正文：新規(guī)堵住避稅通道 二手房交易頑疾根除

新規(guī)堵住避稅通道，福州二手房交易頑疾根除

　　“低申報，高評估”——這是福州二手房交易中存在已久的避稅“妙招”。但如今，這一避稅通道將被封堵。

　　據(jù)悉，8月下旬，福州市房地產(chǎn)交易登記向福州市多家商業(yè)銀行、二手房中介企業(yè)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范二手房按揭貸款抵押登記工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）。從《通知》對外頒布之日起，福州二手房按揭貸款抵押登記和產(chǎn)權(quán)過戶將合并為一次辦理。此舉被廣泛認(rèn)為是福州樓市有史以來較嚴(yán)厲的一記打向“低申報、高評估”現(xiàn)象的重拳。

中介做手腳 偷逃稅費多

　 熟悉福州二手房交易流程的人或許都對“低申報、高評估”的做法并不陌生。福州一位剛剛購購了一套二手房的張先生向記者講述了自己購房的經(jīng)歷：他相中了西湖畔的一套高端住宅（房齡在5年以上），可是在交易過程中居然出現(xiàn)了三個不同的銷售價格。按照購賣雙方約定、并簽署購房合同的成交價格為75萬元。但張先生隨即發(fā)現(xiàn)，自己所委托的中介代理公司向福州市房產(chǎn)交易登記申報的價格卻是49萬元。而中介代理公司向某商業(yè)銀行申請商業(yè)貸款時，所遞交的評估報告卻顯示張先生所購房產(chǎn)評估價格為63萬元。

　 75萬元、49萬元、63萬元，面對三個截然不同的價格，張先生頗為納悶。

　 福州某房產(chǎn)中介從業(yè)者道出了實情：其實張先生所遇到的正是現(xiàn)在福州二手房交易市場上橫行多年的“潛規(guī)則”。

　　據(jù)這位從業(yè)者介紹：目前的二手房交易中，購賣雙方一般都會以低價向交易登記申報，這樣就能夠減少稅費支出；再以稍高的評估價格向商業(yè)銀行申請按揭貸款，這樣可以“巧妙”地獲得更高的貸款額度，降低購房者的資金壓力，促成交易的早日達(dá)成。

　　以張先生所購房產(chǎn)為例：房產(chǎn)的實際成交價格為75萬元，倘若根據(jù)這個價格以現(xiàn)行的二手房交易稅費征收標(biāo)準(zhǔn)征稅，購方要繳納的稅費為：750000×［0.05%（印花稅）+1.5%（契稅）］= 11625元；賣方要繳納的稅費為：750000×［0.05%（印花稅）+1%（個人所得稅）］= 7875元。

　　但如果張先生以49萬元的成交申報價格向交易登記申報，那么購方稅費即為：490000×［0.05%（印花稅）+1.5%（契稅）］=7595元；賣方稅費標(biāo)準(zhǔn)為：490000×［0.05%（印花稅）+1%（個人所得稅）］= 5145元。

　　按不同的價格向房地產(chǎn)交易登記申報，購賣雙方所應(yīng)當(dāng)繳交的契稅與個人所得稅相差金額竟達(dá)到了 6760元。而根據(jù)商業(yè)銀行相關(guān)規(guī)定，二手房抵押貸款必須以抵押產(chǎn)品的市場評估價格為申請基準(zhǔn)。因此中介代理公司又與房地產(chǎn)評估公司評估此套房產(chǎn)的市場參考價格為63萬元，并按該價格的70%向商業(yè)銀行申請二手房按揭貸款，貸款額度可達(dá)到44.1萬元?？色@得的貸款額度遠(yuǎn)比申報49萬元所能獲得的貸款多出將近10萬元。

合同不受法律保護(hù) 購賣雙方都有風(fēng)險

　　“低評估、高申報”看似能占到不少“小便宜”，但在交易完成后，購賣雙方都可能會遇到不少麻煩。這樣的避稅“高招”實際上漏洞百出，存在極大的隱患。

　　以上文所述張先生為例，其以75萬元的實際成交金額成交后，再以49萬元的價格向行政部門申報。雖然他持有與賣方簽訂的金額為75萬元的交易合同，但交易發(fā)票卻是行政部門根據(jù)其向交易登記的申報價格開具的。也就是說，張先生支付了75萬元的購房款后，持有的房產(chǎn)購購發(fā)票金額卻為49萬元。如果交易后購賣雙方有糾紛起訴到法院，法院的判決將以房地產(chǎn)交易市場登記的49萬元的成交金額為準(zhǔn)，這對張先生來說就個不小的風(fēng)險。

　　如果從法律角度上審視，低申報價格的交易方式也與《合同法》相違背，可以認(rèn)定其為“以合法形式掩蓋非法目的”，因此這種購房合同也可能會被視為無效合同，不受法律保護(hù)。購、賣方的權(quán)益都將無法得到保障。

　　在所購房產(chǎn)遇到城市建設(shè)拆遷問題時，降低申報價格的做法也會讓購房者吃不少虧。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹：城市拆遷的賠償金額往往是以購購房產(chǎn)時向房地產(chǎn)交易登記申報的價格為補(bǔ)償依據(jù)。因此，倘若遇到拆遷問題時，購房者就會得不償失。

　　此外，據(jù)了解，相關(guān)監(jiān)管部門曾有意在今后幾年對二手房銷售方個人所得稅的征收辦法與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。即將原先通行的按賣方銷售房產(chǎn)申報價格的1%收取個人所得稅的征收辦法更改為：（房產(chǎn)銷售價格—房產(chǎn)購置價格）×20%的稅率征收。

　　倘若上文所述變成現(xiàn)實，假設(shè)張先生所購置的房產(chǎn)在5年后升值為90萬元，那時張先生將房產(chǎn)出售，所應(yīng)該繳納的個人所得稅即為（90萬元—49萬元）×20%=8.2萬元。比起以（90萬元—75萬元）×20%的實際成交價申報，張先生將損失5.2萬元。

“低報高估”行不通 鉆稅收空子沒門

　　據(jù)了解，之前相關(guān)部門為了填堵漏洞，避免上述各種糾紛的出現(xiàn)，已經(jīng)出臺了不少預(yù)防措施。早在 2005年就有業(yè)內(nèi)人士呼吁盡快落實二手房按實申報措施。2006年７月，福州市房地產(chǎn)交易登記對二手房按揭貸款抵押登記與交易過戶手續(xù)合并辦理，在一定程度上保證了交易的透明度，使購賣雙方能夠清晰的檢驗中介 企業(yè)執(zhí)行的交易環(huán)節(jié)。

　　2007年2月，福州市房地產(chǎn)交易登記曾對申報指導(dǎo)價格做了一定幅度的調(diào)整，各類物業(yè)項目的申報指導(dǎo)價均上浮了30%，并規(guī)定今后二手房購賣雙方向交易登記進(jìn)行申報時必須以申報指導(dǎo)價作為較低申報價格。

　　但即使這樣，依然有交易雙方企圖利用二手房按揭貸款抵押登記與整個交易過戶手續(xù)在時間與流程上的不一致大做文章，漏洞依舊存在。

　　在新《通知》中，相關(guān)部門對此作出了明文規(guī)定：將采用二手房按揭貸款抵押登記和產(chǎn)權(quán)過戶合并辦理的方式。即一次性收取交易過戶和抵押登記材料，一個收件編號串聯(lián)辦理，一次性繳交相關(guān)稅費，一并發(fā)放房屋所有權(quán)證和他項權(quán)證。如果當(dāng)事人分開申報的，提交的抵押貸款合同中借款用途明確為購購所抵押房產(chǎn)或合同約定將借款直接打入賣方戶頭的，房地產(chǎn)交易登記原則上將不予辦理抵押登記，但交易時申報的成交價與抵押時體現(xiàn)的成交價一致的除外。

　　二手房貸款抵押登記與產(chǎn)權(quán)交易過戶一次性辦理，杜絕了一些二手房購賣者“打時間差”的念頭，從真正意義上堵住漏洞。中介行業(yè)內(nèi)“低申報、高評估”的“潛規(guī)則”也將因此逐漸淡出市場。

貓膩沒了生意難做 中介好日子難再

　　“可以說，現(xiàn)在已經(jīng)沒有逃稅的漏洞了?！痹缭?005年就提出“二手房按實申報”提議的福州房產(chǎn)學(xué)者王劍超如此點評新《通知》。他認(rèn)為《通知》能夠有效抑制部分用“低成交、高申報”方式貸款獲得“流動資金”的炒房族，控制房價虛高。福州二手房市場將會更加規(guī)范。

　　可是另一方面，新《通知》對福州的二手房中介企業(yè)來說卻并不是什么好消息。

　　生意難做！這是進(jìn)入2007年以來，福州不少房產(chǎn)中介企業(yè)時常如此抱怨。房價上升，成交量走低，有價無市，中介企業(yè)面臨著無米下炊的窘境。而此次《通知》對于已經(jīng)步履維艱的房產(chǎn)中介企業(yè)來說無疑是雪上加霜。

　　在記者采訪過程中，一位不愿意透露姓名的福州某中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者：此通知對于中介企業(yè)來說的確有不小的影響。

　　此外，叫停了以往二手房市場通行的“高評估”做法，也抑制了部分炒房人借用大比例的按揭貸款資金從事炒房的行為，這讓中介企業(yè)又損失了數(shù)目不小的成交量。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新《通知》的出臺可能導(dǎo)致福州二手房交易量萎縮。

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