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同個樓盤價差七八千元 購房者究竟該怎么選房

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 680 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
記者近日前去杭州某熱銷樓盤,發(fā)現(xiàn)該樓盤在定價上可謂是“五花八門”:四種戶型的同個樓層同幢樓,都有不同的定價,其中,80多平方米的戶型因為南北是否通風,竟然有2000多元/平方米的差價。

  “價格策略其實也是企業(yè)和消費者之間的一場心理戰(zhàn)。如果消費者購樓后,感到房子的價值大于定價,那么樓盤就獲得了很大的成功;反之,消費者肯定感到不滿意?!币晃辉谥麡潜P任職、多次成功使用價格策略的職業(yè)經理人如是說。

  沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的房價。房地產項目的定價策略,是整個房地產營銷的重中之重,也是發(fā)展商不到開盤較后一刻不肯輕易透露的“高度機密”。近段時間,由于樓市冷清,房子難賣,新開樓盤在定價上也頗費腦筋,購房者可留意開發(fā)商的定價策略,以購到較合適自己的房子。

  大差距定價,可找到高性價比房

  “均價”一向是人們判斷樓盤價格的標準,但近期市場形勢不好,均價已很難代表某個樓盤房源的實際售價,不少樓盤都采用了拉開價格距離的“差價”營銷方式。

  如近期開盤的南北·西岸(查看地圖),3幢公寓一幢位于河邊,景觀較好;一幢臨路,有點吵;還有一幢則處于中間。在定價上,沿河的東邊套售價達到1.8萬~1.9萬元/平方米,而臨路的那幢單價較低的房源為10990元。同樣都是公寓樓,價差達70%多,每平方米相差7000~8000元,總價相差數(shù)十萬元。8月初開盤的現(xiàn)代景苑,所推房源的單價差距也很大,不同房源的價格在1.5萬~2.3萬元/平方米之間,價差達8000元/平方米左右,幅度達50%。

  這樣拉大價差的定價策略,實際上是希望消費群的面更廣一些。

  在這種“差價”定價上,記者發(fā)現(xiàn),購房者還是可以找到一些高性價比的房子。假如開發(fā)商注重在樓層上拉開距離,那么在高層和小高層樓盤中,3~6層的房源如果在采光上沒有問題,性價比還是比較高的。如城西某樓盤,同幢樓4樓價格1.3萬元/平方米,10樓價格就近1.6萬元/平方米,100平方米相差近30萬元。假如開發(fā)商注重在東西邊套上拉開距離,那么中間套的價格優(yōu)勢比較大。如某大盤,同樓層,邊套要貴出1100元/平方米。假如開發(fā)商注重景觀資源的差距,那么放棄花園、游池等景觀來換取高性價比,也未嘗不可,畢竟都是同個小區(qū),這些設施可共享。

  記者提醒:

  價格差拉大帶來的直接效果就是拓寬樓盤的客戶層面,用某開發(fā)商的話來說,就是“將各種層面的客戶都拉牢”。另外,由于部分單元用的是高定價,也很容易形成價格參照體系,讓購購高價單元的人獲得很大的心理滿足,而購購了低價房源的人覺得自己購得很值。

  但俗話說,一分價錢一分貨。比如樓層差,比如南北不通風,比如靠近馬路,這些,購房者在下單時都要權衡利弊,考慮清楚。

  打折、車位,劃不劃算看總賬

  近期的樓市,打折禮之風越來越盛。

  城東某樓盤近日有房源推出,開發(fā)商推出幾重禮,家電,家具,家庭旅游,令人眼花繚亂。城東另一樓盤,推出了購房車位的促銷措施。140平方米以上的大戶型一個車位,190平方米以上的復式戶型兩個車位。

  今年七八兩月,杭州樓市出現(xiàn)反季節(jié)開盤熱潮。從8月份新開的兩個樓盤看,折扣力度相比7月份新開樓盤有所加大。如橋西板塊的南北·西岸,一次性付款9.6折,按揭9.7折,開盤當日憑優(yōu)惠卡購房優(yōu)惠2萬元?,F(xiàn)代景苑,一次性付款9.6折,按揭9.8折。開發(fā)商打折名頭越來越多,什么開盤當日優(yōu)惠、老客戶再打折,折上加折,七七八八的折扣加起來,有些新開樓盤實際成交價格已低于9.5折。

  “較近的市場,樓盤如果在品牌、品質、配套上都沒特色,價格上又不特別便宜,購房者可能就不會購賬。”某業(yè)內人士稱,要打破近期觀望市態(tài),一定要有打動購房者的促銷措施。

  實際上,對禮、打折的促銷,購房者自己可以算筆賬。如車位,按照城東某樓盤的地段,一個車位12萬元左右,一個車位相當于四五個點的折扣,這樣的促銷措施還是蠻有吸引力的。

  記者提醒:

  折扣很容易給購房者帶來心理滿足感,認為撿了一個大便宜。但購房也不能光看折扣,折扣大的樓盤未必就真便宜,還要綜合比較樓盤的品牌、品質、地段等因素,只有綜合性價比高的樓盤才是值得下單的樓盤。

  另外,一些開發(fā)商會將難賣的房源給予較多的折扣,看似便宜,實際可能并不便宜。

  精裝改毛坯,實不實惠看品質

  近期,城西某樓盤新推了一批房源。該樓盤這次新推的毛坯房售價為1.4萬元/平方米,而之前該樓盤推出的一批精 源,同樣面積的戶型,同是小高層,售價達1.8萬~1.9萬元/平方米。

  雖開發(fā)商稱,價格調低是因為精裝修改毛坯的緣故,但去看過該樓盤樣板房的業(yè)主普遍有這種感覺:頭批精 的標準達不到4000~5000元/平方米的標準。該樓盤實際上是在變相降價。

  這樣的例子并不只一個。近段時間,杭州一些原先做精裝修定位的樓盤由于周邊新開樓盤低價入市,原先的定價顯得沒有競爭力,而直接降價對外又有“賣不動降價”之嫌疑,于是,不如改做毛坯房以達到降價的目的。

  記者提醒:

  這種變相降價行為不符合一般樓盤低開高走的常規(guī)推盤策略。從一些采用這種策略推盤的樓盤銷售業(yè)績看,變相降價也并沒有帶來立竿見影的銷售佳績。對前期購房者而言,信心自然受到了打擊;對后來的購房者而言,關鍵還是要看該樓盤到底值不值這個價。

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