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商業(yè)地產(chǎn)策劃公司之商業(yè)街招商策略
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1053 次
商業(yè)地產(chǎn)策劃公司之商業(yè)街招商策略
商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模,不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所,其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成,并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列,如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街,等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中,它與購物、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限,是不可混淆的概念。
定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ),根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合,之后才進(jìn)入有目的的招商工作。
一、商業(yè)街的定位
1、商業(yè)街的商業(yè)主題。
即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。
例如以“中檔品牌,大眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場(chǎng),經(jīng)過二十年的經(jīng)營,形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念,調(diào)查顯示,在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%,而境外人士占了26%。
與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街,它的管理委員會(huì)根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款,成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街,調(diào)查顯示,在秀水街交易的客戶,87%來自東歐,11%來自中東,2%來自世界各地。
2、商業(yè)街的社會(huì)主題。
即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購物的功能,商業(yè)街是城市形象的代表,消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街,即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。
例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”,以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射,結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀,發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū),體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。
又如北京前門的大柵欄商業(yè)街,根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、 店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性,將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。
商業(yè)街招商策略二、選擇較佳業(yè)態(tài)組合
商圈里業(yè)態(tài)越豐富,商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟,各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn),可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部,各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展,這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說,商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀:具備購物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%,具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然,這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”,主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。
但是,在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分,如北京西單,僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪,是支撐不了一條街的整體開發(fā)的;又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街,是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店,在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成,這些都不是一個(gè)店所能作為的。
通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物、大型綜合超市為主,普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是,信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的依托,引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。
三、商業(yè)街的招商策略
招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟,也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是,商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購購商鋪,還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。
1、確定招商對(duì)象
招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定,例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目,一般都是引進(jìn)國內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對(duì)象,招商的對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。
還可以通過特殊項(xiàng)目的引入豐富商業(yè)街的功能,塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。例如品牌在本區(qū)域少有經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn),擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。某商業(yè)街曾引進(jìn)心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務(wù)機(jī)構(gòu)。
2、確定經(jīng)營模式
投資經(jīng)營:是指商鋪業(yè)主購購商鋪后自己直接經(jīng)營。
委托經(jīng)營:是指商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見,將商鋪委托商管公司租出去,讓別人經(jīng)
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