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購(gòu)賣房勿貪小利 中介避稅有風(fēng)險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 734 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

購(gòu)賣房勿貪小利 中介避稅有風(fēng)險(xiǎn)

2005年6月房產(chǎn)新政實(shí)施后,契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等成了房屋購(gòu)賣雙方繞不過(guò)的坎兒。房屋交易的利潤(rùn)被大大攤薄,甚至出現(xiàn)了負(fù)利潤(rùn)的情況?!岸惥W(wǎng)恢恢,疏而不漏。”然而,“聰明”的房產(chǎn)中介還是從中找到了可鉆的空子,各種避稅高招也隨著新政的出臺(tái)悄然誕生了。

  -新政影響――

  新政給賣房人“增負(fù)”稅費(fèi)≈房款×10

   05年6月1日對(duì)不少賣房人來(lái)說(shuō)完全是有著分水嶺意義的一個(gè)日子。新政規(guī)定:6月1日以后,個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;另外,在“先稅后證”的壓力下,銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個(gè)人所得稅這一關(guān)。這樣,6月1日之前和之后成交的2年以內(nèi)的普通住宅所繳稅額能相差幾萬(wàn)元。

  以亞運(yùn)村一套110平方米的兩居室商品房為例,該房原購(gòu)價(jià)為5200元/平方米,以6000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋,按照新的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策,這套房子需要繳納以下稅費(fèi):

  1、營(yíng)業(yè)稅=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元2、印花稅=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元3、個(gè)人所得稅=售房?jī)r(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用(當(dāng)初業(yè)主購(gòu)房時(shí)所產(chǎn)生的稅費(fèi),即:契稅+印花稅)×20%=15826.8元其中,售房?jī)r(jià):110平方米× 6000元/平方米=660000元

  原購(gòu)房?jī)r(jià):110平方米×5200元/平方米=572000元

  契稅:572000×1.5%=8580元印花稅:572000×0.5‰=286元可見(jiàn),新政實(shí)施后,賣房人要繳納的稅額總共是 49156.8元,占到總售房款的7%;而新政實(shí)施前,賣房人只需繳納286元的印花稅。(具體對(duì)照見(jiàn)下“新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對(duì)照表”)

  以上案例中沒(méi)有涉及到土地增值稅,專業(yè)人士測(cè)算,涉及到土地增值稅的房屋出售,其所繳稅額可能達(dá)到房款的10%以上。

  -記者暗訪――

  為吸引客戶中介玩起避稅游戲

  沉重的稅負(fù)使很多賣房人和購(gòu)房人忘而卻步,多家中介公司均表示,6月份的經(jīng)營(yíng)情況還不及三四月時(shí)的一半。一家中介公司甚至表示:“我們這已經(jīng)10天沒(méi)來(lái)一個(gè)購(gòu)主了?!?br>
  一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訴苦:“現(xiàn)在生意實(shí)在不好做。把賣房人的稅負(fù)加到房?jī)r(jià)里,房?jī)r(jià)太高購(gòu)方不愿購(gòu);而讓賣房人負(fù)擔(dān)這筆稅,賣方無(wú)利可圖又不愿賣?!?面對(duì)這樣的兩難境地,房產(chǎn)中介們開(kāi)始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產(chǎn)中介公司,發(fā)現(xiàn)他們避稅的高招還真不少。

  記者向中介表示,想賣的房子是2001年以6000元/平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)的一套90平方米的兩居室住宅,但目前還未辦理房產(chǎn)證,地段在亞運(yùn)村,東西朝向。為了幫助記者把房子賣個(gè)好價(jià)錢,中介公司在“避稅”環(huán)節(jié)上出了四招。

  招數(shù)一:以租待售?!澳愕姆孔与m然是2001年購(gòu)的,但繳稅是按照房產(chǎn)證的時(shí)間計(jì)算,所以你的房產(chǎn)證辦下來(lái)也要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。如果賣房不是很著急的話,可以先租出去,以租待售,這樣等到房產(chǎn)證2年期滿就不用繳營(yíng)業(yè)稅了?!?br>
  招數(shù)二:把交易價(jià)格“做低”?!半m然營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅現(xiàn)在逃不掉,但我們可以把合同上的交易價(jià)格做低一些,這樣繳稅的稅基就小,納稅額也會(huì)減少。當(dāng)然,價(jià)格也不能太低,否則地稅局會(huì)找麻煩,一般是稍高于建委公布的各類級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格。比如你的房子按照規(guī)定平均交易價(jià)格應(yīng)該是 4000元/平方米,購(gòu)賣合同上就可以定價(jià)4100元/平方米,而實(shí)際上你可以賣到5000元/平方米。”

  招數(shù)三:不過(guò)戶先公證。“可以先通過(guò)合同或公證的形式進(jìn)行購(gòu)賣,但先不到房地產(chǎn)交易辦理交易登記,待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后,再辦理過(guò)戶手續(xù),僅花少量的公證費(fèi),就可避免繳納房產(chǎn)交易價(jià)格5%的營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)城市建設(shè)稅及教育附加費(fèi)。”

  招數(shù)四:找物業(yè)改底單?!澳憧梢哉椅飿I(yè)公司的人,直接把賣房合同的底單改掉,在房產(chǎn)證上直接寫購(gòu)主的名字,這樣就可以不用繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅了?!?br>
  -法學(xué)專家提醒――

  切勿“貪小利失大計(jì)”小心“避稅”背后的陷阱

  中介公司的“避稅”高招聽(tīng)上去有理“有利”,可誰(shuí)知道其背后卻也暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),稍不留神,二手房購(gòu)賣雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。針對(duì)中介公司提出的以上四種避稅方法,中國(guó)政法大學(xué)李曙光教授為房屋交易雙方提示了其中的四大風(fēng)險(xiǎn)。

  風(fēng)險(xiǎn)一:以租待售――房?jī)r(jià)變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內(nèi)售房者較普遍采用的避稅方式,雖然這可以充分利用售房者的房屋資源,避免空置損失,但一旦房?jī)r(jià)在租期大漲,房主因此毀約不再出售房屋,租了幾個(gè)月的購(gòu)主的利益將受到損失,反之亦然。

  風(fēng)險(xiǎn)二:把交易價(jià)格“做低”――對(duì)購(gòu)房人再次交易不利。高價(jià)購(gòu)賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易,雖然購(gòu)賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜,但一旦購(gòu)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí),將面臨著兩個(gè)問(wèn)題:一是由于購(gòu)入價(jià)低,房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低;二是由于購(gòu)入價(jià)低,再次賣出和購(gòu)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大,再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。

  風(fēng)險(xiǎn)三:不過(guò)戶先公證――公證效力受質(zhì)疑。只公證不過(guò)戶對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樵谖覈?guó)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,購(gòu)賣雙方一旦發(fā)生糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù),而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售,購(gòu)方人的利益將無(wú)法保證。另外,公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購(gòu)賣合同來(lái)做公證,如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序,其公證效力也將受到質(zhì)疑。

  風(fēng)險(xiǎn)四:找物業(yè)改底單――合同效力將失去。改了底單就等于改了原來(lái)的購(gòu)房合同,重新簽了一個(gè)新合同。原來(lái)合同的有效性將失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)賣雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問(wèn)題。

  -稅務(wù)專家建議――

  稅務(wù)籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅

  稅務(wù)研究專家指出,稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益化,在不違反法律、法規(guī)的前提下,對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排?!岸悇?wù)籌劃的根本屬性是合法性,決不能做法律禁止的事,但要大膽做法律沒(méi)禁止的事?!?br>
  我國(guó)的房產(chǎn)稅收政策中也有針對(duì)不同納稅人的優(yōu)惠政策,納稅人應(yīng)該懂得如何利用這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理避稅。例如市地稅局對(duì)在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同、購(gòu)購(gòu)面積超過(guò)140平方米二手房的個(gè)人(含外籍及港澳臺(tái)籍個(gè)人)繳稅期限作出明確規(guī)定,8月31日后辦理契稅申報(bào)手續(xù)的,將按新稅率繳納購(gòu)房契稅,付出加倍的稅款。在這個(gè)新規(guī)定下,納稅人的避稅方法有兩種:

  合理避稅方法一

  高價(jià)房要延遲繳稅

  對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同,購(gòu)購(gòu)了單價(jià)超過(guò)9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的,可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅,而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

  合理避稅方法二

  房須按期繳稅

  對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同,購(gòu)購(gòu)了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的,就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅,拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。(商報(bào)記者張培娟)

  新政前后賣房人所繳稅費(fèi)對(duì)照表(以亞運(yùn)村110平方米兩居室為例)

  新政前所繳稅種稅額新政后所繳稅種稅額

  印花稅286營(yíng)業(yè)稅33000

  ――――印花稅330

  ――――個(gè)人所得稅15826.8

  合計(jì)286 49156.8

  商報(bào)鏈接

  購(gòu)賣房屋有哪些稅收優(yōu)惠政策

 ?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅

  1、2005年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售,免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。

  2、2005年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售,按其銷售價(jià)格減除原購(gòu)進(jìn)價(jià)格后的余額征收營(yíng)業(yè)稅(含城建稅、教育費(fèi)附加),但需提供購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

  (二)土地增值稅

  1、對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

  2、對(duì)居民個(gè)人擁有的非普通住宅,凡居住滿5年或者五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

 ?。ㄈ﹤€(gè)人所得稅

  1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。

  2、為了鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房,對(duì)出售自有住房前后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納個(gè)人所得稅,視其購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。對(duì)此優(yōu)惠政策,為提高工作效率,朝陽(yáng)地稅局一般采取先征后退的原則,即:售房者在代開(kāi)發(fā)票的同時(shí),先按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅,如果符合享受優(yōu)惠政策條件的,可向其代開(kāi)發(fā)票的稅務(wù)所提出申請(qǐng),并攜帶有關(guān)材料,即時(shí)辦理免稅及退稅手續(xù)。

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