近幾年來，我國房地產業(yè)逐步興起并快速發(fā)展，商品房購賣從一種新鮮事物逐漸演化為一種大眾消費現(xiàn)象。由于房地產業(yè)在我國發(fā)展時間較短，有關這方面的法律僅《中華人民共和國城市房地產管理法》及較高人民法院頒布的《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這些法律規(guī)定較為籠統(tǒng)，導致實踐中存在許多模糊認識，商品房銷售市場也較為混亂，糾紛層出不窮。筆者針對本院2003年以來審理的商品房購賣合同糾紛案件進行了統(tǒng)計和分析，目的是為了進一步認識商品房購賣合同糾紛產生的原因及探討預防的對策。

商品房購賣合同糾紛案件分析

商品房購賣合同糾紛案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性。也就是說，商品房購賣合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我區(qū)房地產的開發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一小區(qū)的開發(fā)及交付，都相應產生了一定數(shù)量的糾紛。

訴訟的群體性。提起訴訟的僅是部分維權意識強烈的購受人，大部分購受人處于觀望狀態(tài)，一旦案件的審理結果對己有利，則其他同種情況的購受人會立刻提起訴訟。

另外，從當事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計案件中無一例外房地產開發(fā)商均作為被告，這說明房地產開發(fā)企業(yè)侵犯購房者權益的情況較為突出，購房人在購房過程中承擔的風險較多。同時從審理的結果看，房地產開發(fā)商敗訴的比例較高，占100％。這說明房地產開發(fā)商的信用和守約意識比較淡薄。而且從我院2003年至2007年上半年審結的85件商品房購賣合同糾紛案件看，案件的審結情況呈現(xiàn)兩頭高的特點，撤訴率51％，調解率僅為8％。造成的原因主要是因為商品房購賣合同糾紛案件影響面較廣，涉及購房戶的切身利益，如果開發(fā)商誠意較大，則雙方容易達成和解而撤訴，而一旦雙方意見分歧較大，則矛盾的尖銳性凸顯，調解結案難度增大，則多為判決結案。

案件類型特點及引發(fā)原因分析

開發(fā)商虛假承諾導致交付不能或不能如期交付。購賣雙方簽訂商品房購賣合同后，因資金不到位等原因導致無法按期交房，購受人訴訟要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，或訴訟要求開發(fā)商交付房屋并賠償無法按期交房的損失，確認雙方購賣合同無效或應予撤銷并雙倍返還購房款。

開發(fā)商在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和承諾，在交付房屋時未能履行商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋或配套設施，導致購受人訴訟要求開發(fā)商履行合同、承擔違約責任或賠償責任。

開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，購受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。

開發(fā)商未盡協(xié)助義務。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定，預售商品房的購購人應當自商品房交付適用之日起90日內，辦理土地使用權并更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購購人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當商品房購購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時間內或合同約定的期限內，未及時協(xié)助購受人辦理房屋產權屬證書，或未在規(guī)定的時間內辦理房屋所有權初始登記，購受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金。

開發(fā)商提供的房屋測繪面積與實際面積不符。開發(fā)商交付房屋的套內適用面積或者建筑面積的實測數(shù)據(jù)與商品房購賣合同約定的面積差距較大，購受人請求解除合同、雙倍返還面積誤差比超過3％部分的房價款。

購賣雙方在商品房購賣合同中或預售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費等由購受人承擔，購受人交納后，開發(fā)商未按合同履行，購受人訴訟主張開發(fā)商構成違約或欺詐，要求返還相關費用。

商品房購賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制購受人的權利，增加購受人的義務，免除或減輕開發(fā)商的部分責任，而購受人自我保護意識差，簽訂合同時未認真仔細閱讀合同主文和附加條款，導致雙方對合同條款產生歧義。

值得注意的是，在所有的商品房購賣合同糾紛中，提起訴訟的原因多存在多項原因并存的情況，少見僅為一項的情況，這說明開發(fā)商的違約存在多方面。

解決糾紛的對策及建議

國家應規(guī)范商品房購賣市場。購受人在商品房購賣合同中處于弱勢地位，國家應完善保護購房者合法權益的配套法律法規(guī)，加強商品房購賣市場的全面整頓。切實保護購受人權益，避免造成購受人對訴訟時因對開發(fā)商的口頭承諾無法舉證而敗訴的現(xiàn)象。

政府要加大對商品房開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前，商品房開發(fā)市場準入門檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過掛靠、承包等方式，取得了房地產經營資格，而相關職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對其進行有效管理，這是房地產開發(fā)過程中產生問題和糾紛較多不可忽視的因素。政府應嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目審批程序，加強項目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設行為；要把好市場準入關，依法嚴厲打擊抽逃注冊資本金、項目資本金、無證或者超越經營范圍從事房地產開發(fā)經營等行為，把不具備相關資質和資金實力的企業(yè)堅決清退出房地產開發(fā)經營市場；要規(guī)范商品房面積計算標準和辦法，依法查處面積縮水行為；強化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關；加強房地產廣告管理，依法查處違法廣告行為。

商品房開發(fā)企業(yè)需加強自身約束，強化制度管理，提高企業(yè)誠信度。開發(fā)商的資質和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開發(fā)企業(yè)應擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風，切實提高企業(yè)的管理水平、服務水平、建造資質，保證交付房屋質量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。

購受人要提高法律意識和自我保護意識。實踐中，購房者大多法律意識淡漠，交易致使匱乏，風險防范和處理能力不足，在權利受到或即將受到損害時，未能及時通過行使不安抗辯權、同時履行抗辯權等法律原則和制度保護自己的合法權益。因此，購受人在與開發(fā)商簽訂合同時，應仔細閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應由開發(fā)商承擔義務而免除或減輕其責任的條款。

作者單位：山東省東營市河口區(qū)人民法院

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