溫州富商、山西煤老板……這一批批炒房團(tuán)，被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量，參與了高額利潤(rùn)的分配。炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配？《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。

　　鏈條一：炒房團(tuán)墊資賺息差

　　從銀行貸款再轉(zhuǎn)貸給開(kāi)發(fā)商套利

　　炒房團(tuán)的資金來(lái)源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。 實(shí)際上，炒房團(tuán)更多的是私募帶資管理和操盤(pán)手團(tuán)隊(duì)操作，而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來(lái)的演員。這些演員主要來(lái)自富裕農(nóng)村，操作者和村委會(huì)聯(lián)合起來(lái)組織村民，把他們包裝成為有錢(qián)人，培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對(duì)銀行等部門(mén)的審查，套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢(qián)人，穿上各種品牌，還要編好發(fā)家故事，市場(chǎng)傳的浙江故事、山西故事就來(lái)源于此

　　炒房團(tuán)初始資金是用來(lái)提供貸款頭付的過(guò)賬資金。對(duì)于炒房團(tuán)而言，由于其獲得的實(shí)際價(jià)格只是開(kāi)發(fā)商公開(kāi)售價(jià)的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團(tuán)實(shí)際上連頭付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

　　炒房利潤(rùn)來(lái)自巨大利差

　　幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的智商——這意味著開(kāi)發(fā)商的賤賣(mài)。炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類(lèi)手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，較高能超過(guò)100%。

　　鏈條二：炒房團(tuán)吃房再退房賺利差

　　與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議，有樓盤(pán)退房率100%

　　房產(chǎn)商不降價(jià)原因復(fù)雜

　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險(xiǎn)極大，而且監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)。這就給炒房團(tuán)留下了空間。實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有任何法律責(zé)任，而且，炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員走正規(guī)渠道，沒(méi)有假按揭那樣的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為什么不直接降價(jià)賣(mài)給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

　　其一，部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。

　　其二，即便低價(jià)公開(kāi)賣(mài)出（部分）房，開(kāi)發(fā)商也不能迅速收到賣(mài)房所得資金。只要你的開(kāi)盤(pán)價(jià)比較低，很多關(guān)系人就會(huì)打招呼找到開(kāi)發(fā)商留房，但是他們不會(huì)立刻給開(kāi)發(fā)商房款，而是要等到房?jī)r(jià)漲了很多后賣(mài)出，再支付房款。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有漲或者跌了，他再說(shuō)一聲不要了，風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商。

　　正因此，開(kāi)發(fā)商更希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開(kāi)盤(pán)價(jià)，但立即以很大的折扣賣(mài)給炒房團(tuán)（有時(shí)甚至是五折、六折），如此直接結(jié)果是高開(kāi)盤(pán)價(jià)、開(kāi)盤(pán)高成交量，這會(huì)直接影響市場(chǎng)心態(tài)，給開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)帶來(lái)更大利益。

　　有樓盤(pán)退房率100%

　　炒房行為較終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來(lái)看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。那么炒房團(tuán)如何退出？這就要依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。一般來(lái)講，炒房團(tuán)都會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時(shí)可以退房，開(kāi)發(fā)商也可隨時(shí)將房屋再出售。由于是以開(kāi)盤(pán)價(jià)的低折扣價(jià)格購(gòu)入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤(rùn)。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(zhǎng)，往往不超過(guò)一年半，而收益一般是房?jī)r(jià)的30%。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！