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“棄房斷供”主因并非房價下跌 多因業(yè)主資金鏈斷裂
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:華夏時報 閱讀 572 次
實體經(jīng)濟的下滑,開始加速傳導(dǎo)至住房抵押貸款領(lǐng)域。
來自多地法院的數(shù)據(jù)顯示,相比往年,今年上半年“棄房斷供”案例有所上升,且集中在經(jīng)濟遭受重創(chuàng)、投資水分較大的長三角地區(qū)。其中,無錫涉及房屋貸款逾期不還的有98件,同比增加37件,寧波余姚法院斷供案36起,而去年同期僅有兩起。
不過,據(jù)《華夏時報》記者調(diào)查,“棄房斷供”現(xiàn)象增加主因并非房價下跌,而是因經(jīng)濟下滑、企業(yè)主資金緊張引發(fā)的連鎖反應(yīng)。
溫州市銀監(jiān)局負責“斷供”調(diào)查的工作人員表示,主因是借款人的資金鏈、擔保鏈出現(xiàn)問題,借款人無力償還銀行借款,只能棄房斷供。
“過去幾年很多中小企業(yè)主盲目投資房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等行業(yè),這些行業(yè)現(xiàn)在產(chǎn)能過剩,資產(chǎn)價格下跌,企業(yè)主資金被套,銀行欠賬無力償還。”溫州一家小額信貸公司總經(jīng)理告訴記者,因?qū)嶓w經(jīng)濟不景氣,目前浙江的銀行不良貸款率仍在上升。
多因無力還款
“我們這里個人住房按揭貸款斷供的幾乎沒有,拿房子做抵押的消費性和經(jīng)營性貸款出問題的倒是不少。”寧波某縣城的寧波銀行客戶經(jīng)理葛女士對記者說。
中國指數(shù)研究院杭州頭席分析師高院生告訴記者,杭州尚未出現(xiàn)個人住房按揭貸款大范圍斷供的現(xiàn)象。即使是房價下跌比較厲害的余杭區(qū),也極少出現(xiàn)斷供不還的案例。
“杭州出現(xiàn)斷供的大多是高端樓盤,總價從5000萬元到上億元不等,主要是還貸一兩年的投資客,因資金周轉(zhuǎn)不過來,降價拋售又無人接盤,不得已才斷供。”高院生表示。
自2011年陷入民間借貸危機起,溫州的房地產(chǎn)市場就一蹶不振,房價至今仍“跌跌不休”。
2013年,溫州就曾傳出上萬套房屋“斷供”,但溫州銀監(jiān)局對銀行進行的相關(guān)調(diào)查顯示,截至去年7月末,溫州發(fā)生各類“棄房”案例595例,其中因經(jīng)營困難無法償還貸款,對抵押房產(chǎn)“棄房”的就有580例,而個人住房按揭貸款斷供的只有15例。
“該抵押的房子都抵押了,但前期投資尚未收回,而現(xiàn)在小微企業(yè)沒有抵押物很難再貸到款,因此資金鏈出現(xiàn)斷裂。”上述溫州一家小額信貸公司總經(jīng)理說,浙江以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主,缺乏高科技企業(yè),產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級艱難,因此實體經(jīng)濟不景氣。
葛女士告訴記者,目前購購銀行理財產(chǎn)品的客戶越來越多,從中就能體現(xiàn)民間投資意愿不強,經(jīng)濟不活躍。
“以前銀行對企業(yè)授信過多,只要40%的抵押、60%擔保就能貸款,導(dǎo)致企業(yè)有錢就盲目投資。”某商業(yè)銀行溫州一支行總經(jīng)理表示,8月14日,溫州市政府召集部分銀行開會,稱情況不容樂觀。
這位銀行支行總經(jīng)理說,如今,政府打算調(diào)整授信規(guī)則,所有銀行對企業(yè)主實行總體授信。過去因每個銀行的授信額度不同,企業(yè)會拿房產(chǎn)做高評估去不同金融機構(gòu)做二次三次抵押貸款,但實施總體授信后,這種做法就行不通了。
而囊括了無錫九成金融案件的崇安區(qū)法院數(shù)據(jù)顯示,2014年1-6月的貸款糾紛案中,個人金融借款的有367件,比去年同期翻了一倍,其中涉及房屋貸款逾期不還的為98件,比去年增加37件。
據(jù)該院處理金融糾紛的民二庭工作人員透露,涉訴的業(yè)主大部分是來自外地的投資客,普遍名下都有兩三套房屋斷供。從被查封的斷供房屋來看,九成以上都是空置毛坯房,當中很多僅有購房合同,連產(chǎn)權(quán)證都沒有辦理,這樣做主要是為了免交各種稅款,方便轉(zhuǎn)手出售。
“很多房子都是期房,房產(chǎn)證一兩年之內(nèi)辦不下來,沒法過戶轉(zhuǎn)讓,而開發(fā)商又不愿退房,當投資客急需資金時,無法變現(xiàn),只好選擇斷供。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸麒麟分析說。
仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理周志鋒認為斷供原因有兩方面,一是,當前樓市不再如以往那樣火爆,投資客失去了獲利機會;另一方面,業(yè)主自身財務(wù)出現(xiàn)危機,投入房地產(chǎn)的資金就難以為繼。
今年上半年,珠三角6市各級人民法院審結(jié)“棄房斷供”案總共只有79件,其中貸款金額較高為600余萬元,平均貸款額度約22萬元。貸款購房時間集中在2009-2011年,銀行集中訴至法院時間從今年年初開始,佛山及中山的案件集中在郊區(qū),廣州事發(fā)城區(qū)主要在越秀、海珠。
一宗不可思議的案例是,佛山一名“80后”被告,其于2004年在廣州白云區(qū)購置一套房產(chǎn),貸款總額僅9萬元,于去年10月后斷供,被告人直接在庭上表示,“就是無力還款,要求拍賣房屋。”
斷供的高昂代價
2008年,因新房、二手房房價跌幅大多超過百分之三四十甚至腰斬,珠三角幾大城市曾出現(xiàn)斷供潮。但選擇斷供的部分購房者,在2009年樓市V型逆轉(zhuǎn)后,選擇了續(xù)貸。
“我當時手里有二三十套房產(chǎn),都是拿老鄉(xiāng)名義購的,因房子賣不出去,資金鏈差點斷裂,但為了保證這些老鄉(xiāng)的名字不被列入銀行黑名單,我沒有斷供,而是直接找其他投資客接手,繼續(xù)償還銀行貸款,但我損失掉了頭付款。”深圳一位投資客熊先生告訴記者。
而2011年那輪因樓市調(diào)控引發(fā)的市場調(diào)整,并未出現(xiàn)大規(guī)模斷供的現(xiàn)象。
“斷供要付出很大的代價。”深圳房地產(chǎn)專業(yè)律師劉子孺說,斷供會嚴重影響個人的信用,給未來到銀行貸款帶來諸多麻煩,不到萬不得已,購房者一般不會選擇斷供。
劉子孺給記者算了一筆賬,一套80平方米的房子,假設(shè)總價200萬元,對頭套房購購者而言,頭付至少需60萬元,貸款140萬元,按基準利率算30年貸款期限,月供約8900元,年償還的月均利息約7600元,而本金只有1300元,一年下來僅銀行利息就有9萬多元,加上1%的契稅2萬元,一年后如果斷供,付出的成本高達71萬元。
“不僅損失71萬元現(xiàn)金,連房子也沒有,很不劃算。”劉子孺說。
周志鋒也認為,一般只有當房價下跌超過三成以上,或業(yè)主資金鏈非常緊張,才會考慮斷供,否則,不會冒著損失信用的風險而斷供。
目前,長三角區(qū)域房價雖有下調(diào),但多數(shù)城市未到普遍下跌30%以上的程度。
據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計,7月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房簽約均價為15789元/平方米,同比下跌9.5%。主城區(qū)新建商品房簽約均價為22232元/平方米,同比下跌2.4%。
調(diào)控較深的溫州,即便房價大跌,選擇斷供的仍是極少數(shù)。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人戴旭強今年初表示,與2011年初調(diào)控前相比,現(xiàn)在的溫州商品房價格平均降幅為26%。但非官方統(tǒng)計機構(gòu)和開發(fā)商們認為,溫州房價跌幅已經(jīng)超過40%。
“溫州人很講信譽,也喜歡從金融機構(gòu)貸款,如果斷供,將來想東山再起從銀行貸款會很難,寧愿虧損也會盡量去處置資產(chǎn)。”溫州本地一位媒體 人士說,2011年后不允許地方放松調(diào)控,溫州一直在強撐,尚且沒有斷供潮。而目前浙江已經(jīng)展開轟轟烈烈的救市潮,房價下跌的空間預(yù)期不會太多,因此更沒必要斷供
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