"不是房?jī)r(jià)越高，樓市發(fā)展就越好"

"沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不取決于環(huán)境，而取決于創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式"……

近日，在來(lái)沈參加活動(dòng)時(shí)，中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容"語(yǔ)出驚人"

"國(guó)十條"后，一線城市樓市逐漸如人們預(yù)期般回歸理性，但像沈陽(yáng)這樣的二線城市卻"獨(dú)善其身"。是政策失效,還是二線樓市已無(wú)需調(diào)整？

本報(bào)記者帶著一系列疑問(wèn)專訪了這位金融、地產(chǎn)專家。

"不是房?jī)r(jià)越高，

樓市發(fā)展就越好"

易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)還應(yīng)從解決居民自住需求角度入手。

記者：一線城市的樓市已出現(xiàn)一定程度的下滑趨勢(shì)，但包括沈陽(yáng)在內(nèi)的二線城市卻截然不同。為何政策對(duì)二線城市"失效"？

易憲容：不能叫"失效"，只是影響比較小。

一直以來(lái)，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)與城市地位不相匹配，因此此次調(diào)整對(duì)沈陽(yáng)的影響比較?。煌瑫r(shí)，多年來(lái)開展的棚戶區(qū)改造也是一方面原因。棚戶區(qū)改造釋放了一部分住房需求，使沈陽(yáng)樓市的供需關(guān)系更加趨于合理。

此外，人們不應(yīng)把"國(guó)十條"看成是打壓樓市的政策，它僅僅是讓樓市回歸到2008年時(shí)的理性狀態(tài)。

記者：今年，"大沈陽(yáng)"、"大渾南"等一系列利好消息讓很多人對(duì)未來(lái)沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)看漲，您怎樣看待？

易憲容：區(qū)域規(guī)劃讓沈陽(yáng)成為區(qū)域發(fā)展，這是好事。但城市發(fā)展一定是讓房?jī)r(jià)提升嗎？我認(rèn)為不是這樣。

我們不能認(rèn)為房?jī)r(jià)越高，樓市發(fā)展就越好，城市也發(fā)展得越好。

關(guān)鍵是要讓樓市的總量、規(guī)模提升上去，"量升"對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言也是好事。量升了，房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)也因此得到提升，民眾的生活水平也會(huì)提高，自然也會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)能力的提高，并間接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)。

房地產(chǎn)還應(yīng)從解決居民自住需求角度入手。

"物業(yè)稅能否出臺(tái)

要看市場(chǎng)情況"

易憲容強(qiáng)調(diào)，下半年樓市主要以"國(guó)十條"政策落實(shí)為主，政策延續(xù)性不會(huì)有太多變化。

記者：政策正在逐漸讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，是否代表未來(lái)出臺(tái)新政的可能性大大降低？

易憲容：未來(lái)是否會(huì)再出新政，我認(rèn)為主要取決于市場(chǎng)。

現(xiàn)在，一線城市已經(jīng)沒有了房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)；對(duì)于二線城市而言，如果未來(lái)房?jī)r(jià)升得較多、較快，國(guó)家使其向下調(diào)整的幾率就比較大。

在未來(lái)一段時(shí)間里，政策延續(xù)性不會(huì)有太多變化。但無(wú)論怎樣，"國(guó)十條"是不會(huì)半途而廢的，它會(huì)一直執(zhí)行并落實(shí)下去。"國(guó)十條"的內(nèi)容包括了很多，涵蓋面也很廣，但政府為了減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，政策只是陸陸續(xù)續(xù)地出臺(tái)。

就目前來(lái)看，真正落實(shí)到位的還不到20%。

記者：還會(huì)有哪些政策在未來(lái)有可能被落實(shí)下來(lái)？

易憲容：比如"國(guó)十條"中提到的樓市稅收政策。

稅收政策是房地產(chǎn)行業(yè)重要的調(diào)控措施，比如物業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

但到目前為止，盡管市場(chǎng)對(duì)兩稅的討論很激烈，但國(guó)家為什么不出臺(tái)？關(guān)鍵就在于是想讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，減少市場(chǎng)的沖擊。

比如，開征物業(yè)稅需要具備一定的基礎(chǔ)條件，如翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料、科學(xué)地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)、嚴(yán)格細(xì)化征收規(guī)則等等。只有具備了這些條件，物業(yè)稅的開征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

"商業(yè)地產(chǎn)要讓

'消費(fèi)創(chuàng)造消費(fèi)'"

易憲容認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)是樓市，應(yīng)擴(kuò)展全新運(yùn)營(yíng)模式，尋找適合消費(fèi)者的切入點(diǎn)。

記者：如果真如您所言，未來(lái)政策將逐步落實(shí)剩余政策的話，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)還將處于漫長(zhǎng)的調(diào)整期？

易憲容：也不盡然，住宅市場(chǎng)的投資被抑制后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資新機(jī)遇。因?yàn)樾刨J政策的因素，市場(chǎng)中出現(xiàn)"商住倒掛"現(xiàn)象。但一系列政策正在將這一現(xiàn)象逐漸消除，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)是樓市的。因?yàn)椋≌袌?chǎng)的發(fā)展需要大量的商業(yè)地產(chǎn)支撐。

記者：一直以來(lái)，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始終參差不齊。您能否給沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一些建議？

易憲容：對(duì)于目前沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我也略有耳聞。但我要說(shuō)，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展好壞，不在于產(chǎn)品、市場(chǎng)環(huán)境等因素，關(guān)鍵在于項(xiàng)目是否提供了一個(gè)全新的運(yùn)營(yíng)模式。比如說(shuō)一個(gè)賣場(chǎng)，有很多消費(fèi)者涌入進(jìn)來(lái)，你能否帶動(dòng)他們消費(fèi)就成為了關(guān)鍵問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)要讓"消費(fèi)創(chuàng)造出消費(fèi)"。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商要?jiǎng)?chuàng)造出一些新穎的東西來(lái)吸引大家，讓大家主動(dòng)去消費(fèi)，以帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。

記者：如何去理解這種"全新運(yùn)營(yíng)模式"？

易憲容：就是要尋找到適合消費(fèi)者的切入點(diǎn)，這個(gè)很重要。商業(yè)地產(chǎn)不怕競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵就看你是否找到了一個(gè)好的切入點(diǎn)。

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