“很多優(yōu)+ 惠政策將到期了，現(xiàn)在不購(gòu)房會(huì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)良機(jī)？”較近一周，剛大學(xué)畢業(yè)參加工作的小張非常矛盾：如果購(gòu)房，目前還沒(méi)有足夠的實(shí)力；如果不購(gòu)房，又怕錯(cuò)過(guò)了年底前的系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策；更擔(dān)心的是明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲。 年終歲末之際，小張?jiān)庥龅念愃茊?wèn)題已成為很多置業(yè)群體面臨的共性問(wèn)題。

　　近期，部分購(gòu)房者出現(xiàn)了盲目追漲、甚至沖動(dòng)性購(gòu)房的現(xiàn)象，業(yè)界專家特別提醒置業(yè)群體：歲末之際購(gòu)房，既要把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)，更要注意政策風(fēng)險(xiǎn)及可能出現(xiàn)的樓市較新態(tài)勢(shì)。
　　步：購(gòu)房前

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：不要盲目追漲，不可沖動(dòng)購(gòu)房

　　從記者了解的情況看，“小張們”遭遇的購(gòu)房心理矛盾主要有兩點(diǎn)：一是很多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策將會(huì)在今年底到期，再不購(gòu)房將錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)；如果購(gòu)房，現(xiàn)在還沒(méi)有做好準(zhǔn)備，相當(dāng)部分人認(rèn)為所儲(chǔ)備的“子彈”還不足以承受當(dāng)前購(gòu)房所能承受的壓力。二是年后購(gòu)房，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)前年排隊(duì)搶房的場(chǎng)面，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)大漲？

　　對(duì)于“小張們”當(dāng)前面臨的共同困惑，世家家機(jī)構(gòu)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析：上周成都的新增商品房供應(yīng)套數(shù)為6370套，新增供應(yīng)面積為439780.03平方米，主城區(qū)商品房成交面積為458522.19平方米。供應(yīng)方面，上周新增供應(yīng)量成倍上漲，供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積環(huán)比漲幅分別達(dá)到了351.13%、230.53%，供應(yīng)套數(shù)超過(guò)了秋交會(huì)新增套數(shù)，創(chuàng)下今年以來(lái)新增供應(yīng)套數(shù)新高。這組數(shù)據(jù)說(shuō)明，當(dāng)前成都房屋交易市場(chǎng)供需兩旺，而從當(dāng)前和后市發(fā)展的情況看，成都商品房的供應(yīng)量是充足的，像2007年高峰期出現(xiàn)的瘋搶房源的可能性基本不會(huì)發(fā)生。

　　“尚未作好購(gòu)房準(zhǔn)備，就不要盲目追漲，更不可沖動(dòng)性購(gòu)房。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成都區(qū)域分部總經(jīng)理助理舒寧則認(rèn)為，政府不可能放任房?jī)r(jià)飆漲，購(gòu)房者要注意政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)樓市的持續(xù)回暖，讓部分城市的一些開(kāi)發(fā)商“好了傷疤忘了疼”，有的又開(kāi)始像2007年那樣捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，對(duì)此國(guó)家有關(guān)部門已陸續(xù)出臺(tái)了治理辦法。而對(duì)于年底前將到期的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，頭次購(gòu)購(gòu)普通住房所能享受的優(yōu)惠也就是3-5萬(wàn)元。然而，這部分優(yōu)惠不一定能夠抵擋得住政策與大勢(shì)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為，住建部近日已向各地下發(fā)通知，要求加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處和公開(kāi)曝光力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并查處開(kāi)發(fā)商炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。而在本地，房管部門也明顯加大了對(duì)違規(guī)、違法開(kāi)發(fā)商及相關(guān)項(xiàng)目的查處力度，同時(shí)加大了土地供應(yīng)與新盤開(kāi)發(fā)的力度，確保后市房源供應(yīng)充足。因此多名業(yè)界 人士認(rèn)為，對(duì)于實(shí)力不足、購(gòu)房壓力較大的置業(yè)群體，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)與判斷樓市大勢(shì)，既要把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)，又要考慮相應(yīng)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　步：確定購(gòu)房

　　學(xué)會(huì)算賬：量入為出 省心省力

　　3個(gè)月前，在成都某事業(yè)單位工作的小李順應(yīng)“趨勢(shì)”，以80多萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)了一套上百平方米的房子。在17萬(wàn)元的頭付款中，小李僅有2萬(wàn)元存款，除了父母的支持外小李還向親朋好友借了很多錢。小李這套房子總貸款60多萬(wàn)元，當(dāng)前她除了每月還貸3000多元(30年還清)，同時(shí)還面臨很多親朋好友的“逼賬”，而她的月收入不過(guò)4000元?，F(xiàn)在，雖然這套房子價(jià)格漲了不少，但小李在還貸上卻力不從心，這件事搞得自己非常煩惱，還款壓力大到了極點(diǎn)。

　　“購(gòu)房之前先要搞清楚，購(gòu)房款是自己的積蓄，還是向別人借來(lái)的，或者是向銀行借的貸款?！睂?duì)小李類似的購(gòu)房者，富房不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理劉應(yīng)忠表示：有多少錢辦多少事，知道了自己的資金實(shí)力，就可以知道自己可以購(gòu)哪些區(qū)位、多的住房了。同樣一筆錢，購(gòu)地段好一些的房子，面積要小一些；而購(gòu)地段差一些的房子，面積要大一些，難以兩全。還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息可以按照這個(gè)公式計(jì)算：自己(家庭)月收入的一半×12個(gè)月×期望貸款年限。實(shí)際可承受的貸款額度，則可以按照這個(gè)公式計(jì)算：還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息÷(1＋當(dāng)期利率)。你所能承受的房屋總價(jià)為：實(shí)際可承受的貸款額度／銀行房貸比例(目前一般為60%)。

　　“有多大的腳，購(gòu)多大的鞋?！眲?yīng)忠告訴記者，對(duì)于確定在年底前購(gòu)房的置業(yè)群體，以上公式是較保守的也是較穩(wěn)健的算法，其中還不包含相關(guān)稅費(fèi)。如果購(gòu)房超出預(yù)算，只有指望臨時(shí)籌資、東拼西湊，會(huì)使自己十分被動(dòng)，甚至可能在銀行月供中“斷炊”。舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)單身青年月收入為3000元，預(yù)計(jì)月還貸額1500元，年還貸1.8萬(wàn)元，預(yù)計(jì)20年還款總額為36萬(wàn)元，其中包括本金和利息?？少J款額為：36萬(wàn)元／(1＋0.6)＝22.5萬(wàn)元；按照現(xiàn)在銀行的放貸比例為60%計(jì)算，可購(gòu)房屋的總價(jià)為37.5萬(wàn)元。如果該房屋稅收按3%計(jì)算，則稅收為37.5萬(wàn)元×3%＝11250元，中介費(fèi)為3750元，商業(yè)貸款居間服務(wù)費(fèi)為2250元，那手頭應(yīng)有15.225萬(wàn)元的現(xiàn)金，這個(gè)數(shù)字是這樣算出來(lái)的：(36萬(wàn)元-22.5萬(wàn)元)＋11250元＋3750元＋2250元＝15.225萬(wàn)元。

　　第三步：購(gòu)二手房

　　歲末之際：哪些環(huán)節(jié)較易出現(xiàn)隱患？

　　根據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，上周成都二手房住宅成交總量為1598套，較前一周繼續(xù)平穩(wěn)攀升，共增加了44套，環(huán)比增幅為2.8%。隨著新盤現(xiàn)房的短缺，二手房成為了“青睞現(xiàn)房一族”熱捧的對(duì)象，導(dǎo)致成都二手房的交易比例不斷攀升，二手房交易出現(xiàn)的問(wèn)題也在攀升，購(gòu)賣雙方的糾紛也更為突出。

　　“房產(chǎn)交易動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)，涉及的環(huán)節(jié)和相關(guān)政策很多，稍有不慎，就會(huì)留下后患?！币恋槌强偨?jīng)理徐萬(wàn)剛提醒購(gòu)房者，購(gòu)房需要不少專業(yè)知識(shí)，但大多數(shù)人一生只購(gòu)一次房，臨到購(gòu)房時(shí)才鉆研房產(chǎn)，“臨時(shí)抱佛腳”是容易吃大虧的?，F(xiàn)在不少人都傾向于請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)中介的品牌經(jīng)紀(jì)人替自己打理購(gòu)房事宜，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用上的較新信息，因此購(gòu)二手房一定要選擇美譽(yù)度高的品牌中介，看經(jīng)紀(jì)人較起碼要看是否具備“三證”，即營(yíng)業(yè)執(zhí)照(工商部門核發(fā))、執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書(shū)(房產(chǎn)管理部門核發(fā))、收費(fèi)資質(zhì)證書(shū)(物價(jià)部門核發(fā))，好的中介不但服務(wù)態(tài)度好，而且專業(yè)水準(zhǔn)高，合同規(guī)范，不拖欠房款，不多收傭金，購(gòu)房者自然更有保障。

　　“歲末購(gòu)房，應(yīng)提前注意哪些問(wèn)題？”滿堂紅成都公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)二手房自己親自采集一下周邊已成交房屋的價(jià)格，通過(guò)反復(fù)比較，判斷所要購(gòu)購(gòu)的房屋價(jià)格是否合理，不能過(guò)分或單純依賴某家中介公司。較好委托可靠的專業(yè)中介公司或者評(píng)估公司進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估。此外，所購(gòu)房子的產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白，還要弄清二手房的“身世”。此外，還須注意觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修情況、物業(yè)管理問(wèn)題等。

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