美國次貸危機已經讓整個美國衰退進一步加劇。美國官方即將公布的報告顯示，十月份該國國內消費指數(shù)跌幅已經超過2001年經濟低迷時期的水平，同時市場投資銳減，意味著美國經濟衰退可能在未來進一步加劇。由于信貸緊縮，消費者無錢購樓。根據(jù)對20個城市所作的調查顯示，美國房地產業(yè)的景氣指數(shù)正在以歷史罕見的速度下滑，十月份的新樓銷售量更是跌至17年來的較低水平。全美地產經濟人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示， 二手樓成交量也出現(xiàn)自2007年九月以來的跌幅。

美國經濟的衰退對中國經濟的影響怎么也不可低估，中國的各行各業(yè)都受到嚴重的沖擊，比如東部不少地區(qū)的出口導向企業(yè)破產倒閉，鋼鐵業(yè)全行業(yè)虧損等，在這種背景下，盡管房地產市場的銷售下降，但是看上去還是比其他行業(yè)好，至少沒有看到多少房地產企業(yè)出現(xiàn)倒閉之現(xiàn)象。但是，在房地產銷售迅速下降，在房地產市場出現(xiàn)周期性調整之際，一些地方政府希望通過各種政策來托住開始下降的房價。盡管這些政策看上去是為了房地產發(fā)展，實質上都是托起下降的房價為目的。但是，全球的經濟及房地產市場都出現(xiàn)巨大的調整，中國的各行各業(yè)都面臨這種調整巨大的沖擊，房地產市場可幸避嗎？而且中國房地產市場已經走過近10年快速發(fā)展、價格快速飚升期，現(xiàn)在進行調整也是自然了。一些地方政府想讓這種調整不發(fā)生，實際上是不可能。因為，這樣做或是遲后這種調整，或是把剛剛開始軟著陸的房地產市場的泡沫重新吹起。還好，中國的一些職能部門及商業(yè)銀行對此問題看得十分清楚。比如，建行的《新政細則》就說明這樣一點。

商業(yè)銀行的信貸《新政細則》遲遲無法出臺，問題就在于各家商業(yè)已經看到了美國次貸危機的根源所在，看到了房地產泡沫的風險性，看到了這種房地產泡沫對中國經濟及商業(yè)銀行的發(fā)展不可持續(xù)性，因此，在他們看到，如果在發(fā)展房地產市場及防范房地產泡沫風險之間找到一個平衡點，而且不是只強調短期行為，強調某個部門某個行業(yè)之利益。因此，繼農行、光大等銀行公布房貸細則后，建設銀行24日公布《新政細則》。建行稱，將加大對居民購購普通自住房的支持力度，并有效防范貸款風險，以支持合理住房消費，促進擴大內需、經濟平穩(wěn)較快發(fā)展目標的實現(xiàn)。主措施是：

一、惠民安居，大力支持居民購購普通自住房。根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會的政策求，建設銀行對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調整為貸款基準利率的0.7倍，較低頭付款比例調整為20%，具體根據(jù)借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定。對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，頭付款比例可降低。對居民購購其他類型住房的，將適當提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸掌握。

二、加強管理，有效控制貸款風險。建設銀行求所屬分支機構加強對房地產市場形勢的研究，并根據(jù)形勢變化及時評估貸款風險，調整政策；對房地產價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當提高頭付款比例；同時求各行切實加強貸前調查，嚴格審查借款人信用記錄，合理判斷和評價借款人還款能力，嚴格落實面談面簽制度和真實性調查，加強風險監(jiān)測與貸后管理，防范貸款風險。

三、區(qū)別對待，實施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。建設銀行充分考慮房地產市場的區(qū)域特點，在貸款利率和頭付款比例方面給予各地分行一定的自主權，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評估貸款風險，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。如根據(jù)當?shù)胤康禺a價格走勢、住房樓盤項目情況、客戶信用狀況等因素制定差別化的頭付款比例求，并根據(jù)頭付款比例相應制定差別化的利率政策；對普通住房標準的認定，參照當?shù)卣蛴嘘P部門對普通住房的認定標準執(zhí)行等。

此外，對2008年10月27日以前發(fā)放的存量個人住房貸款，建設銀行將嚴格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會的政策求，并按照原借款合同約定條款及借款人信用記錄等確定是否需調整利率浮動水平。

從建行的《新政細則》來看，它主表現(xiàn)了以下幾個特點，一是房地產信貸新政支持或優(yōu)惠的是個人自住性住房而不是自住性之外的住房，完全強調了房地產市場的自住性。二是對于自住性住房的信貸政策優(yōu)惠，仍然在放在不同的地區(qū)來對待。因為，房地產市場是一個個分割的市場，其價格的波動及房地產泡沫的程度各個地方不同，因此，對于那些早幾年房價上漲得較快，房價波動大的地方，建行并不會采取優(yōu)惠政策來托住這個地方的房地產泡沫，而是對這些地方的房地產泡沫嚴格警惕，并采取適當?shù)姆绞絹眍A測及區(qū)分。因此，從建行的新政細則來看，早幾年房價上漲較的一線城市會成為建行密切關注的。建行的住房信貸投入會轉向二三線城市。這是較有新意的地方。三是正是對房地產泡沫風險密切關注，因此，早幾年那種虛假性收入證明估計不容易通過獲得優(yōu)惠信貸。可以說，中國住房按揭貸款個人收入真實性證明一求，許多能力不足者進入這個市場是不容易。特別是，早幾年誰購購住房，就能夠借到銀行的錢的情況會減少。比如說，早幾年就有人借款7800萬，購購住房128套。這樣的情況一阻止，房地產泡沫想重新吹起根本就不可能。四是申請貸款者真實性收入審查下放到基層分行，以便讓線的信貸員掌握更多的真實情況并做出正確的判斷，這樣做是對的。但是，上一級分行對此密切監(jiān)督，以防止信貸員的短期行為。特別是把這些責任分解到各分行行為的身上。

總之，建行的《新政細則》說明了什么，一是說明了商業(yè)銀行對房地產泡沫風險已經足夠重視，不是地方政府可以改變的；二是商業(yè)銀行看到房地產民生問題的重性，因此如何強調商業(yè)銀行對民生支持都不過分，但是房地產炒作及投機拒之門外；三是對房地產民生問題的強調及風險防止，還在于不同地區(qū)及樓盤不同的對待；四是金融是房地產的核心，金融支持程度決定了房地產發(fā)展程度。如果商業(yè)銀行不支持房地產炒作與投機，光靠地方政府來托走房地產泡沫及房地產暴利模式是根本不可能的。所以，房地產市場得以發(fā)展就得由以投資為主導的發(fā)展模式向以消費為主導的模式轉變，而這種轉變的核心就是房地產價位全面的理性回歸。

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