美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究人員認(rèn)為，雖然上半年的宏觀政策調(diào)控給京城房地產(chǎn)增添了更多的不確定因素；但是，作為月收入在一萬(wàn)元以上的家庭，其購(gòu)房的可操控性相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)沖購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的渠道也相應(yīng)較多，在其置業(yè)過程中可以注意以下三點(diǎn)。

　　其一，月還款額控制在月收入的30—40%

　　按照一個(gè)比較科學(xué)合理的置業(yè)投資理念，無(wú)論是全款購(gòu)房還是貸款購(gòu)房，在其房產(chǎn)支出當(dāng)中較好控制在其資產(chǎn)的30—40%左右。那么，作為月收入在一萬(wàn)以上的家庭在其貸款購(gòu)房支出當(dāng)中每月還款額需要界定在3000—4000元之間。之所以要確定這樣的一個(gè)區(qū)間，一方面可以確保以后的生活水準(zhǔn)不至于置業(yè)而產(chǎn)生巨大的波動(dòng)，如果月還款過高，將會(huì)給自身造成過大的經(jīng)濟(jì)壓力，如果過低，又會(huì)使自己的居住品質(zhì)下降；另一方面，確定30—40%的區(qū)間可以防范利率變動(dòng)引起的還款上升風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如小李夫婦在目前的貸款利率（5.51%）下貸款40萬(wàn)，貸款期限15年，則其每月的還款額為3270.46元；現(xiàn)在，假設(shè)一段時(shí)間之后貸款利率上調(diào)了1%，達(dá)到6.51%，則小李夫婦在同等貸款情況下，其每月的還款額增加為3486.63元，每月還款增加216.17，還款額的增加幅度達(dá)到6.61%。但是，這種還款成本的上升并不會(huì)根本影響到其還款償還能力的下降，其依然處于合理的置業(yè)區(qū)間。

　　其二，房款總價(jià)可以確定在50—60萬(wàn)

　　按照每月還款3000—4000元的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)即貸款額為40萬(wàn)，同時(shí)按照頭付2—3成的一個(gè)比例計(jì)算，家庭月收入在一萬(wàn)以上的人群可以選擇房款總價(jià)在50—60萬(wàn)左右的房產(chǎn)作為其置業(yè)選擇的目標(biāo)。根據(jù)這樣的一個(gè)置業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)按照目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，在置業(yè)區(qū)域的選擇上，可以選擇城區(qū)的次新房，比如北部的亞奧、北太、學(xué)院路等區(qū)域和西北部的萬(wàn)柳、紫竹橋等區(qū)域，面積在100平米左右；如果南區(qū)可以考慮購(gòu)購(gòu)一手樓盤，比如馬家堡、草橋等區(qū)域，面積可以在120平米左右；東部區(qū)域可以選擇在朝陽(yáng)北路、西大望路的一手樓房，面積在80-90平米之間，同時(shí)也可以選擇望京區(qū)域的一手樓盤和二手房。

　　其三，選擇二手房更優(yōu)于一手房

　　由于家庭月收入一萬(wàn)的購(gòu)房總價(jià)基本在50—60萬(wàn)是一個(gè)比較合理的房源選擇區(qū)域，那么，選擇二手房將會(huì)更加優(yōu)于一手房。這是因?yàn)?，?duì)于總價(jià)在50—60萬(wàn)的一手房除了在南城區(qū)域的選擇空間較大之外，東部、西部和北部三個(gè)區(qū)域的選擇空間相對(duì)較小，這種空間過小主要體現(xiàn)在位置與房產(chǎn)面積不能合理協(xié)調(diào)配置。但是，對(duì)于50—60萬(wàn)的二手房來(lái)說(shuō)，選擇的空間就會(huì)較大，一方面房源的可選擇性較多，另一方面區(qū)域選擇較廣。

　　綜上所述，作為中產(chǎn)的置業(yè)人群來(lái)說(shuō)，除了可以把控上面所述的三點(diǎn)置業(yè)原則之外，還需要根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀況以及未來(lái)預(yù)期的改變作出適當(dāng)?shù)闹脴I(yè)計(jì)劃調(diào)整。

附案例一：

　　小王夫婦， 租金為1500元，現(xiàn)在兩人月收入10000元左右

　　現(xiàn)兩人共有儲(chǔ)蓄15萬(wàn)元，家里人支持10萬(wàn)元

　　按照目前國(guó)際貸款購(gòu)房的一個(gè)基本原則，月還款額占月收入的30%——40%是比較合理的，一般不應(yīng)該超過40%。為此，根據(jù)小王夫婦的實(shí)際狀況，其貸款購(gòu)房的額度在45萬(wàn)到50萬(wàn)是比較合適的。具體操作如下：

　　小王夫婦目前已經(jīng)擁有15萬(wàn)的儲(chǔ)蓄，家人還會(huì)支持10萬(wàn)，同時(shí)自身的經(jīng)濟(jì)收入狀況也比較可觀和穩(wěn)定，短時(shí)間也沒有購(gòu)車計(jì)劃。為此，綜合考慮小王夫婦的購(gòu)房能力，其購(gòu)房總價(jià)可以在60—70萬(wàn)左右。之所以建議小王夫婦類型的人群放棄租房，而轉(zhuǎn)入購(gòu)房，美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍分析認(rèn)為主要在于以下幾點(diǎn)：

　　，小王夫婦一年的租房成本為18000（1500×12）元，15年的租房成本為27萬(wàn)（18000×15），同時(shí)這種成本的支出是屬于消費(fèi)性支出，隨著消費(fèi)的終結(jié)不會(huì)產(chǎn)生任何價(jià)值。如果購(gòu)購(gòu)一套65萬(wàn)的房產(chǎn)，頭付20萬(wàn)，貸款45萬(wàn)，年限15年，則15年的還款利息支出為212268元，相比15年的租房成本少支出57732元，并且這種利息成本的支出是源于價(jià)值積累而產(chǎn)生的，也就是在成本付出后的一定時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)仍然存在于你投資的價(jià)值。

　　，購(gòu)房可以擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)，任何活動(dòng)均不受人制約，同時(shí)可以獲得房產(chǎn)的升值機(jī)會(huì)，但這也是購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)所在，因?yàn)椴⒎侨糠慨a(chǎn)都有良好的升值空間。而租房相對(duì)來(lái)說(shuō)比較自由，但缺點(diǎn)就是不穩(wěn)定，所受限制較多。

　　第三，房產(chǎn)作為一種良好的保值增值產(chǎn)品，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資品種相對(duì)匱乏，房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)趨好的情況下，中長(zhǎng)期的房產(chǎn)投資仍然是一種比較理想的投資方式。

　　第四，針對(duì)小王夫婦的實(shí)際狀況，在其購(gòu)房總價(jià)為60—70萬(wàn)的額度內(nèi)，可以選擇城區(qū)的次新房，而這種區(qū)域的選擇可以在北部的亞奧、北太、學(xué)院路等區(qū)域和西北部的萬(wàn)柳、紫竹橋等區(qū)域，面積在100平米左右；如果南區(qū)可以考慮購(gòu)購(gòu)一手樓盤，比如馬家堡、草橋等區(qū)域，面積可以在120平米左右；東部區(qū)域可以選擇在朝陽(yáng)北路、西大望路的一手樓房，面積在80-90平米之間，同時(shí)也可以選擇望京區(qū)域的一手樓盤和二手房?？傮w來(lái)說(shuō)，小趙夫婦的購(gòu)房選擇余地還是相對(duì)比較大的。

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