(yè)的一個(gè)巨人。從全社會(huì)的角度來說，商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的SHOPPINGMALL實(shí)際上也是在整合著城市功能、城市商業(yè)布局、城市消費(fèi)潛力等社會(huì)資源。因此，回歸到商業(yè)地產(chǎn)選址的問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意將長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和短期效益有機(jī)結(jié)合在一起，使企業(yè)既有能力完成短期開發(fā)，又能夠使未來的商業(yè)廣場(chǎng)得以持久經(jīng)營(yíng)。沈陽(yáng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到23萬平方米，萬達(dá)集團(tuán)選擇了沈陽(yáng)商業(yè)黃金旺地——太原街，使商鋪銷售在足夠的投資信心中順利完成，同時(shí)也使商業(yè)廣場(chǎng)的未來經(jīng)營(yíng)能夠在積蓄已久的濃厚商業(yè)氛圍中進(jìn)行，在某種意義上說，增加了項(xiàng)目成功的籌碼。
進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，需要長(zhǎng)期收益和短期收益的結(jié)合。如果只有長(zhǎng)期收益也就是租金收益，那么商業(yè)廣場(chǎng)就不可能像萬達(dá)這樣做成全國(guó)連鎖；如果只把眼光盯在短期收益上，那么商業(yè)廣場(chǎng)就一定不可能做大。短期收益解決開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中擁有足夠的資金，長(zhǎng)期收益則是為開發(fā)商創(chuàng)造持久穩(wěn)定的資金流。萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)中，一方面依靠單體項(xiàng)目的規(guī)模，另一方面也依靠全國(guó)連鎖的規(guī)模。
商業(yè)房地產(chǎn)的成敗在未來　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值需要依靠商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)，因此，即便現(xiàn)在可以看到所有的商業(yè)項(xiàng)目轟轟烈烈的開工、開業(yè)，但是只有時(shí)間能夠驗(yàn)證這些項(xiàng)目是否正確和成功。
商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)需要借助房地產(chǎn)的方式，但是更需要遵從商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)律和要

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