毫無疑問，中國住房市場是一個政策市，政府的房地產(chǎn)政策指向哪里，房地產(chǎn)市場就會走向哪，房價就會上漲或下跌到哪里？可以說，這就是前十年中國住房市場的真實寫照。因此，要判斷2013年中國住房市場會走向哪？住房市場價格是上漲還是下跌？它與市場內(nèi)在性無關(guān)，也與市場供求關(guān)系無關(guān)，更與住房市場購者賣者的偏好無關(guān)，而有關(guān)是2013年政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線在哪里或房價容忍度在哪？

　　頭先，我們來看當(dāng)前住房市場基本態(tài)勢，這是2013年政府房地產(chǎn)調(diào)控政策底線的背景。12月18日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價環(huán)比上漲的有53個，占比達(dá)7成以上；同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29%的居民預(yù)期房價上漲，同比上漲10個百分點，比年初高11.3個百分點。而隨著一些城市的樓市價格上漲，據(jù)報道京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購房潮。同時，在這種情況下，這不僅使得國內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，也使得不少企業(yè)（無論房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè)）紛紛進(jìn)入土地市場。

　　這種現(xiàn)象說明了什么？說明了多年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果十分有限；說明了頂在天花板上的房價不僅沒有下來，反之又開始上漲；說明了國內(nèi)住房市場以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場的性質(zhì)根本就沒有改變。由于住房市場是投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，這個市場完全是由預(yù)期來決定。當(dāng)房價上漲預(yù)期不僅沒有改變反之在強(qiáng)化時，這必然導(dǎo)致無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是國內(nèi)其他企業(yè)，無論住房投資者還其他相關(guān)利益者又開始涌入市場。因為他們都預(yù)期中國未來住房市場會有更多獲得暴利的機(jī)會，中國房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大。

　　但是，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大意味著什么？它意味著十八大后新政府上任之際，房價繼續(xù)上漲將嚴(yán)重沖擊新政府對樓市調(diào)控底線與決心。因為，樓市價格再上漲不僅與新班子經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長之質(zhì)量與效益）背道而馳，也與新班子強(qiáng)調(diào)的民生經(jīng)濟(jì)相去甚遠(yuǎn)。從較近人民銀行調(diào)查及中國社會院的報告都指出，當(dāng)前過高的住房價格已經(jīng)嚴(yán)重影響到絕大多數(shù)民眾的民生，使得80%以上的民眾沒有支付能力進(jìn)入住房市場。而住房是每一個人民生。住房不僅是每一個民眾較必需生活用品，而且住房購購支出費用也在每一個家庭日常消費中占有完全高的比重。如果住房的價格過高，或是對絕大多數(shù)民眾的消費具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，或是絕大多數(shù)民眾的住房居住條件受到嚴(yán)重的掠奪。所以，房價過高是與新政府的經(jīng)濟(jì)政策的民生性、與新政府希望其政策讓每一個民眾都追求過上幸福生活的宗旨是背道而馳的。

　　而且從早幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢來看，過高房價也會使得房地產(chǎn)利潤驚人。無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是個人及地方政府都是如此。比如，有一家早年做家電銷售的企業(yè)，其做一個房地產(chǎn)項目，其利潤達(dá)到該企業(yè)前十六年經(jīng)營利潤的總和；有不少炒房者，本來初期財富擁有就是十萬元或不到，但就在不到十年的時間里，其財富飚升到千萬或億萬以上；而地方政府的情況也是如此，因為有了高房價，各地土地的價格就水漲船高，不少地方一年獲得土地出讓金可以就高該地多年的財政收入等。但是，這些企業(yè)或個人及地方政府財富增長是從何而來，對于一個零和博弈的市場，這些房地產(chǎn)相關(guān)利益的暴利，必然要廣大中低收入購購住房者來承受。

　　同時，在這樣一個房地產(chǎn)逐利10年里，各種各樣的資源都涌入住房市場，各種不同的企業(yè)都涌入房地產(chǎn)市場，中國經(jīng)濟(jì)也就完全變成了一個“房地產(chǎn)化“的經(jīng)濟(jì)?？梢哉f，這種完全以“房地產(chǎn)化”為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，不僅嚴(yán)重阻礙了國家經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，也引發(fā)了一系列嚴(yán)重的社會政治問題。如嚴(yán)重財富分配不公、官商勾結(jié)嚴(yán)重及政府官員腐敗盛行、民眾創(chuàng)造財富的價值觀念扭曲等。整個社會與經(jīng)濟(jì)都完全裝入住房這個不可破解的“套子”里。

　　如果說，中國這種持續(xù)10年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫不僅從而沒有經(jīng)歷過周期性調(diào)整，反之越吹越大。這不僅與新政府要提高經(jīng)濟(jì)增長之質(zhì)量與效益相沖突，而且這種吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，房地產(chǎn)泡沫破滅不可避免。如果中國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，必然會引發(fā)中國的銀行危機(jī)、金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)及社會危機(jī)，那么中國必然會重蹈日本、美國地方稅泡沫令經(jīng)濟(jì)長期迷失之覆轍。如果這種情況發(fā)生，不僅新政府對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展之藍(lán)圖化為泡影，而且會對新專業(yè)層的信度構(gòu)成嚴(yán)重考驗。所以，遏制當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場巨大的泡沫是新一任政府工作重中之重。

　　而當(dāng)前國內(nèi)住房市場的房價為何又重新上漲，較為根本的原因就在于市場理解新政府上任后不會改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場性質(zhì)，也不會改變早幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，甚至于現(xiàn)有的住房政策會進(jìn)一步放松。因為，盡管經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖，但是新政府既沒有對住房市場性質(zhì)作一個清楚界定并堅決要求國內(nèi)住房市場在性質(zhì)上真正轉(zhuǎn)型，也沒有出臺新的住房政策來改變當(dāng)前國內(nèi)住房市場現(xiàn)狀。反之，新政府在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖時，以穩(wěn)增長來強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化重要性，以增加改善性住房來保證房地產(chǎn)市場發(fā)展，而“住房改善性”就是2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作盛行較為重要的概念與政策。對此，新政府的政策不得不謹(jǐn)慎而為。

　　在此，2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場會走向哪里？不僅在于新一任政府對當(dāng)前房價水平的容忍度，也在于是不是對住房市場性質(zhì)真正采取新住房政策讓性質(zhì)轉(zhuǎn)型？而這兩個方面應(yīng)該是衡量新一任政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的底線與決心的基點，不能有任何模棱兩可的態(tài)度。如果新一任政府沒有真正要求住房市場轉(zhuǎn)型為消費為主導(dǎo)的市場，而是為了穩(wěn)增長讓當(dāng)前這種以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場仍然盛行，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格會繼續(xù)飚升，房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大。中國經(jīng)濟(jì)又可能走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。如果新一任政府不能容忍當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場繼續(xù)發(fā)展，而堅決要擠出當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場泡沫，并對這個市場動大手術(shù)，進(jìn)行重大的制度改革、并出臺堅決遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的嚴(yán)厲的信貸和稅收政策（而不是早幾年那種假惺惺遏制政策），那么中國樓市的房價水平將回歸理性，中國住房市場將走上健康發(fā)展之路。否則，中國的經(jīng)濟(jì)、政治及社會根本就無法邁過這個高房價的坎。

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