據(jù)《長(zhǎng)江商報(bào)》報(bào)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨下行，變革與轉(zhuǎn)型成為當(dāng)下熱點(diǎn)。

    8月12日，2015博鰲房地產(chǎn)論壇產(chǎn)業(yè)主題論壇舉行，各路專家暢談房地產(chǎn)，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)成為關(guān)注焦點(diǎn)。

    受人口結(jié)構(gòu)制約及傳統(tǒng)住宅增長(zhǎng)乏力等影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)被房地產(chǎn)市場(chǎng)寄予增長(zhǎng)希望。然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遭遇重重阻力，商業(yè)模式亟待創(chuàng)新、服務(wù)與持續(xù)盈利能力有待突破;商業(yè)地產(chǎn)方面也面臨泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革與創(chuàng)新、機(jī)遇與危機(jī)并存。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

    “產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)學(xué)住宅模式走不通”

    有人曾把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比做“窄門(mén)”——窄門(mén)難走，因此走的人少，但卻是天堂之路。

    然而，有些人選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并非是發(fā)現(xiàn)了這扇“窄門(mén)”，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)下的不得已選擇。光谷聯(lián)合控股有限公司主席、總裁黃立平在博鰲論壇中表示，因?yàn)槭袌?chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求的變化，使供求關(guān)系發(fā)生變化，令房地產(chǎn)企業(yè)的日子非常難過(guò)。

    即使有一些過(guò)得還不錯(cuò)的，也在擔(dān)心被互聯(lián)網(wǎng)顛覆。

    黃立平認(rèn)為，如果用房地產(chǎn)的邏輯來(lái)講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它先必須擁有土地，并在土地上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)出產(chǎn)品，然后經(jīng)營(yíng)這個(gè)產(chǎn)品。

    “我們通常說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)大家更關(guān)注的是人口的導(dǎo)入，實(shí)際上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)。如果再放到一個(gè)城市中，未來(lái)城市的發(fā)展實(shí)際是產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。”因此，黃立平看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。

    另外，黃立平認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于它的小眾：“相對(duì)來(lái)說(shuō)每個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特征不同，所以它不具有完全的跨區(qū)域之后的可復(fù)制性?！?/p>

    但是，總體上講，目前絕大部分做產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，還是在借鑒過(guò)去的住宅模式，也就是相對(duì)高的杠桿、快周轉(zhuǎn)，以銷售物業(yè)為主導(dǎo)的模式。

    “去地產(chǎn)化思維”被黃立平認(rèn)為是制勝法寶：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)學(xué)住宅模式是走不通的，不能以快消高杠桿方式做，不僅風(fēng)險(xiǎn)大而且走不通?！?/p>

    除此之外，利用服務(wù)資源也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的方向之一。如果一個(gè)園區(qū)有20萬(wàn)人，企業(yè)之間有頻繁發(fā)生往來(lái)的條件和價(jià)值，這個(gè)時(shí)候空間上的價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)了，如果具備做平臺(tái)化的建設(shè)條件，此時(shí)做信息化服務(wù)，就能順利將流量變現(xiàn)。

    黃立平同時(shí)表示，定制化服務(wù)的系統(tǒng)化，這是光谷資本正在做的，“一個(gè)大規(guī)模的建設(shè)，怎么能夠做到真正和企業(yè)的空間結(jié)合?企業(yè)的工藝流程不一樣，人員不一樣，成長(zhǎng)到現(xiàn)在可能十幾個(gè)人，未來(lái)可能幾千人，你在這個(gè)區(qū)域內(nèi)怎么滿足他們的增長(zhǎng)需要?不是像過(guò)去一樣把房子賣(mài)完就沒(méi)事了，你必須是一個(gè)持續(xù)的空間、有活力的空間?！?/p>

    商業(yè)地產(chǎn)

    多重夾擊下商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)正走向深水

    這是商業(yè)地產(chǎn)較好的時(shí)代，也是較壞的時(shí)代，泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)正在走向深水。

    8月12日，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)、CEO、創(chuàng)始人之一丁力業(yè)先生(論壇戶型圖房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)微博)與在座嘉賓一起探討了商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的鉑金十年。丁力業(yè)提到，印力已經(jīng)形成從專業(yè)到深度的轉(zhuǎn)變，除了專業(yè)專注的精神，還希望在行業(yè)里深度耕耘。

    “我們形成了一套自己的商業(yè)模式，所謂的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、資本管理，也就是從選址開(kāi)始到規(guī)劃建設(shè)、成本控制和招商，以及資本市場(chǎng)的退出，已經(jīng)形成了商業(yè)地產(chǎn)較需要的一環(huán)?！倍×I(yè)表示。

    之前，多方聲音提出當(dāng)今是一個(gè)輕資產(chǎn)時(shí)代，認(rèn)為輕資產(chǎn)能夠解決很多資金瓶頸。“我們說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)難做，主要是兩個(gè)難點(diǎn)，一個(gè)是要錢(qián)，一個(gè)是要人。印力的手筆還是在收購(gòu)，是重資產(chǎn)。所以我說(shuō)做重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，要根據(jù)公司自身的發(fā)展需求?！倍×I(yè)表示，商業(yè)地產(chǎn)還應(yīng)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。

    “前十年的商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是野蠻生長(zhǎng)，賺了錢(qián)沒(méi)地方花就建個(gè)商場(chǎng)在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓?！倍×I(yè)提到，未來(lái)的十年，對(duì)資本充足和商業(yè)管理能力強(qiáng)的公司是大好機(jī)會(huì)，優(yōu)勝劣汰并購(gòu)將是必然選擇。

    “一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過(guò)剩，能否將成功模式復(fù)制到三四線城市?”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)以購(gòu)物為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)了4200家，而且每年以400家左右(論壇房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài))的速度在遞增，2013年是380家，到2025年預(yù)計(jì)要達(dá)到10000家。

    面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的提問(wèn)，太古匯(廣州)發(fā)展有限公司總經(jīng)理隋頌偉談了自己的看法，他表示，“我們很少去復(fù)制項(xiàng)目，因?yàn)槲覀冏龅拿恳粋€(gè)項(xiàng)目都有它自己的故事，我們可能跟一些開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)理念不太一樣，我們希望按照這個(gè)城市還有這個(gè)項(xiàng)目的特色去發(fā)展。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，較近我們成都的太古匯開(kāi)業(yè)，那邊有一千年歷史，我們的精品酒店就是按照一個(gè)廟思想的方法去開(kāi)發(fā)的。我們很少說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目做得很成功，然后我們?nèi)テ渌胤阶鲆粋€(gè)一模一樣的?！?/p>

    8月7日，太古地產(chǎn)有限公司公布了2015年季度的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截止6月30日，太古地產(chǎn)的內(nèi)地物業(yè)中，太古匯辦公樓出租率為100%，頤堤港一座出租率較一季度下降兩個(gè)百分點(diǎn)至97%。

    對(duì)于“能否將成功模式復(fù)制到三四線城市”，隋頌偉回應(yīng)道，目前還是專注于做好幾個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目，將來(lái)有機(jī)會(huì)，并不排除進(jìn)駐三四線城市。

    前十年的商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是野蠻生長(zhǎng)，賺了錢(qián)沒(méi)地方花就建個(gè)商場(chǎng)在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓。未來(lái)的十年，對(duì)資本充足和商業(yè)管理能力強(qiáng)的公司是大好機(jī)會(huì)，優(yōu)勝劣汰和并購(gòu)將是必然選擇。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！