一、購(gòu)購(gòu)二手房屋須知 1. 二手房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要種類(lèi)

（ 1 ）為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

（ 2 ）為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等提供咨詢服務(wù)；

（ 3 ）為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等提供 手續(xù)服務(wù)；

（ 4 ）其他服務(wù)。

2. “ 四步曲 ”? 到房地產(chǎn)中介公司購(gòu)購(gòu)二手房屋的程序

步：選擇房地產(chǎn)中介公司時(shí)，應(yīng)當(dāng)核實(shí) “ 兩證 ” ，即市國(guó)土房管局核發(fā)的廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證明和工商行政管理部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；另外，還要核實(shí)業(yè)務(wù)人員是否持有由市國(guó)土房管局核發(fā)的廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證；

步：當(dāng)購(gòu)房者已選擇合適的房屋并計(jì)劃購(gòu)購(gòu)時(shí)，房地產(chǎn)中介公司將要求客戶簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，合同有關(guān)條款的訂立，是消費(fèi)者合法權(quán)益的根本保障，一定要仔細(xì)斟酌，對(duì)自己有異議的條款，一定要堅(jiān)持與中介公司協(xié)商，達(dá)成書(shū)面協(xié)議；

第三步：當(dāng)購(gòu)房者決定購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)中介公司所介紹的房屋時(shí)，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)當(dāng)查閱并向購(gòu)房者明示房屋的權(quán)屬情況；經(jīng)協(xié)商一致后，由購(gòu)賣(mài)雙方與房地產(chǎn)中介公司共同簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同。期間，如購(gòu)房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的，可由房地產(chǎn)中介公司協(xié)助或自行選擇按揭公司代為辦理；

第四步：到市房地產(chǎn)交易登記辦理交易過(guò)戶手續(xù)，交易即告完成。

3. 市民在接受房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

，要選擇合法的、信譽(yù)度高的房地產(chǎn)中介公司；選擇已領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證的從業(yè)人員提供服務(wù)；對(duì)房地產(chǎn)中介公司或從業(yè)人員的資格有疑問(wèn)的，可登陸市國(guó)土房管局網(wǎng)站（ /www.laho.gov.cn/">www.laho.gov.cn ）或市中介管理所網(wǎng)站（ /www.gzzjs.com/">www.gzzjs.com ）查詢。

，簽署合同時(shí)，切記看清房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的內(nèi)容后再簽字；對(duì)合同內(nèi)容模糊、條款概念不清的，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、繳收房款、房屋交付使用日期、免責(zé)條款、違約責(zé)任等方面的條款，可要求中介公司把內(nèi)容寫(xiě)清楚，避免產(chǎn)生歧義。相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生糾紛，可以此為證向有關(guān)部門(mén)投訴或通過(guò)司法途徑解決。

※ 房地產(chǎn)中介公司帶客戶看樓前，會(huì)要求客戶先簽署一份 “ 睇樓紙 ” ，主要內(nèi)容包括該物業(yè)的基本情況、收取傭金標(biāo)準(zhǔn)等等。由于這是看樓的前一項(xiàng)小程序，很多人會(huì)忽略 “ 睇樓紙 ” 的重要性。為避免看樓后與中介公司產(chǎn)生不必要的糾紛，簽字前謹(jǐn)記一定要認(rèn)真閱讀 “ 睇樓紙 ” 上所寫(xiě)的內(nèi)容，切忌草草簽字了事。

第三，采取按揭方式購(gòu)購(gòu)二手房屋的購(gòu)房者，應(yīng)在自己能力范圍內(nèi)選擇合適的房屋，了解自身經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購(gòu)房。

※ 要防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：如欲購(gòu)購(gòu)的房屋申請(qǐng)銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額，或銀行拒絕貸款，可能導(dǎo)致購(gòu)房失敗的，可要求中介公司在合同中注明免責(zé)并退回所交款項(xiàng)。

第四，核實(shí)購(gòu)賣(mài)雙方身份。進(jìn)行交易前，一定要核實(shí)房屋權(quán)屬情況以及產(chǎn)權(quán)人身份證明等等。

第五，慎重給付定金，并要求房地產(chǎn)中介公司開(kāi)具書(shū)面票據(jù)作為憑證。定金應(yīng)直接交給中介公司，并要求開(kāi)具加蓋該公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的票據(jù)。否則，要堅(jiān)決予以拒絕。

第六，應(yīng)將各項(xiàng) “ 口頭 ” 承諾寫(xiě)進(jìn)合同：經(jīng)紀(jì)承諾家私、家電等，應(yīng)要求在合同中列明所家私、家電的清單，避免產(chǎn)生糾紛；經(jīng)紀(jì)承諾協(xié)助辦理交易過(guò)戶手續(xù)或按揭手續(xù)的，應(yīng)要求在合同中寫(xiě)明辦理手續(xù)所需時(shí)間。

第七，不要與經(jīng)紀(jì)人私下交易。

※ 不通過(guò)房地產(chǎn)中介公司就與經(jīng)紀(jì)人私下成交的，往往會(huì)導(dǎo)致交易過(guò)戶、交樓等手續(xù)沒(méi)人跟進(jìn)，或經(jīng)紀(jì)人拿了錢(qián)就失蹤等情況產(chǎn)生，造成損失。

第八，信守承諾，依法履行合同，不得擅自違約。

第九，不得與經(jīng)紀(jì)人串通，損害房地產(chǎn)中介公司或另一方當(dāng)事人的利益。

二、購(gòu)購(gòu)預(yù)售商品房的程序及注意事項(xiàng)

1.“ 六步曲 ” ? 購(gòu)購(gòu)預(yù)售商品房的程序

步：購(gòu)房者在售樓現(xiàn)場(chǎng)或登陸市國(guó)土房管局網(wǎng)站(strong>

（1）購(gòu)房前，怎樣的購(gòu)房心理才是正確的？

購(gòu)房者購(gòu)房前可能有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價(jià)格是否合理，房屋是否會(huì)增值保值；四是實(shí)際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購(gòu)房時(shí)，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實(shí)力、講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

購(gòu)房者如需了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站（ strong>

購(gòu)購(gòu)預(yù)售商品房，需現(xiàn)場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購(gòu)的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷(xiāo)售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。這些情況均可登陸市國(guó)土房管局網(wǎng)站（ /www.laho.gov.cn/">www.laho.gov.cn ）和 “ 陽(yáng)光家緣 ” 網(wǎng)站（ a>）進(jìn)行查詢。

房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場(chǎng)查看有無(wú)墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問(wèn)題。

（3）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注意哪些地方？

認(rèn)購(gòu)書(shū)在定性上為商品房購(gòu)賣(mài)的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要了解上面提到的問(wèn)題；再看認(rèn)購(gòu)書(shū)條款的具體內(nèi)容。

認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定?？辞宄渲袃?nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)定金的約定。一是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收受定金作為訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同的，購(gòu)房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開(kāi)發(fā)商訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同之前向商品房購(gòu)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用抵作房?jī)r(jià)款。

（4）簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，需不需要請(qǐng)律師見(jiàn)證？ 據(jù)了解，為了積極引導(dǎo)市民委托律師代理購(gòu)房，廣東省在商品房交易中制定律師代理購(gòu)房的有關(guān)規(guī)定及執(zhí)行律師見(jiàn)證制度，但需不需要請(qǐng)律師見(jiàn)證，應(yīng)該由購(gòu)賣(mài)雙方約定。

（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交給開(kāi)發(fā)商？

購(gòu)房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開(kāi)發(fā)商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購(gòu)購(gòu)者可以留 15% 的商品房?jī)r(jià)款，其中 10% 可以在出賣(mài)人交付使用之前支付， 5% 的商品房?jī)r(jià)款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。

（6）收樓時(shí)要注意哪些事項(xiàng)？

收樓時(shí)：（一）檢查驗(yàn)收該商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書(shū)、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)。（二）實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符，比如說(shuō)約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，是否依合同約定設(shè)計(jì)等，門(mén)、地板、窗的材料是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，配套的室內(nèi)設(shè)施是否齊全。（三）工程質(zhì)量，門(mén)、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開(kāi)關(guān)是否正常，水、電表刻度是否在 “0” 的位置，用水通道是否暢通等等。

（7）收樓后怎樣辦房產(chǎn)證，辦理《權(quán)屬證明書(shū)》過(guò)程要多長(zhǎng)？

依據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定辦理。按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的規(guī)定，委托開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理登記的，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)申請(qǐng)審核表、房地產(chǎn)權(quán)證明書(shū)、購(gòu)房人身份證明，購(gòu)賣(mài)合同、購(gòu)房發(fā)票，各單位面積分戶冊(cè)，測(cè)繪圖等，辦理《權(quán)屬證明書(shū)》過(guò)程較長(zhǎng) 60 個(gè)工作日。

（8）隨著政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，核發(fā)預(yù)售證是否會(huì)發(fā)生變化？

隨著廣州市土地出讓金從分期繳交逐步過(guò)渡到 2004 年 1 月 1 日后一次性繳交，政府部門(mén)會(huì)考慮分期繳交土地出讓金政策下核發(fā)預(yù)售許可證與一次性繳交土地出讓金核發(fā)預(yù)售許可證的銜接。國(guó)家建設(shè)部表示近期預(yù)售制度仍會(huì)保留。

一、房屋交易主要稅費(fèi)

新購(gòu)商品房辦理房地產(chǎn)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

交易過(guò)戶 ----- 購(gòu)房業(yè)主

費(fèi)用名稱(chēng)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收費(fèi)依據(jù)

繳交方

房屋所有權(quán)登記費(fèi)

單位登記 80 元 / 宗

個(gè)人登

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