中國自古就有“購賣不成仁義在”的說法，在二手房交易中，如果中介公司較終未能促成購賣雙方完成交易，那么作為中介公司可不可以要求客戶支付中介費？一旦遭遇要求支付中介費勞務費的情況，當事人又該按照怎樣的支付標準呢？盈科律師事務所律師李文華提醒，司法程序對于中介費的認定處理主要有三種方式，除中介公司自身原因致使購賣雙方沒能履行合同完成交易外，其他兩種情況當事人都可能涉及一定的勞務費用。

　　購房前需了解正常交易流程

　　“對于二手房購房者而言，要妥善保護自己在二手房購賣中的合法權益，頭先得了解一套相對規(guī)范的交易流程?！崩钗娜A認為，頭先購方需了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其他證件。如果賣方提供的房屋合法，可以上市交易，購方可以交納購房定金(交納購房定金非商品房購賣的必經程序)，購賣雙方簽訂房屋購賣合同(或稱房屋購賣契約)。

　　購賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購賣合同。購賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。購賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購購對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審批。

　　在繳納稅費方面。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。之后，辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門，購方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。對貸款的購受人來說在與賣方簽訂完房屋購賣合同后由購賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定購方的貸款額度，然后批準購方的貸款，待雙方完成產權登記變更，購方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。在購方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋購賣合同全部履行完畢。

　　中介費、“勞務費”支付司法處理有三種

　　李文華介紹，在一系列二手房購賣的交易流程中，老百姓通常有一個理解誤區(qū)，認為只有履行完畢交房過戶手續(xù)后才需要支付中介費，其實這種觀點是不全面的，他表示，在中介費、“勞務費”的認定中，司法處理主要有三種，一、中介公司未能促成購賣雙方簽訂購賣合同(協(xié)議)，無權收取中介費，但值得注意的是，中介公司可以要求適當勞務費。二、中介公司促成購賣雙方簽訂購賣合同(協(xié)議)，而非由于中介公司的原因，購賣雙方沒能履行合同完成交易，中介公司仍然有權收取中介費，但應當酌情調低。三、中介公司促成購賣雙方簽訂購賣合同(協(xié)議)，但由于中介公司的原因，購賣雙方沒能履行合同完成交易，中介公司無權收取中介費?！皩嶋H上，在"中介公司促成購賣雙方簽訂購賣合同后，非中介公司自身原因，當事人都需要承擔一定的費用，因此，購賣雙方在簽訂購賣合同時，須慎而后行。”李文華提醒，在現(xiàn)今交易量低迷的形勢下，一些中介公司為了維持生計，達到賺取中介費的目的，常會采取一些策略變相“迫使”當事人支付中介費。

　　案例1

　　說服無明確購房意向的看房人簽訂意向性協(xié)議

　　市民王女士準備給兒子結婚購置一套住房，某中介帶王女士看房后采取軟磨硬泡等各種方式說服王女士簽訂了購房意向書，簽訂后王女士即放棄購房。中介公司起訴到法院要求中介費。

　　分析：由于王女士因中介公司軟磨硬泡等各種方式簽訂購房意向書(無明確購房意向)，且王女士放棄購房，因此法院認為，屬于中介公司未能促成購賣雙方簽訂購賣合同(協(xié)議)，無權收取中介費，不過，作為中介公司仍可要求適當勞務費，也就是說，王女士須支付適當勞務費給中介公司。

　　案例2

　　跳過讓購賣雙方先簽訂意向書、進一步協(xié)商后再簽訂購賣合同的環(huán)節(jié)，而說服有意向的購賣雙方直接簽訂購賣合同

　　市民王女士準備為兒子結婚購置一套住房，在中介帶領看房后確定了購房意向，中介稱不需要簽訂意向性協(xié)議、直接簽訂網上備案的《上海市房地產購賣合同》即可，并代為起草合同條款，后購賣雙方協(xié)商同意不履行合同進行交易。中介公司起訴到法院要求中介費。

　　分析：按流程，應先簽訂購房意向書，后“進一步協(xié)商，簽訂購賣合同”，中介公司卻省去了“意向書”環(huán)節(jié)，直接要求購房者簽訂購賣合同，之后購賣雙方卻協(xié)商放棄購房，面對這種情況，由于已簽訂購賣合同，故法院仍支持中介費請求，但考慮到是當事雙方協(xié)商放棄購房交易，因此，中介費須酌情調低。

　　案例3

　　對于被限購的看房人稱有辦法可以幫其購房并說服購賣雙方簽訂購賣合同

　　李小姐準備新購置一套別墅，由于其丈夫已有一套住房被限購，擔心無法購購，但中介稱有辦法可以操作并說服購賣雙方簽訂了《上海市房地產購賣合同》，但交易較終未能完成。中介公司起訴至法院要求中介費。

　　分析：已限購的李小姐一家，在中介自稱“有辦法操作”的情況下與上家簽訂購賣合同，但較后，購房無法過戶致使購房失敗，從實質上看，這次在中介公司“勸說”下的購房行為從開始到購房終止，中介公司都有主要責任，也就是說，雖然中介公司促成了購賣合同成立，但由于中介公司的原因導致未能履行合同，所以法院認定中介無權要求中介費。

　　提醒

　　房地產調控、交易量低迷的形勢下，購房人對中介費有了議價、談判的空間，可以要求在協(xié)議中寫明辦理完畢交房過戶手續(xù)后才支付中介費。

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