業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商這一降低購(gòu)房門(mén)檻的做法對(duì)于購(gòu)房市民來(lái)說(shuō)除了要負(fù)擔(dān)正常月供款外還要負(fù)擔(dān)頭付的分期還款，供樓壓力更大；而對(duì)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)增加未來(lái)業(yè)主斷供的風(fēng)險(xiǎn)，這種行為存在引發(fā)類似于美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商既然要推出優(yōu)惠，還不如直接降價(jià)或者頭付款讓利于市民。

　　促銷頻頻：頭期款都可分期付

　　番禺區(qū)的一個(gè)知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型樓盤(pán)推出了交3萬(wàn)元就能入住的促銷活動(dòng)，初次置業(yè)者購(gòu)房只要交3萬(wàn)元定金和2000多元的按揭等綜合費(fèi)用就能購(gòu)房了，等到收樓時(shí)再分兩年24期付兩成頭期款，等于免頭期。如果購(gòu)家屬于二次置業(yè)者只能申請(qǐng)到六成按揭，剩余的兩成還是要在簽訂合同時(shí)交付。

　　“開(kāi)發(fā)商只是承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，而較大的風(fēng)險(xiǎn)是由銀行承擔(dān)?！狈康禺a(chǎn)專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說(shuō)吧)分析說(shuō)，頭期款分期付并非頭付款，通常是由開(kāi)發(fā)商先向銀行墊付頭期；業(yè)主還是要分期付這筆款的，再加上按揭月供，購(gòu)家供樓壓力會(huì)很大。記者計(jì)算了一下，以該樓盤(pán)一套120平方米70萬(wàn)元左右的房子計(jì)算，八成按揭30年期貸款，月供款3000多元，但購(gòu)家入住前兩年每月還要多還14萬(wàn)元左右的頭付款，每月超過(guò)5000元，這就意味著在收樓的兩年時(shí)間內(nèi)，購(gòu)家月供達(dá)到8000元以上。

　　韓世同表示，這種做法之下只要房?jī)r(jià)繼續(xù)下行就有可能導(dǎo)致原本不具備供樓能力的購(gòu)房者斷供和棄貸，銀行房貸部門(mén)對(duì)此應(yīng)該予以警惕，這類銷售行為存在引發(fā)類似于美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　潛在購(gòu)家：五成認(rèn)為樓價(jià)還是高

　　開(kāi)發(fā)商的促銷舉措結(jié)合年末置業(yè)高峰，廣州樓市的成交量維持穩(wěn)定微升，開(kāi)發(fā)商推出的戶型也越來(lái)越符合市場(chǎng)需要。中原地產(chǎn)對(duì)本地12月1日~7日的樓市周報(bào)就顯示，全市十區(qū)新增供應(yīng)戶均面積僅為81平方米，產(chǎn)品戶型方面，2房與3房的供應(yīng)量，均占35%左右，1房單位則上升到29%；新增供應(yīng)面積段方面：90平方米以下及90~144平方米單位分別占總供應(yīng)量的62%及28%。而陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)則顯示，全市十區(qū)一手住宅共簽約1660套左右，簽約面積約17萬(wàn)平方米，環(huán)比分別約上漲30%和26%。其中，六區(qū)一手住宅共簽約840套左右，簽約面積約9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲約27%和29%。

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部通過(guò)監(jiān)測(cè)曾于近期到訪樓盤(pán)但仍未成交的客戶，得出的針對(duì)廣州潛在置業(yè)者的較新權(quán)威調(diào)查也顯示，近期廣州多數(shù)樓盤(pán)到訪客戶有明顯增加。在尚未成交潛在客戶中有50%為頭次置業(yè)者，其余為二次或多次置業(yè)者。購(gòu)房目的上細(xì)分，有超過(guò)80%的潛在購(gòu)房客戶為自住需求，其中頭次置業(yè)者和換房需求的比例分別為54%和46%，投資客的比例小于10%。

　　對(duì)于未入市購(gòu)購(gòu)的原因，有接近50%的潛在客戶解釋為樓價(jià)仍然偏高，還有37%的客戶表示所到訪樓盤(pán)價(jià)格已接近他們的心理預(yù)期，但由于目前該盤(pán)在配套、交通和生活設(shè)施的某些不足使他們延遲購(gòu)房計(jì)劃。也有10%左右的客戶是因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)再降，所以選擇繼續(xù)觀望?？傮w而言，多數(shù)被訪者預(yù)期未來(lái)廣州樓價(jià)仍將下降，但其中只有15%的客戶認(rèn)為樓價(jià)還會(huì)有大幅下降，55%的客戶認(rèn)為樓價(jià)即使下降，下調(diào)空間也比較有限。

　　樓價(jià)預(yù)期：繼續(xù)回調(diào)勢(shì)在必然

　　對(duì)于年末過(guò)后廣州房?jī)r(jià)的走勢(shì)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在近期紛紛作出預(yù)測(cè)。中原地產(chǎn)和經(jīng)緯地產(chǎn)的研究報(bào)告就顯示，明年全市的供應(yīng)量約為8萬(wàn)套住宅，由于郊區(qū)區(qū)域番禺、花都、增城等所占的供貨比例大幅增加，因此2009年的整體均價(jià)將比2008年下降10%-15%。

　　明年樓價(jià)繼續(xù)回調(diào)已經(jīng)成為各界的共識(shí)，但對(duì)樓價(jià)止跌回升的時(shí)間點(diǎn)則看法不一，較樂(lè)觀的預(yù)期明年年中市場(chǎng)會(huì)回穩(wěn)，另一派觀點(diǎn)則支持明年年底樓市才會(huì)見(jiàn)底。

　　韓世同認(rèn)為，今年1月-10月的平均房?jī)r(jià)依然維持9475元/平方米的高位，比去年年度均價(jià)8599元/平方米還高出10%，廣州樓價(jià)今年下半年相對(duì)穩(wěn)定，與政府減少推地、放緩限價(jià)房以及開(kāi)發(fā)商采取輪番低價(jià)促銷、增加中小戶型、減少新開(kāi)工面積等措施密不可分。但目前的房?jī)r(jià)依然處于高位，有效需求不足依然是市場(chǎng)的主要矛盾，現(xiàn)在的價(jià)格水平下的有效需求已經(jīng)基本上被滿足和消化。

　　韓世同表示，中國(guó)房地產(chǎn)投資周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期有很高的相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.86，明年房?jī)r(jià)整體走勢(shì)還是趨降的。如果現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)周期性的變化，那房?jī)r(jià)和樓市肯定不會(huì)那么快見(jiàn)底，但有可能在某一特定時(shí)期形成階段性的底部。

　　房地產(chǎn)專家趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說(shuō)吧)則認(rèn)為，廣州樓市較近一次“熊市”是在1998年-2003年，當(dāng)時(shí)每年樓價(jià)都在下跌，區(qū)物業(yè)歷經(jīng)了5年下跌，有些只有原值的50%左右。當(dāng)前情況下，廣州區(qū)物業(yè)跌到7000-8000元/平方米，全市10區(qū)一手樓均價(jià)跌到6300元/平方米，樓價(jià)才有強(qiáng)力支撐。 編輯(吳)

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