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溫州“炒房團(tuán)”變身“棄房團(tuán)”抵押擔(dān)保成重災(zāi)區(qū)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 580 次
“炒房團(tuán)”變身“棄房團(tuán)”抵押擔(dān)保成重災(zāi)區(qū)
溫州樓市泡沫破滅恐引爆銀行風(fēng)險(xiǎn)
作為中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”,經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)連續(xù)24個(gè)月的下跌之后,溫州房?jī)r(jià)普遍跌了近30%,眾多高端樓盤(pán)房?jī)r(jià)腰斬,受此影響,部分購(gòu)房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃,昔日溫州“炒房團(tuán)”有變?yōu)?ldquo;棄房團(tuán)”的苗頭。權(quán)威部門(mén)調(diào)查顯示,目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例,當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控,但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營(yíng)困難、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下,樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風(fēng)險(xiǎn),值得高度關(guān)注。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對(duì)轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì),截至7月末,全市各類(lèi)“棄房”共發(fā)生595例,其中,按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元,出現(xiàn)“棄房”的為15例;因經(jīng)營(yíng)困難以?xún)斶€貸款,而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶(hù)。
記者日前實(shí)地走訪(fǎng)溫州十多個(gè)“明星”樓盤(pán)了解到,三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬(wàn)每平方米的樓盤(pán)如今價(jià)格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉,溫州市甌海區(qū)的明星樓盤(pán)“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬(wàn)多元,如今跌回到了每平方米2 .5萬(wàn)元,600多套住房雖已全部賣(mài)出,但只有40多戶(hù)入住,還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。
與此相對(duì),在今年8月初溫州限購(gòu)政策微調(diào)后(從比一般城市嚴(yán)厲調(diào)回與其他城市相同),一些低開(kāi)的新樓盤(pán)出現(xiàn)熱賣(mài)。溫州市住建部門(mén)表示,當(dāng)?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)房?jī)r(jià)腰斬現(xiàn)象。“那些所謂腰斬的房子,原本就背離實(shí)際價(jià)值,數(shù)量非常有限,不能代表溫州樓市真實(shí)情況。”大多數(shù)樓盤(pán)只是降價(jià)到合理區(qū)間,部分定價(jià)合理的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有所回升。
一家國(guó)有銀行溫州分行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示,目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況,但拍賣(mài)產(chǎn)值都能覆蓋貸款額,銀行沒(méi)有損失。因抵押貸款無(wú)法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司客戶(hù)經(jīng)理劉政說(shuō),他代理的二手房樓盤(pán)都曾有個(gè)別“棄房”進(jìn)入拍賣(mài)程序。“房?jī)r(jià)大幅下降,拿到房子也抵不過(guò)給銀行的按揭,一算賬,就有人就索性‘棄房’。”劉政說(shuō),道理上是這樣,但實(shí)際上如果“棄房”,將損失掉頭付款以及每月還給銀行的資金,更重要的是個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響,所以這樣的情況并不常見(jiàn)。
據(jù)溫州市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì),今年1月至8月,溫州全市法院委托拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)中,約80%為房產(chǎn),“其中有斷供房,也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)。”溫州市中級(jí)人民法院司法鑒定處處長(zhǎng)張琛表示,近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)與其他財(cái)產(chǎn)處置一樣,都處在高點(diǎn)。
一些銀行人士指出,抵押物處置有很多程序,費(fèi)時(shí)較長(zhǎng),目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序,還沒(méi)有進(jìn)入到較后的拍賣(mài)程序。后續(xù)房屋拍賣(mài)數(shù)量可能還會(huì)增加。
抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,“棄房”雖由房?jī)r(jià)大幅下跌引起,但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難,導(dǎo)致資金鏈斷裂難以?xún)斶€抵押貸款,被迫“棄房”。與此同時(shí),“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”,銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。
“沒(méi)辦法,做什么賠什么,銀行貸款還不上,抵押的房子只好讓銀行拿去了。”溫州市鹿城區(qū)一位私營(yíng)企業(yè)主說(shuō)。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響,溫州本地民營(yíng)企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難,大量借款人自身資金鏈斷裂,無(wú)力償還銀行貸款,導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。
據(jù)銀監(jiān)部門(mén)測(cè)算,在溫州,由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負(fù)責(zé)人說(shuō),由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動(dòng),如今房?jī)r(jià)大幅下跌,資金鏈吃緊,無(wú)法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房?jī)r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款,可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況,從而導(dǎo)致借款人主動(dòng)‘棄房’”。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出,斷供“棄房”的成本高昂,這意味著信譽(yù)受損,會(huì)進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴(kuò)展、涉足房地產(chǎn),在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下,較先會(huì)從樓市撤離以緩解資金壓力,而這無(wú)疑推倒了溫州房?jī)r(jià)下跌的張“多米諾骨牌”。抽出資金,投資客撤離,房?jī)r(jià)跳水,反過(guò)來(lái)導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”,資金鏈斷裂,從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。
值得注意的是,部分企業(yè)主因擔(dān)保“連坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來(lái),溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,部分經(jīng)營(yíng)正常的借款人無(wú)力同時(shí)承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任,遂主動(dòng)選擇“棄房”。據(jù)測(cè)算,擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
溫州銀監(jiān)部門(mén)測(cè)算,房屋價(jià)值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門(mén)分析指出,當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未根除,實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固,房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的外部條件并不具備。因此,預(yù)計(jì)溫州房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間將保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
“抵押+保證”成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)
記者調(diào)查了解到,不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來(lái)看,還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來(lái)看,當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,但樓市下行壓力猶存,不排除“棄房”增多甚至蔓延,“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”,但溫州銀監(jiān)分局對(duì)42家機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研發(fā)現(xiàn),溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。當(dāng)前,溫州個(gè)人住房按揭貸款余額660 .83億元,其中不良貸款余額4 .02億元,不良率為0 .61%;商業(yè)用房按揭貸款余額25 .03億元,其中不良貸款余額0 .19億元,不良率為0 .76%。均低于同期全部貸款3 .68%的不良率,總體風(fēng)險(xiǎn)可控。
目前來(lái)看,溫州樓市下行壓力巨大。“投資客撤走而無(wú)人接盤(pán),過(guò)度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。”溫州鑫勝房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說(shuō)。隨著樓市泡沫擠出,部分購(gòu)房者、借貸者“棄房”可能性增加,銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。
值得注意的是,隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)。在溫州,銀行一般會(huì)按抵押物評(píng)估價(jià)的一定比例來(lái)發(fā)放貸款,如果借款人希望申請(qǐng)更多的貸款,則往往會(huì)被要求增加保證擔(dān)保,變?yōu)?ldquo;抵押+保證”的組合擔(dān)保方式。
當(dāng)房?jī)r(jià)處于高位時(shí),抵押物的市值能覆蓋全部貸款,此時(shí)保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)很低,其擔(dān)保意愿也比較強(qiáng)烈;但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時(shí),保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)隨之增加,其代償?shù)哪芰鸵庠笗?huì)相應(yīng)降低。因此,保證擔(dān)保沒(méi)有成為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效防線(xiàn),目前溫州“抵押+擔(dān)保”貸款不良率達(dá)7.17%,遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%,成為風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
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