“隨著我國住房制度改革的深入，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)的糾紛問題日益突出?！?月16日，較高人民法院向社會公布了兩個有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋征求意見稿，負(fù)責(zé)起草的較高人民法院民一庭有關(guān)負(fù)責(zé)人這樣介紹司法解釋的起草背景。

這兩個司法解釋分別是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。前者是物權(quán)法頒布施行后，較高人民法院根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定起草的個司法解釋。后者則是較高人民法院頭次針對物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判工作起草的司法解釋。征求意見截止日期為2008年7月16日。

較高院民一庭這位負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)《物權(quán)法》及《合同法》等相關(guān)法律的規(guī)定，針對建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況和新問題，起草了這兩個征求意見稿。

西南政法大學(xué)教授趙萬一認(rèn)為，出臺建筑物和物業(yè)兩個方面的解釋，是借鑒了日本的做法，因?yàn)樗鼈兩婕暗綇V大群體的切身利益。

而《物權(quán)法》起草小組專家，中國人民大學(xué)法學(xué)院院長王利明評價說，較高院的兩個司法解釋準(zhǔn)確地細(xì)化了《物權(quán)法》中有關(guān)抽象概念，將在以后的司法實(shí)踐中發(fā)揮重要作用。

建筑物所有權(quán)的區(qū)分，如小區(qū)綠化帶、車庫、大堂、樓梯、過道、小區(qū)綠地等的歸屬問題，因社區(qū)的公共部分和與私人所有權(quán)存在交叉，常常發(fā)生糾紛。

“傳統(tǒng)的開發(fā)模式，是開發(fā)商交房后才進(jìn)行劃分，導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主糾紛不斷，必須將劃分前置才能化解這一矛盾。”全國人大代表，重慶索通律師事務(wù)所主任韓德云說。

《物權(quán)法》第六章，對建筑物區(qū)分所有權(quán)對其基本原則進(jìn)行了規(guī)定，但同時存在操作性不強(qiáng)的問題。

西南政法大學(xué)民法教授譚啟平稱，《物權(quán)法》頒布之前，司法實(shí)踐已涌現(xiàn)大量關(guān)于建筑物所有權(quán)區(qū)分的判例，因此較高院在《物權(quán)法》頒布之后，未實(shí)施之前，就已有針對其出臺司法解釋的規(guī)劃。此次征求意見的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》共十八條，對物權(quán)法第六章所稱的“業(yè)主”、建筑物區(qū)分所有的“專有部分”和“共有部分”等概念進(jìn)行了詳細(xì)解釋。

其中引人關(guān)注的停車位歸屬?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

這個規(guī)定由于偏重于原則性的闡述。在實(shí)際操作中，各地的操作方法并不相同，分歧較多。

這次司法解釋明確，建設(shè)單位沒有按照規(guī)劃文件中的配比頭先滿足業(yè)主的需要，而將車位或者車庫出售、與或出租給業(yè)主以外的人的，業(yè)主可以請求確認(rèn)該行為無效。

司法解釋中明確的另一個重要問題，是關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體資格。解釋規(guī)定，業(yè)主委員會具有訴訟主體資格，可以作為原告，沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，訴訟主體為業(yè)主大會或者業(yè)主。

而《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》共十一條，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)違約責(zé)任、違規(guī)收費(fèi)，對業(yè)主委員會或者業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)和公共維修資金的義務(wù)，以及物業(yè)服務(wù)合同的延期、終止和解除等作了明確說明。

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