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房企轉(zhuǎn)型潮,誰該“輕”誰能“重”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:每日經(jīng)濟新聞 閱讀 561 次
自房地產(chǎn)市場步入白銀時代以來,各大房企走上轉(zhuǎn)型之路。萬達、萬科、朗詩、綠城管理等紛紛打出“輕資產(chǎn)”招牌。一時間,眾房企患“重”而不患“輕”。
這一轉(zhuǎn)變背后,深層次的根源是:過去高投資、高周轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)模式,如今可能使房企面臨資金和運營壓力。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,122家上市房企平均凈利潤率跌至6.8%,房地產(chǎn)業(yè)利潤率逐年下降已是不爭的事實。部分房企不再執(zhí)著于規(guī)?;牡禺a(chǎn)開發(fā),從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,走更加多元化發(fā)展的道路。
在日前結(jié)束的博鰲房地產(chǎn)論壇上,與會大佬和業(yè)界學者就輕資產(chǎn)模式激烈交鋒,朗詩、綠城管理掌舵者現(xiàn)身說法,為輕資產(chǎn)模式站臺。那么,曾經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律——重資產(chǎn)模式真的已經(jīng)過時了嗎?在房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點,哪些房企更適合走輕資產(chǎn)之路?
輕資產(chǎn)之利:低風險高收益
據(jù)統(tǒng)計,2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的地塊合計219宗,其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗。熱點城市風險積聚,南京、蘇州相繼出臺調(diào)控政策,使高價地的入市前景增加不確定因素。
這凸顯了專注輕資產(chǎn)運營模式房企的預見性。在博鰲房地產(chǎn)論壇上,朗詩集團董事長田明、綠城管理總經(jīng)理李軍等信心滿懷,宣告公司業(yè)績獲得迅猛增長。
朗詩的輕資產(chǎn)模式,主要采取小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)三種模式進行項目開發(fā)。2015“朗詩出品”的銷售金額已達181億元,上市公司利潤同比上升58%,其中1/3為輕資產(chǎn)項目。
田明透露,在朗詩2016年的業(yè)績構(gòu)成中,全資及合作開發(fā)項目將會減少,而小股操盤和委托開發(fā)部分的收益會逐步增多。“我估計在未來很短的時間內(nèi),朗詩利潤里面來自輕資產(chǎn)的將超過一半。”
更高收益、更低風險的輕資產(chǎn)模式無疑讓房企心動。除了朗詩外,由綠城代建業(yè)務,也將目光瞄準輕資產(chǎn)迅速做大。
李軍在接受記者專訪時透露,目前,綠城體系中的代建項目超過200個,毛利率超過60%,凈利率超30%。隨著規(guī)模增長,凈利潤率還在不斷提升。因此,李軍將綠城管理集團定位于現(xiàn)代服務類企業(yè),而非傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)。目前,綠城管理集團正在籌備上市,按市盈率估值法計算,估值已達60億~80億元。
輕資產(chǎn)之惑:仍需依附重資產(chǎn)
除了小股操盤、代建模式外,當下地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)類型還有:以彩生活為代表的社區(qū)O2O,以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金,在很多人看來,均屬于輕資產(chǎn)的范疇。
但這些輕資產(chǎn)模式真的“輕”嗎?新城控股高端副總裁歐陽捷就表示,除了社區(qū)O2O、代建模式應該屬于輕資產(chǎn)外,像小股操盤這種模式,依然屬于重資產(chǎn)范疇,核心競爭力在于土地獲取。
盡管眾多房企紛紛走向“輕資產(chǎn)”,但對于公司整體利潤的貢獻并未顯現(xiàn)。彩生活盡管業(yè)績增長兇猛,2015年實現(xiàn)營業(yè)收入8.28億元,但與花樣年同期81.64億元的營收相比,只占到了后者的10%左右。
針對這種情況,中國奧園地產(chǎn)集團商業(yè)運營總裁張俊表示,“房企的輕資產(chǎn)業(yè)務都非其主營業(yè)務,收入貢獻有限。一方面是房企還在試水階段;另一方面,地產(chǎn)基金投資的市場還在培養(yǎng)之中?!?/p>
張俊表示,在當下的房企轉(zhuǎn)型潮中,并不是所有房企都能做好輕資產(chǎn)模式。地產(chǎn)商專注輕資產(chǎn)模式至少要認清兩個定位:,處于中小規(guī)模且不追求更大規(guī)模的擴張;,具有極強的品牌特色和管理輸出能力,能夠在土地持有方的談判中獲得品牌溢價,綠城管理就是*好的例證,它倡導的作品主義正是它的核心競爭力。
重資產(chǎn)之機:優(yōu)質(zhì)項目更受追捧
針對房企輕、重資產(chǎn)模式之爭,寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示,“在資產(chǎn)配置荒的當下,資產(chǎn)升值速度遠遠超過資金成本,持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)模式是*理性的選擇?!?/p>
從幾大龍頭房企布局來看,重倉一二線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然是其目標,正在奮力重回一線軍團的金地表現(xiàn)得*為直接。
日前,金地斥資88億元奪得上海浦東新區(qū)“地王”。為了重回一線陣營,2015年至今,金地大舉拿地,以此在一二線城市爭取更多“話語權(quán)”。
隨著房地產(chǎn)市場進一步分化,增加在一二線城市的投資比例幾乎成了所有大型房企共識。在金地新獲取的項目中,一二線主要城市投資額占比也達90%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),金地逾400億元的銷售額中,來自一二線城市銷售金額為247.38億元,占比59.1%。
近期A股市場地產(chǎn)板塊漲勢迅猛,也被認為是資產(chǎn)配置荒背景下,房地產(chǎn)爆發(fā)出的配置需求,。
歐陽捷認為,在住宅地產(chǎn)開發(fā)全價值鏈條上,所有乙方企業(yè)都是輕資產(chǎn)模式,現(xiàn)在回過頭來看,這些行業(yè)的企業(yè)都沒有賺大錢?!霸诹鲃有赃^剩,利率下行的長期趨勢下,持有重資產(chǎn)的成本越來越低,重資產(chǎn)就將變得越來越有價值。也許不久我們就會發(fā)現(xiàn),在日益嚴重的資產(chǎn)配置荒時代,恐怕沒有比優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)更好的資產(chǎn)了?!?/p>
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