隨著全國(guó)各地城市化進(jìn)程的加快，城市住宅小區(qū)連片開(kāi)發(fā)日新月異，原生狀態(tài)下獨(dú)門(mén)獨(dú)戶式的物業(yè)自主管理已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一物業(yè)管理的重要轉(zhuǎn)型時(shí)期，亟需完善的法律制度來(lái)加以調(diào)整和規(guī)范，但目前《物權(quán)法》仍遲遲未能出臺(tái)，物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)已嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理糾紛的較新發(fā)展，而《民法通則》等的相關(guān)法律在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)已到了捉襟見(jiàn)肘的地步。有感于此，筆者作為一名基層法院長(zhǎng)期從事民事審判的法官，對(duì)近幾年來(lái)所審理的近二百起物業(yè)管理糾紛進(jìn)行了梳理和歸納，找出其中的共性問(wèn)題，從審判實(shí)務(wù)的角度分析法律規(guī)定的不足，并提出一些避免糾紛產(chǎn)生的建議，以期對(duì)完善物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)業(yè)主維權(quán)起到一定的作用。

    一、當(dāng)前物業(yè)管理的典型糾紛及當(dāng)事人的抗辯理由

    （一）物業(yè)管理費(fèi)糾紛。

    物業(yè)管理費(fèi)糾紛系當(dāng)前物業(yè)管理爭(zhēng)議中較常見(jiàn)的問(wèn)題，其不僅包括合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用，而且還包括物業(yè)管理企業(yè)所 的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。當(dāng)前的實(shí)際現(xiàn)狀是，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際交納的比例約在70%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要抗辯理由有：1、物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；2、供暖、供熱水的溫度不夠，供應(yīng)時(shí)間短；3、小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象；4、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完備等。

    （二）業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛。

    此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問(wèn)題。由于對(duì)小區(qū)保安責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任方面無(wú)相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。作為物業(yè)管理企業(yè)的主要抗辯理由是，其所收物業(yè)管理費(fèi)為綜合管理費(fèi)用，其收費(fèi)水平僅能保證提供相關(guān)的清潔服務(wù)、 服務(wù)及一般的小區(qū)保安服務(wù)，無(wú)法保障業(yè)主的全部財(cái)產(chǎn)不因他人的犯罪行為而遭受損失。

    （三）小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛。

    此類糾紛主要有因物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身?yè)p害而發(fā)生的糾紛。作為物業(yè)管理企業(yè)的主要抗辯理由是，其不是相關(guān)設(shè)施的所有人，僅能提供一般的管理服務(wù)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    （四）無(wú)因管理糾紛。

    此類糾紛主要涉及物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)開(kāi)發(fā)商曾簽訂過(guò)前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住后，甚至業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)續(xù)訂物業(yè)管理合同。在前期物業(yè)管理合同已到期的情況下，繼續(xù)實(shí)施的物業(yè)管理行為屬無(wú)因管理，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費(fèi)，而業(yè)主不愿意支付，由此發(fā)生糾紛。作為業(yè)主的主要抗辯理由是，雙方并無(wú)物業(yè)管理合同關(guān)系，同時(shí)也不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)管理合同。

    （五）小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。

    個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，而這部分業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主亂搭亂建行為。此類糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的越權(quán)行為問(wèn)題，如僅對(duì)個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行拆除搭建物，勢(shì)必造成大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不滿。作為物業(yè)管理企業(yè)在此類糾紛中的主要抗辯理由是本身無(wú)行政執(zhí)法權(quán)。

    （六）小區(qū)公用部位的出租營(yíng)利問(wèn)題。此類糾紛主要產(chǎn)生于小區(qū)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用，或出租且營(yíng)利只歸自己所有。由于此類糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，發(fā)生糾紛時(shí)雙方爭(zhēng)議及分歧較大。一般情況下，自用或出租的個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)的主要抗辯理由是，其系合法使用物業(yè)公共部位。

    （七）小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。

    此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛勺孕?，或以業(yè)主委員會(huì)規(guī)定為由向擁有坐擁車的業(yè)主收取小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門(mén)費(fèi)等費(fèi)用而發(fā)生的糾紛，由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，或雖經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無(wú)相應(yīng)法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭(zhēng)議較大。物業(yè)管理企業(yè)的主要抗辯理由是，收費(fèi)主要是為修復(fù)小區(qū)毀損的道路。

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