購(gòu)賣房勿貪小利　中介避稅有風(fēng)險(xiǎn)

2005年6月房產(chǎn)新政實(shí)施后，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等成了房屋購(gòu)賣雙方繞不過(guò)的坎兒。房屋交易的利潤(rùn)被大大攤薄，甚至出現(xiàn)了負(fù)利潤(rùn)的情況?！岸惥W(wǎng)恢恢，疏而不漏。”然而，“聰明”的房產(chǎn)中介還是從中找到了可鉆的空子，各種避稅高招也隨著新政的出臺(tái)悄然誕生了。

　　-新政影響――

　　新政給賣房人“增負(fù)”稅費(fèi)≈房款×10

　　 05年6月1日對(duì)不少賣房人來(lái)說(shuō)完全是有著分水嶺意義的一個(gè)日子。新政規(guī)定：6月1日以后，個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個(gè)人所得稅這一關(guān)。這樣，6月1日之前和之后成交的2年以內(nèi)的普通住宅所繳稅額能相差幾萬(wàn)元。

　　以亞運(yùn)村一套110平方米的兩居室商品房為例，該房原購(gòu)價(jià)為5200元／平方米，以6000元／平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋，按照新的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策，這套房子需要繳納以下稅費(fèi)：

　　1、營(yíng)業(yè)稅＝110平方米×6000元／平方米×5%＝33000元2、印花稅＝110平方米×6000元／平方米×0.5‰＝330元3、個(gè)人所得稅＝售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用（當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，即：契稅＋印花稅）×20%＝15826.8元其中，售房?jī)r(jià)：110平方米× 6000元／平方米＝660000元

　　原購(gòu)房?jī)r(jià)：110平方米×5200元／平方米＝572000元

　　契稅：572000×1.5%＝8580元印花稅：572000×0.5‰＝286元可見(jiàn)，新政實(shí)施后，賣房人要繳納的稅額總共是 49156.8元，占到總售房款的7%；而新政實(shí)施前，賣房人只需繳納286元的印花稅。（具體對(duì)照見(jiàn)下“新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對(duì)照表”）

　　以上案例中沒(méi)有涉及到土地增值稅，專業(yè)人士測(cè)算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達(dá)到房款的10%以上。

　　-記者暗訪――

　　為吸引客戶中介玩起避稅游戲

　　沉重的稅負(fù)使很多賣房人和購(gòu)房人忘而卻步，多家中介公司均表示，6月份的經(jīng)營(yíng)情況還不及三四月時(shí)的一半。一家中介公司甚至表示：“我們這已經(jīng)10天沒(méi)來(lái)一個(gè)購(gòu)主了?！?br>
　　一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訴苦：“現(xiàn)在生意實(shí)在不好做。把賣房人的稅負(fù)加到房?jī)r(jià)里，房?jī)r(jià)太高購(gòu)方不愿購(gòu)；而讓賣房人負(fù)擔(dān)這筆稅，賣方無(wú)利可圖又不愿賣?！?面對(duì)這樣的兩難境地，房產(chǎn)中介們開(kāi)始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產(chǎn)中介公司，發(fā)現(xiàn)他們避稅的高招還真不少。

　　記者向中介表示，想賣的房子是2001年以6000元／平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)的一套90平方米的兩居室住宅，但目前還未辦理房產(chǎn)證，地段在亞運(yùn)村，東西朝向。為了幫助記者把房子賣個(gè)好價(jià)錢，中介公司在“避稅”環(huán)節(jié)上出了四招。

　　招數(shù)一：以租待售?！澳愕姆孔与m然是2001年購(gòu)的，但繳稅是按照房產(chǎn)證的時(shí)間計(jì)算，所以你的房產(chǎn)證辦下來(lái)也要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。如果賣房不是很著急的話，可以先租出去，以租待售，這樣等到房產(chǎn)證2年期滿就不用繳營(yíng)業(yè)稅了?！?br>
　　招數(shù)二：把交易價(jià)格“做低”?！半m然營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅現(xiàn)在逃不掉，但我們可以把合同上的交易價(jià)格做低一些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會(huì)減少。當(dāng)然，價(jià)格也不能太低，否則地稅局會(huì)找麻煩，一般是稍高于建委公布的各類級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格。比如你的房子按照規(guī)定平均交易價(jià)格應(yīng)該是 4000元／平方米，購(gòu)賣合同上就可以定價(jià)4100元／平方米，而實(shí)際上你可以賣到5000元／平方米。”

　　招數(shù)三：不過(guò)戶先公證。“可以先通過(guò)合同或公證的形式進(jìn)行購(gòu)賣，但先不到房地產(chǎn)交易辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過(guò)戶手續(xù)，僅花少量的公證費(fèi)，就可避免繳納房產(chǎn)交易價(jià)格5%的營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)城市建設(shè)稅及教育附加費(fèi)。”

　　招數(shù)四：找物業(yè)改底單?！澳憧梢哉椅飿I(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產(chǎn)證上直接寫購(gòu)主的名字，這樣就可以不用繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅了?！?br>
　　-法學(xué)專家提醒――

　　切勿“貪小利失大計(jì)”小心“避稅”背后的陷阱

　　中介公司的“避稅”高招聽(tīng)上去有理“有利”，可誰(shuí)知道其背后卻也暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，二手房購(gòu)賣雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。針對(duì)中介公司提出的以上四種避稅方法，中國(guó)政法大學(xué)李曙光教授為房屋交易雙方提示了其中的四大風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：以租待售――房?jī)r(jià)變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內(nèi)售房者較普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個(gè)月的購(gòu)主的利益將受到損失，反之亦然。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：把交易價(jià)格“做低”――對(duì)購(gòu)房人再次交易不利。高價(jià)購(gòu)賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，雖然購(gòu)賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜，但一旦購(gòu)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一是由于購(gòu)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于購(gòu)入價(jià)低，再次賣出和購(gòu)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：不過(guò)戶先公證――公證效力受質(zhì)疑。只公證不過(guò)戶對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谖覈?guó)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，購(gòu)賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，購(gòu)方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購(gòu)賣合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

　　風(fēng)險(xiǎn)四：找物業(yè)改底單――合同效力將失去。改了底單就等于改了原來(lái)的購(gòu)房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來(lái)合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)賣雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問(wèn)題。

　　-稅務(wù)專家建議――

　　稅務(wù)籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅

　　稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排?！岸悇?wù)籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒(méi)禁止的事?！?br>
　　我國(guó)的房產(chǎn)稅收政策中也有針對(duì)不同納稅人的優(yōu)惠政策，納稅人應(yīng)該懂得如何利用這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理避稅。例如市地稅局對(duì)在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同、購(gòu)購(gòu)面積超過(guò)140平方米二手房的個(gè)人（含外籍及港澳臺(tái)籍個(gè)人）繳稅期限作出明確規(guī)定，8月31日后辦理契稅申報(bào)手續(xù)的，將按新稅率繳納購(gòu)房契稅，付出加倍的稅款。在這個(gè)新規(guī)定下，納稅人的避稅方法有兩種：

　　合理避稅方法一

　　高價(jià)房要延遲繳稅

　　對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)了單價(jià)超過(guò)9432元／平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的，可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

　　合理避稅方法二

　　房須按期繳稅

　　對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)了單價(jià)低于9432元／平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。（商報(bào)記者張培娟）

　　新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對(duì)照表（以亞運(yùn)村110平方米兩居室為例）

　　新政前所繳稅種稅額新政后所繳稅種稅額

　　印花稅286營(yíng)業(yè)稅33000

　　――――印花稅330

　　――――個(gè)人所得稅15826.8

　　合計(jì)286 49156.8

　　商報(bào)鏈接

　　購(gòu)賣房屋有哪些稅收優(yōu)惠政策

　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅

　　1、2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。

　　2、2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售，按其銷售價(jià)格減除原購(gòu)進(jìn)價(jià)格后的余額征收營(yíng)業(yè)稅（含城建稅、教育費(fèi)附加），但需提供購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

　　（二）土地增值稅

　　1、對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　2、對(duì)居民個(gè)人擁有的非普通住宅，凡居住滿5年或者五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　?。ㄈ﹤€(gè)人所得稅

　　1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　2、為了鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房前后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，視其購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。對(duì)此優(yōu)惠政策，為提高工作效率，朝陽(yáng)地稅局一般采取先征后退的原則，即：售房者在代開(kāi)發(fā)票的同時(shí)，先按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅，如果符合享受優(yōu)惠政策條件的，可向其代開(kāi)發(fā)票的稅務(wù)所提出申請(qǐng)，并攜帶有關(guān)材料，即時(shí)辦理免稅及退稅手續(xù)。

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