6月16日，較高人民法院頭度向社會(huì)公布了兩份有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋征求意見(jiàn)稿，立刻在業(yè)界引起巨大反響。有法律界人士表示這將為以后的司法實(shí)踐提供更標(biāo)準(zhǔn)的法理依據(jù)，但部分學(xué)界專家則認(rèn)為意見(jiàn)稿仍有較大的改進(jìn)空間。

兩份征求意見(jiàn)稿分別為《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《所有權(quán)》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)》)。北京仁和律師事務(wù)所副主任孟憲生在詳細(xì)閱讀全文后，認(rèn)為這預(yù)示著“以前存在模糊法律界定的相關(guān)民事糾紛問(wèn)題將找到解決途徑”。

“近年來(lái)，有關(guān)建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題和物業(yè)服務(wù)糾紛的案件數(shù)量急劇上升，同時(shí)也是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，所以頭先選擇這兩部分草擬司法解釋?！痹鴧⑴c《物權(quán)法》起草工作的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授梅夏英對(duì)記者表示，雖然兩部司法解釋對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了細(xì)化，但“仍有許多模糊空間還需要具體化”。

所有權(quán)區(qū)分仍不明細(xì)？

《所有權(quán)》的前三條對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的“共有部分”和“專有部分”做出了詳細(xì)說(shuō)明。

“相比《物權(quán)法》第六章，《所有權(quán)》的可操作性更強(qiáng)?！遍L(zhǎng)期接觸相關(guān)司法案件的孟憲生表示，例如購(gòu)房綠地的問(wèn)題，《所有權(quán)》將小區(qū)規(guī)劃文件規(guī)定作為評(píng)判歸屬的標(biāo)準(zhǔn)。“從實(shí)踐的角度來(lái)說(shuō)，以后此類訴訟將有更權(quán)威的法律依據(jù)?！?p>梅夏英則認(rèn)為相關(guān)說(shuō)明仍然不夠明確?！靶^(qū)的建筑是互不連體的形態(tài)，本次司法解釋只針對(duì)建筑內(nèi)部的所有權(quán)問(wèn)題進(jìn)行區(qū)分，雖然提到了綠地、道路等，但對(duì)建筑物外部的小區(qū)部分所有權(quán)的定義仍然比較籠統(tǒng)。”

此前，車(chē)位歸屬問(wèn)題一直是小區(qū)管理中的硬傷，高價(jià)購(gòu)的車(chē)位無(wú)故被人占用也一直煩惱著諸多業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或出租等方式約定，而占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地的車(chē)位則歸業(yè)主共有。

鑒于此規(guī)定相對(duì)模糊的闡述，《所有權(quán)》做了進(jìn)一步明確：建設(shè)單位沒(méi)有按規(guī)劃文件中有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)配比規(guī)定滿足業(yè)主使用需要，而將其通過(guò)出售、與或出租等方式處分給非業(yè)主的，將被認(rèn)定為無(wú)效。

對(duì)此，梅夏英表示，雖然規(guī)定了業(yè)主擁有優(yōu)先使用車(chē)位的權(quán)利，但仍然沒(méi)有對(duì)車(chē)位的歸屬作出明確規(guī)定。他認(rèn)為：“關(guān)鍵在于車(chē)位是否納入小區(qū)容積率，這是能否登記成為專有產(chǎn)權(quán)部分的前提，但《所有權(quán)》并沒(méi)有體現(xiàn)”。

然而，《所有權(quán)》對(duì)建設(shè)單位沒(méi)有滿足業(yè)主的車(chē)位需求，將承擔(dān)舉證責(zé)任。孟憲生表示，舉證責(zé)任倒置是《所有權(quán)》中的一大亮點(diǎn)，將對(duì)車(chē)位歸屬的判定帶來(lái)便利。

訴訟主體資格成關(guān)鍵

“較高人民法院民事審判庭在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)《物權(quán)法》及合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，起草了這兩部司法解釋?！陛^高法院一位負(fù)責(zé)人如此解釋文件起草的初衷。

近年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛案件明顯增多。本次《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》共計(jì)十一條，詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任范圍，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)和公共維修資金的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同的延期、終止等方面作出了明確說(shuō)明。

“這必將推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！泵蠎椛硎?，在相關(guān)糾紛案件中，業(yè)主往往處于弱勢(shì)地位，關(guān)鍵便在于業(yè)主主體不夠明確。一旦發(fā)生糾紛，均為業(yè)主委員會(huì)應(yīng)訴，而“這個(gè)主體的應(yīng)訴資格本身就受到質(zhì)疑”。

孟憲生進(jìn)一步解釋，一方面業(yè)主委員會(huì)在目前并沒(méi)有合法的程序并通過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行篩選，僅僅是一個(gè)民意機(jī)構(gòu)；另一方面，業(yè)主委員會(huì)僅代表了部分業(yè)主的意愿，導(dǎo)致審判結(jié)果出來(lái)后，另一部分業(yè)主拒絕履行。而在《所有權(quán)》中，確定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的訴訟主體資格。

“但這樣的規(guī)定仍然只是權(quán)宜之計(jì)，構(gòu)建財(cái)產(chǎn)法人或者組織一個(gè)具有訴訟主體資格的非法人團(tuán)體才是長(zhǎng)久之計(jì)。”梅夏英說(shuō)。

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