從2008年的樓市走低到今年的樓市“小陽(yáng)春”，短短一年間，深圳樓市價(jià)格起伏很大。在二手樓交易中出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題凸顯。不少市民紛紛向本報(bào)反映相關(guān)情況。記者從深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律委員會(huì)了解到，近來(lái)他們也接到不少市民咨詢以及委托代理相關(guān)案件。專(zhuān)家指出：二手樓的交易是一個(gè)非常復(fù)雜的交易模式，在購(gòu)賣(mài)過(guò)程中可請(qǐng)律師把關(guān)，可減少不必要的麻煩。

　　房子漲價(jià)賣(mài)方違約

　　案例：李女士和張先生是一對(duì)夫妻，在福田區(qū)擁有一套房產(chǎn)證為夫妻聯(lián)名的120平方米的房子。去年底，夫妻倆搬了新家，就想把原來(lái)的房產(chǎn)出售，于是委托中介機(jī)構(gòu)賣(mài)房。

　　今年1月初，一位陳先生看中了這套房子，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和業(yè)主之一的李女士商談，結(jié)果李女士同意以200萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣(mài)給陳先生。很快，他倆在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購(gòu)賣(mài)合同，李女士和陳先生在合同上都簽了名，陳先生交了5萬(wàn)元的定金給中介。在此過(guò)程中，張先生均沒(méi)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。陳先生也沒(méi)想到房產(chǎn)證是李女士和張先生聯(lián)名的，他認(rèn)為這宗交易只需李女士同意就行。

　　讓陳先生沒(méi)想到的是，李女士的丈夫張先生對(duì)妻子賣(mài)房的事一直不太支持。據(jù)陳先生說(shuō)，他后來(lái)才知道，李女士當(dāng)時(shí)和丈夫張先生雙方存在分歧，李認(rèn)為目前處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，看空樓價(jià)；可張先生認(rèn)為房?jī)r(jià)在回暖，一直對(duì)妻子急于賣(mài)房頗有意見(jiàn)，雙方一直在爭(zhēng)執(zhí)，夫妻倆意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一。因此，張先生也遲遲沒(méi)有和李女士一起配合陳先生去辦過(guò)戶手續(xù)。

　　今年5月底，樓價(jià)回暖的趨勢(shì)已很明朗，這套房子的在市面上的價(jià)格已到230萬(wàn)元，李女士和張先生的意見(jiàn)達(dá)成一致：原來(lái)出售的價(jià)格太低了，房子不賣(mài)了。夫妻倆一起找到陳先生，陳先生當(dāng)然不同意，執(zhí)意按原來(lái)簽訂的合同來(lái)辦。這時(shí)，張先生指出：“房產(chǎn)證是夫妻倆聯(lián)名的，合同只有一個(gè)人的簽名，不算數(shù)?！敝薪橐脖硎?，雙方產(chǎn)生糾紛，5萬(wàn)元定金暫不退，等問(wèn)題解決后再退。于是，陳先生只好前來(lái)找律師咨詢。

　　律師說(shuō)法：深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律委員會(huì)委員、廣和律師事務(wù)所律師陳凌說(shuō)，據(jù)深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律委員會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì)，這類(lèi)由單邊違約造成的糾紛，約占二手房交易糾紛的30%左右。購(gòu)房者要購(gòu)房頭先要確定房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況，可委托律師到深圳檔案大廈，了解該房屋是否已抵押、是否多人共同擁有等。如果房產(chǎn)是多人共有的，簽有關(guān)合同時(shí)，一定要共有人都簽名同意，否則會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，損害購(gòu)方利益。

　　房產(chǎn)跌價(jià)購(gòu)方違約

　　案例：去年2月份，王先生看中了張小姐要賣(mài)出的一套房子，這套80平方米的房子位于南山區(qū)，當(dāng)時(shí)價(jià)格是150萬(wàn)元，王先生表示要購(gòu)，并表示會(huì)積極籌錢(qián)。在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購(gòu)賣(mài)合同，王先生給中介交了定金5萬(wàn)元。經(jīng)張小姐同意，王先生搬進(jìn)了這套房居住。但讓張小姐著急的是，王先生遲遲不履行合約，總以各種理由進(jìn)行推托，讓她不知怎么辦才好。

　　原來(lái)，隨后的一段時(shí)間，樓市遇冷，不少樓價(jià)都大大下跌了。王先生看到這個(gè)情況，擔(dān)心自己會(huì)吃虧，一直下不了決心。去年9月份，張小姐擁有的房產(chǎn)在市場(chǎng)的價(jià)格只值100萬(wàn)元了，王先生明確表示不購(gòu)了。張小姐聽(tīng)到這個(gè)消息，感到很生氣。她說(shuō)：“他這樣做，浪費(fèi)了我好幾個(gè)月的交易時(shí)機(jī)，太過(guò)分了?！睆埿〗阕屚跸壬R上搬出去并交租金，然后再解決雙方的糾紛。但王先生表示已交了定金，他也有損失，建議張小姐到中介處取回定金作租金。中介則表示，雙方的購(gòu)賣(mài)糾紛沒(méi)解決，他沒(méi)有權(quán)力返還相關(guān)定金，建議雙方打完官司后，再返還定金。結(jié)果，王小姐找了朋友，花了不少時(shí)間軟硬兼施，才把王先生“請(qǐng)”出房子。隨后，王小姐只好找律師來(lái)幫助，解決房屋購(gòu)賣(mài)糾紛。

　　律師說(shuō)法：廣東君凱律師事務(wù)所吳曉榮律師說(shuō)，一旦到了合同約定的履行時(shí)間，對(duì)方?jīng)]有履約的話，一定要及時(shí)做出相關(guān)的法律行為，發(fā)出催促函或解約函，這些函件提示要慎重，如果處理不慎，會(huì)被對(duì)方捉住破綻，反而不利于問(wèn)題的解決。因此，較好委托專(zhuān)業(yè)律師代出律師函，才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。此外，在房屋交易過(guò)程中，購(gòu)賣(mài)雙方均應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待交樓問(wèn)題，特別是對(duì)賣(mài)方而言，一旦房屋交付予購(gòu)方之后發(fā)生購(gòu)方違約情況的，此時(shí)賣(mài)方會(huì)非常被動(dòng)，出現(xiàn)以上案例中所述的把購(gòu)方“請(qǐng)”出房子難的情形。

　　合同約定不明起糾紛

　　案例：高先生購(gòu)了吳小姐位于羅湖的房子，他倆在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購(gòu)賣(mài)合同，約定賣(mài)方實(shí)收110萬(wàn)元，高先生需要承擔(dān)所有稅費(fèi)，合同沒(méi)有明確說(shuō)明到底要承擔(dān)多少，怎么承擔(dān)。簽完合同后，高先生回到家里，和家人一起算賬，發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)的金額高出了心理預(yù)期和預(yù)算，這筆稅費(fèi)需要10多萬(wàn)元。高先生一家的購(gòu)房前期款項(xiàng)一下子比預(yù)先設(shè)想的多出了十幾萬(wàn)元。而這十幾萬(wàn)元是沒(méi)有辦法辦理銀行貸款的，必須全部由自己一次交清。這是高先生之前未曾想到的，高額的前期款項(xiàng)讓他沒(méi)有辦法承擔(dān)，他再三考慮后，較終選擇違約，不履行合同約定。而此時(shí)，吳小姐當(dāng)然不同意，雙方起了糾紛，較終需要走法律途徑進(jìn)行解決。

　　律師說(shuō)法：廣東君凱律師事務(wù)所吳曉榮律師認(rèn)為，合同約定不明指的是在合同中雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明，其中包括對(duì)雙方在房地產(chǎn)交易過(guò)戶過(guò)程當(dāng)中的稅費(fèi)約定不明。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)交易的各種稅費(fèi)有24項(xiàng)，購(gòu)賣(mài)雙方在簽合同時(shí)，應(yīng)對(duì)稅費(fèi)的繳納進(jìn)行約定。如果約定賣(mài)方實(shí)收房款，稅費(fèi)由購(gòu)方負(fù)責(zé)的話，這種情況是比較明朗的，購(gòu)方應(yīng)及早計(jì)算稅費(fèi)的成本有多少，并且預(yù)測(cè)能在相對(duì)短的時(shí)間內(nèi)能拿得出這筆錢(qián)交稅費(fèi)。因?yàn)槎愘M(fèi)一般不在貸款之列，購(gòu)家應(yīng)做好充足的現(xiàn)金準(zhǔn)備。如果購(gòu)方對(duì)這方面的理解有偏差，就會(huì)引發(fā)糾紛。

　　租約等因素引發(fā)矛盾

　　案例：昨天，唐小姐向本報(bào)反映她的煩心事?！拔襾?lái)深圳5年了，一家5口一直租房子住。我家的租約在今年5月到期了，因此，我打算在租約期滿之前，購(gòu)一套屬于自己的房子自住，好過(guò)上安穩(wěn)日子，沒(méi)想到在購(gòu)二手房過(guò)程中會(huì)遇到這么讓人煩心的事情?！?p>

　　5月初，唐小姐看上了龍崗城的一套100平方米的房子。于是通過(guò)中介和業(yè)主劉先生接觸。雙方很快同意以110萬(wàn)元的價(jià)格成交，并在繳納稅費(fèi)方面也做了約定。唐小姐在看房過(guò)程中得知這套房還有租客時(shí)，她反復(fù)向劉先生強(qiáng)調(diào)：“我們想馬上搬進(jìn)去住，你的租約問(wèn)題能否解決？”劉先生當(dāng)時(shí)胸有成竹地表示：他完全有能力解決這個(gè)問(wèn)題。

　　于是，雙方簽訂了二手房交易購(gòu)賣(mài)合同，唐小姐交了房款，正當(dāng)唐小姐一家興高采烈地搬進(jìn)新家時(shí)，卻半路殺出個(gè)程咬金：租客執(zhí)意不愿意搬出去，一定要租住。租客還表示：他不但要租房子，他還愿意按唐小姐成交的房子的價(jià)格，把這套房購(gòu)下來(lái)。這可讓唐小姐不知如何是好。

　　律師說(shuō)法：廣和律師事務(wù)所律師陳凌說(shuō)，民法中有這樣兩個(gè)基本準(zhǔn)則，一是購(gòu)賣(mài)不破租賃，即雙方購(gòu)賣(mài)房子，不影響原來(lái)租約的履行，此時(shí)，若唐小姐想住進(jìn)新房，較有效的辦法就是請(qǐng)賣(mài)方與租客解除房屋租賃合同，按照他們雙方當(dāng)時(shí)簽訂的租賃合同給予租客相應(yīng)的賠償，因?yàn)榇藭r(shí)房屋所有權(quán)人仍然是賣(mài)方，且房屋租賃合同的雙方也是賣(mài)方與租客；二是房屋租賃方在產(chǎn)權(quán)上有優(yōu)先權(quán)，即在二手房交易時(shí)，若在購(gòu)房?jī)r(jià)格與其他購(gòu)購(gòu)條件一致的情形下，租賃方可以比其他房屋購(gòu)購(gòu)人享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)所租的房產(chǎn)。這個(gè)問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜，她建議唐小姐找律師解決問(wèn)題。

　　中介操作不規(guī)范問(wèn)題多

　　案例：陳先生向本報(bào)反映：他在福田區(qū)一個(gè)小中介機(jī)構(gòu)看中一套60平方米的房子，雙方在中介的主持下，初步簽訂了二手房交易購(gòu)賣(mài)合同，約定80萬(wàn)元成交。中介人員當(dāng)時(shí)打包票：2萬(wàn)元包稅費(fèi)和中介費(fèi)。

　　這名剛?cè)胄械闹薪槿藛T當(dāng)時(shí)為了交易成交夸下?？?，他沒(méi)想到相關(guān)稅費(fèi)要10萬(wàn)元左右，他在概算后反悔了。因此，陳先生和賣(mài)方都不愿承擔(dān)這筆費(fèi)用，和中介扯起皮來(lái)，矛盾也不斷升極，近日，三方吵得激動(dòng)時(shí)差點(diǎn)動(dòng)粗。

　　愁眉苦臉的李小姐日前也找律師咨詢相關(guān)問(wèn)題。她來(lái)深圳一直打工，好不容易存上一筆錢(qián)，想在龍華購(gòu)一套60平方米的房子，她通過(guò)一名老鄉(xiāng)作中介，和一名業(yè)主聯(lián)系上，談妥35萬(wàn)元成交。在這名老鄉(xiāng)的主持下，李小姐先把5萬(wàn)元定金交給老鄉(xiāng)，老鄉(xiāng)給她開(kāi)了一張收據(jù)。此后，她給了老鄉(xiāng)7000元的中介費(fèi)。沒(méi)想到，后來(lái)，業(yè)主反悔不賣(mài)房了，李小姐當(dāng)然不樂(lè)意，于是想找老鄉(xiāng)解決糾紛，可怎么也找不到他了。李小姐不知如何是好，只得找律師咨詢。

　　律師說(shuō)法：廣東廣和律師事務(wù)所的郭璇玲律師認(rèn)為，在二手房交易過(guò)程中，中介運(yùn)作不規(guī)范，很容易釀就糾紛。因此，在交易中選擇誠(chéng)信的中介至關(guān)重要。除此之外，購(gòu)賣(mài)雙方也需要存有應(yīng)有的謹(jǐn)慎和小心。如上述個(gè)案例中，若陳先生不是只聽(tīng)信中介片面的夸?？谥~，而是讓中介計(jì)算一張稅費(fèi)單據(jù)出來(lái)，那么就不會(huì)出現(xiàn)“2萬(wàn)元包稅費(fèi)和中介費(fèi)”，結(jié)果卻出現(xiàn)了“稅費(fèi)要10萬(wàn)元左右”的問(wèn)題。上述個(gè)案例中，對(duì)于購(gòu)賣(mài)雙方購(gòu)房過(guò)程中的交錢(qián)行為，一定要在中介公司的主持下進(jìn)行，并且必須當(dāng)場(chǎng)拿到中介公司開(kāi)出的收款憑證，而不要輕信業(yè)務(wù)員個(gè)人。

　　專(zhuān)家支招

　　律師參與交易有利避免糾紛

　　據(jù)深圳市律協(xié)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會(huì)主任、建緯律師事務(wù)所主任賀倩明說(shuō)，深圳的二手樓糾紛較多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年我市相關(guān)案件有1萬(wàn)多件，主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是房屋租賃糾紛，一類(lèi)是二手樓交易糾紛。為了解先進(jìn)地區(qū)解決相關(guān)問(wèn)題的情況，深圳市律協(xié)的李淳會(huì)長(zhǎng)、陳治民副會(huì)長(zhǎng)，以及房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會(huì)的委員們一同前往香港進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，全面了解香港商品房交易的法律制度。

　　賀倩明說(shuō)，香港商品房交易主要分成四個(gè)階段：一是洽談合約階段；二是簽訂購(gòu)賣(mài)合同階段；三是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；四是土地注冊(cè)處產(chǎn)權(quán)登記注冊(cè)。由于香港房地產(chǎn)交易制度的特殊性，無(wú)論一手樓、二手樓，還是工業(yè)、商業(yè)、住宅或者商業(yè)混合樓房，所有的交易都要經(jīng)過(guò)律師去辦理。律師貫穿于房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)的始終，從撰寫(xiě)購(gòu)賣(mài)合同、所有權(quán)查冊(cè)、房產(chǎn)過(guò)戶、房地產(chǎn)按揭、房地產(chǎn)抵押、合同簽訂、房產(chǎn)交收等的全

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