【套房】

　　對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō)，新房的購(gòu)購(gòu)剛性需求是不容忽視的。專家建議，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，如果目前沒(méi)有躉繳房款的實(shí)力，但是又有急切的購(gòu)房需求，可以考慮兩種解決辦法來(lái)規(guī)避二套房嚴(yán)格的房貸政策。

　　其一，先購(gòu)一套小戶型房或經(jīng)濟(jì)適用房作為青年時(shí)期的過(guò)渡，并且盡量不用公積金貸款。

　　《補(bǔ)充通知》中明確了對(duì)于人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降馁?gòu)房者的照顧，即他們貸款購(gòu)購(gòu)套房時(shí)比照套房政策。這樣既解了燃眉之急，也可以期待政策的回轉(zhuǎn)或規(guī)避提高頭付和利率的壓力。同時(shí)由于公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用較好不要將套房的指標(biāo)用完。

　　其二，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的年輕人，是購(gòu)購(gòu)一套面積稍大的房子還是將資金用作投資也要因人而異。

　　假若擁有一定的投資實(shí)力，既期待資本市場(chǎng)的較高回報(bào)率又看漲房市，那么可以投資和貸款購(gòu)房雙管齊下，否則應(yīng)當(dāng)在二者間權(quán)衡利弊。

　　【以小換大】

　　對(duì)于已經(jīng)在銀行貸款購(gòu)購(gòu)了一套房子，但要更換更房屋的人來(lái)說(shuō)，專家并不建議將小房賣(mài)掉購(gòu)大房。如果真有換房需求，也應(yīng)充分考慮原房面積、還貸情況及轉(zhuǎn)售為租的成本。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，就可以按照一套房的?biāo)準(zhǔn)貸款，而如果套房面積在平均水平之上，又利用了銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。

　　已經(jīng)還清貸款的人，按照新政屬于“有貸款記錄的客戶”，要想喬遷新居有三條出路：，將小房賣(mài)掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照套房的新規(guī)執(zhí)行；，將小房轉(zhuǎn)售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購(gòu)房，其余缺口可辦理按揭。

　　方案詳解

　　假設(shè)甲擁有一套2004年竣工的房子，當(dāng)時(shí)成交價(jià)為100萬(wàn)元，評(píng)估機(jī)構(gòu)將其現(xiàn)在的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格定在150萬(wàn)元。但現(xiàn)在其萌發(fā)了購(gòu)購(gòu)一套200萬(wàn)元新房的想法，以下為三套方案的明細(xì)：

　　種方案，假設(shè)甲將150萬(wàn)房款全部用于頭付，約定20年還清50萬(wàn)元余款，如按等額本息還款，則共計(jì)利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。

　　此套方案雖然月供壓力和利息成本都較低，但是失去了小房的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)投資意愿的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)比較合適，而且如果能負(fù)擔(dān)50萬(wàn)元的余款就完全沒(méi)有必要在銀行貸款。

　　種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清余款120萬(wàn)，則頭付＝200×0.4＝80萬(wàn)，共計(jì)利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。

　　此套方案代表了部分看好后市的投資人的想法，它不僅保留了原先的產(chǎn)權(quán)，而且利息成本也較低于抵押貸款。

　　第三種方案， 假設(shè)銀行抵押貸款額可以達(dá)到7成，期限為3年，并按照基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算。按揭20年還清余款95萬(wàn)，則可貸款額為105萬(wàn)，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計(jì)105×7.83％×1.1×3＝27萬(wàn)元。

　　此套方案不僅程序復(fù)雜，而且成本較大，雖然保留了產(chǎn)權(quán)，但是會(huì)對(duì)購(gòu)購(gòu)和供養(yǎng)套房產(chǎn)生較大的壓力。 （編輯：凝水）

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