貸款購購二手房請個律師來幫忙

　　１　請來律師幫您忙

　　運(yùn)用貸款購購二手房的客戶，頭先面臨的問題是接受銀行的資格審查。由于二手房抵押貸款業(yè)務(wù)不同于一級市場的抵押貸款，一是其貸款對象不確定，二是抵押房產(chǎn)情況復(fù)雜，且沒有開發(fā)商的回購擔(dān)保，所以請個律師就顯得尤為重要。銀行通過大量的前期工作，對符合條件的申請者才開始納入貸款程序。由于貸款過程中許多環(huán)節(jié)都要涉及法律方面的知識，律師的參與就會令這一過程高效、合法。這是客戶面臨的關(guān)。

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　?。薄⒔杩钊酥黧w資格的審查，即借款人身份證明材料的核實和信用水平審查。比如在申請二手房抵押貸款的購房人當(dāng)中有一部分是持有外地戶口的申請人，那么對此就要根據(jù)北京市的有關(guān)外地人購房的相關(guān)政策法規(guī)對申請人的資格進(jìn)行審核。需要通過身份核實，保證房產(chǎn)交易的合法性，同時可避免借款人身份不實、不明的情況，從而降低銀行發(fā)放貸款的風(fēng)險。借款人信用水平也是銀行放貸時需要考慮的一個重要方面，對此可以通過對借款人收入情況、受教育程度、年齡層次、消費(fèi)能力等方面進(jìn)行綜合考慮，以確定借款人的還款能力。

　　２、抵押物的審查即房屋產(chǎn)權(quán)情況的審查。這是初審中較重要的一個內(nèi)容。很多法律法規(guī)中都明確規(guī)定了房產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓、不可抵押的若干情形。因此，為了促使房屋合法交易，保證抵押權(quán)的實現(xiàn)，必須向房地產(chǎn)管理部門詳細(xì)查詢交易的房地產(chǎn)即預(yù)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的權(quán)屬情況，排除不可交易、不可抵押的情形。

　　律師作為見證方，可代簽房地產(chǎn)購賣合同，保證雙方交易的合法性和有效性。

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　　當(dāng)購方必須抵押時，此時在賣方還沒有收到全部售房款的情況下，就必須將房產(chǎn)證同意變更到購方名下，以便購方申請抵押貸款，即在二手房抵押貸款業(yè)務(wù)中是“先抵押，后放款”。因為根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押合同自抵押登記之日起生效，在《抵押貸款合同》中對合同生效的條件都約定：“合同經(jīng)由雙方簽字蓋章，并經(jīng)公證以及房地產(chǎn)管理部門辦妥抵押登記取得《他項權(quán)利證書》之日起正式生效?！钡瑫r抵押登記又必須是在房產(chǎn)過戶之后，由購房人即借款人將其所有的房屋向銀行抵押。因此必須在抵押登記之前先辦理房產(chǎn)過戶，雖然這時賣房人還沒有收到全部購房款，通常是只收到頭付款。所以，必須在抵押登記之前先辦理房產(chǎn)過戶。律師此時的作用是：１、辦理變更手續(xù)，將房產(chǎn)證變更為購方；２、進(jìn)行他項權(quán)利登記，將房產(chǎn)抵押給貸款銀行；３、將房產(chǎn)證或他項權(quán)利證交給貸款銀行或律師事務(wù)所保存；４、在銀行取得他項權(quán)利證后，保證賣方將房產(chǎn)交給購方；５、代購方將銀行抵押貸款交給賣方，完成交易。第四，設(shè)立專項賬戶，以便代購方支付頭期購房款及其他費(fèi)用，并督促交易各方履約。

　　較后，律師還可以接受委托代為辦理文書公證、房屋保險等手續(xù)。凱然

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