為什么上海房?jī)r(jià)較高

　　●已經(jīng)有100億美元外資投向上海房地產(chǎn)

　　王豐：2003年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均漲幅為3.2%，但上海的漲幅超過(guò)了24%，每平方米均價(jià)達(dá)到5118元，上海已經(jīng)超過(guò)北京成為中國(guó)房?jī)r(jià)較昂貴的城市。幾天前新浪網(wǎng)針對(duì)上海房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了一次網(wǎng)上調(diào)查，結(jié)果看漲與看平的相差無(wú)幾。

　　楊建文：我先從供給的角度解釋一下上海房?jī)r(jià)走高的成因。

　　頭先是，去年研究發(fā)現(xiàn)，從城市地質(zhì)條件上看，上海城區(qū)670平方公里的地帶，已出現(xiàn)不規(guī)則的沉降，不規(guī)則沉降不同于中國(guó)許多城市由于過(guò)度抽取地下水從而導(dǎo)致的規(guī)則性沉降，在這塊沖積平原上(也就是說(shuō)，300米以下是泥土，而不是巖石)，至去年底已建起了2000多幢高樓，而在建的或已經(jīng)列入規(guī)劃拿到批文的總計(jì)也有2000多幢。

　　為此，2003年上海市人代會(huì)特別通過(guò)了一項(xiàng)決議，強(qiáng)制將正建及待建的高樓容積率不同程度地削減，依照不同的地理位置，有的高樓容積率給砍掉了一半。

　　這個(gè)措施直接減少了房產(chǎn)的供給量。其二，從去年到前不久中國(guó)銀行信貸的緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款控制嚴(yán)格，影響開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源，目前銀行是地產(chǎn)商的主要資金來(lái)源，所以也會(huì)影響今后的開(kāi)發(fā)量，這種效果將越來(lái)越明顯地體現(xiàn)出來(lái)。

　　其三，土地資源的稀缺性。上海在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位已經(jīng)不可替代，是中國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)，又在建設(shè)國(guó)際金融，城市功能的先進(jìn)性將使稀缺的土地資源更加值錢。

　　第四，去年各地都搞經(jīng)濟(jì)房，3500元每平米，初衷是解決中低收入居民住房，但在市場(chǎng)上形成了價(jià)格底線。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的地理位置在城郊地帶，比價(jià)效應(yīng)的作用，托住了城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格。

　　王豐：外資也是托住上海房?jī)r(jià)的重要力量。目前，投資中國(guó)地產(chǎn)的海外基金有很大部分在上海，像摩根士丹利房地產(chǎn)基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投資公司旗下的GIC地產(chǎn)基金公司、美國(guó)雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國(guó)洛克菲勒等的跨國(guó)房產(chǎn)投資基金都已活躍在上海市場(chǎng)。

　　但在投到上海房地產(chǎn)的100億美元左右的外資中(占同期整個(gè)上海開(kāi)發(fā)市場(chǎng)投資總額的13.7%)，以直接投資形式出現(xiàn)的僅3億美元左右。海外資金通過(guò)兩種方式進(jìn)入房地產(chǎn)：一是以基金的方式直接投資，二是投資股權(quán)，購(gòu)購(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票。

　　溫州炒房團(tuán)背后的利益鏈條

　　●當(dāng)資本開(kāi)始以它的方式為一個(gè)城市定價(jià)的時(shí)候，中低收入群體已經(jīng)開(kāi)始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的不適應(yīng)，這其中政府應(yīng)當(dāng)扮演何種角色

　　王豐：推高上海房?jī)r(jià)的另一支力量是以溫州炒房團(tuán)為代表的國(guó)內(nèi)游資。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年來(lái)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，少數(shù)明星城市如北京、上海、杭州、南京等地的房?jī)r(jià)攀高之后，城市地產(chǎn)的整體價(jià)格形成了鮮明的階差，房產(chǎn)投資開(kāi)始從一線城市向二、三線城市泛化發(fā)展。而中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，似乎又正在遠(yuǎn)遠(yuǎn)地將大多數(shù)居民的實(shí)際購(gòu)購(gòu)能力甩到后面。與這種現(xiàn)狀相適應(yīng)，溫州炒房團(tuán)正迅速成為諸多高樓價(jià)城市中購(gòu)購(gòu)力不足的弱勢(shì)居民的出氣筒，將理性主義發(fā)揮到很高水平的溫州人，似乎面臨著又一次的信任挑戰(zhàn)。

　　但是從正面的角度思考，地產(chǎn)是一個(gè)城市價(jià)值非常具象的體現(xiàn)，溫州炒房團(tuán)所代表的房產(chǎn)投資群體，他們是不是在市場(chǎng)規(guī)則的平臺(tái)下，用市場(chǎng)的方式重新為城市定價(jià)呢？

　　這似乎是房產(chǎn)除了消費(fèi)品屬性之外，作為投資品屬性的積極意義的詮釋，但從溫州炒房團(tuán)的操作手法上分析，似乎已經(jīng)走過(guò)了頭。

　　其具體操作手法，簡(jiǎn)言之如下：諸多投資者集中購(gòu)下一個(gè)樓盤，彼此信用牢靠，購(gòu)下之后，馬上加價(jià)掛到中介機(jī)構(gòu)中去，同攻同守，這樣價(jià)格就在高位凝固，并將附近樓盤的價(jià)格也帶上去，說(shuō)白了，就是人為制造級(jí)差地租。

　　楊建文：其實(shí)溫州炒房團(tuán)的操作手法從本質(zhì)上并不稀奇。德國(guó)麥德隆超市通過(guò)制造級(jí)差地租來(lái)獲得額外巨額收益。與其他跨國(guó)零售業(yè)巨頭相比，麥德隆的特點(diǎn)是它的大賣場(chǎng)從不采取租的方式，而是購(gòu)地建房。選址通常在城郊附近，地價(jià)便宜，當(dāng)?shù)卣鲇诎l(fā)展的目的，又樂(lè)于給地。而且，你會(huì)注意到，麥德隆只搞平面建設(shè)，也就說(shuō)購(gòu)盡可能多的地，建一層賣場(chǎng)。

　　接下來(lái)的故事當(dāng)然順理成章，麥德隆一進(jìn)入，周圍的地價(jià)就升值，級(jí)差地租形成，賣場(chǎng)土地資產(chǎn)水漲船高。

　　王豐：同樣是制造級(jí)差地租，但麥德隆是用商業(yè)服務(wù)來(lái)提高商圈價(jià)值，從而帶動(dòng)資產(chǎn)升值獲利，溫州炒房團(tuán)卻是通過(guò)低進(jìn)高拋來(lái)牟利。

　　這種操作手法之所以不能為市場(chǎng)所擊破，原因是市場(chǎng)另外兩個(gè)主體———中介機(jī)構(gòu)、銀行———與購(gòu)房者一道成了利益集團(tuán)成員，沒(méi)人愿意看到價(jià)格往下走，因?yàn)閮r(jià)格向上會(huì)令國(guó)有銀行在政績(jī)周期內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)表非常好看，中介機(jī)構(gòu)則更愿意看到交易活絡(luò)，事實(shí)上它們是炒房團(tuán)較主要的信息提供者和組織者。

　　我感覺(jué)，當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲行情，就像是正在上演的大片《指環(huán)王3》中的那個(gè)魔戒，哪個(gè)城市套上它，就舍不得摘下，因?yàn)樗鼤?huì)給地方政府帶來(lái)更多的土地批租收入。

　　1994年實(shí)行分稅制后，地方政府稅源日漸減少，近年來(lái)的金融改革又使銀行不再受地方政府控制，同時(shí)資本市場(chǎng)也不能再為地方企業(yè)脫困融資，在這個(gè)背景下，土地成了地方政府收入的一大塊來(lái)源。

　　楊建文：我認(rèn)為溫州炒房團(tuán)的操作理念是不錯(cuò)的。據(jù)說(shuō)南京有開(kāi)發(fā)商對(duì)溫州炒房團(tuán)拒售。我要問(wèn)，憑什么不讓人家炒？有根據(jù)嗎？他們按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)進(jìn)，升值之后賣出———有錯(cuò)嗎？

　　拒售是沒(méi)有法理根據(jù)的，違背了基本的交易原則。問(wèn)題是合法不一定合理，正確對(duì)待溫州炒房者群體在現(xiàn)實(shí)情況下是非常重要的。

　　他們?cè)诰植渴袌?chǎng)形成局部的壟斷，形成操縱，進(jìn)而獲利，根子是對(duì)信息的壟斷。要引導(dǎo)其健康發(fā)展，就要求政府積極作出回應(yīng)，打破炒房團(tuán)對(duì)價(jià)格信息的壟斷，設(shè)計(jì)制度，拆開(kāi)炒房團(tuán)與其他利益集團(tuán)的合謀取向。

　　王豐：從諸多城市對(duì)溫州炒房團(tuán)的激烈反應(yīng)來(lái)看，當(dāng)資本開(kāi)始以它的方式為一個(gè)城市定價(jià)的時(shí)候，中低收入群體已經(jīng)開(kāi)始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的不適應(yīng)。但也要看到，比如說(shuō)上海，房地產(chǎn)投資者是基于這個(gè)城市在全國(guó)的定位，甚至是基于它未來(lái)在全世界的定位來(lái)決策的，如此定價(jià)，當(dāng)然會(huì)與中低收入群體的承受能力產(chǎn)生沖撞。

　　彌補(bǔ)這個(gè)斷痕，則需要政府來(lái)處理。政府將放在為低收入者提供住宅，并且在操作上真正做到公平、透明上面，這方面其實(shí)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@里面存在價(jià)格落差，會(huì)產(chǎn)生尋租空間。

　　鏈接

　　房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題及政策建議

　　●問(wèn)題

　　一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多地依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行信貸。而另一方面，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。在目前我國(guó)土地儲(chǔ)備制度下，土地被政府部門高度壟斷。在土地出讓過(guò)程中，地方政府出于土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價(jià)(即所謂的“城市經(jīng)營(yíng)”收益)。由于各地城市開(kāi)發(fā)和改造的盤子都非常大，而且土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。而土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時(shí)，土地儲(chǔ)備屬于政府行為，土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往介入了很多政府意圖和政府行為，這使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。但問(wèn)題在于，影響土地出讓價(jià)格的可變因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁，具有較大的不確定性；而且，政府行為的普遍介入也往往使得資金流向和資金使用效率大打折扣。所有這些，無(wú)不增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的隱含風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，從目前的情況看，在很多地方，巨額的銀行信貸資金使土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)構(gòu)的貸款利息負(fù)擔(dān)十分沉重，地方政府為此承擔(dān)了巨大的包袱。

　　三是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。因此，商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3-8年。我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是較近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，一方面，基數(shù)較小且發(fā)展較快，一些問(wèn)題容易被掩蓋和忽視；另一方面，我國(guó)的個(gè)人住房信貸剛剛進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，即使有問(wèn)題也可能還沒(méi)有充分暴露。再者，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。而且，未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風(fēng)險(xiǎn)。另外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為也不斷出現(xiàn)，如一些不法開(kāi)發(fā)商慫恿親屬或本單位職工冒充客戶，先與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而后套取銀行貸款。所有這些都說(shuō)明，一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露或債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，商業(yè)銀行將面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　四是商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為中存在不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快等等。又如在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。再如，目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有

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