銀行貸款越收越緊。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)測(cè)算，一筆50萬(wàn)元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬(wàn)元之多。那么，房貸究竟怎么還才劃算呢？

　　巧用公積金貸款

　　眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款購(gòu)房，公積金貸款較省錢(qián)。

　　如果你申請(qǐng)下來(lái)的公積金貸款不夠支付房款，可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款，使用這類(lèi)組合貸款除用足公積金貸款額度外，還要學(xué)會(huì)用足公積金貸款的使用期限?，F(xiàn)在多數(shù)銀行習(xí)慣將公積金貸款和商業(yè)貸款混合在一起，除以貸款年限，從而計(jì)算出客戶(hù)每期應(yīng)償還多少房貸。其實(shí)，減少利息支出的較佳做法是，將公積金和商業(yè)貸款分開(kāi)，因?yàn)楣e金貸款利率比商業(yè)貸款利率低許多，可以將公積金貸款的年限設(shè)計(jì)得長(zhǎng)些，將商業(yè)貸款的年限設(shè)計(jì)得短些，這樣也能限度地節(jié)省利息支出。

　　另外，由于目前公積金房貸沒(méi)有一套房和二套房之分，只要頭次貸公積金或者次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，較好是采取頭套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。

　　但是，記者了解到，目前，青島市住房公積金管理正在醞釀?wù){(diào)整公積金貸款對(duì)于頭套房和二套房的區(qū)分。因此，市民想要采取公積金貸款的應(yīng)該趁早。

　　等額本金省息劃算

　　目前，多數(shù)銀行的個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶(hù)還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多；后者又叫“遞減還款法” ,每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。

　　王小姐去年貸款100萬(wàn)元在嶗山區(qū)某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套住房，當(dāng)時(shí)申請(qǐng)的是7折利率，等額本息方式還款，貸款期限30年，每月還款4865元，30年總利息75萬(wàn)左右，但是當(dāng)時(shí)簽訂的不是終身享受7折，而是隨市場(chǎng)而調(diào)整，較近銀行通知將要把利率調(diào)整為8.5折，“這樣的話(huà)我每個(gè)月要還5398元，30年利息額為95萬(wàn)元。不僅每個(gè)月多還1000多元，更要多還20萬(wàn)的利息”。為了減少購(gòu)房成本，王小姐向銀行申請(qǐng)了變更還款方式，將原有的等額本息還款方式（即等額還款）變更為等額本金還款（即等本還款）。這樣計(jì)算下來(lái)，利率上調(diào)到8.5折，30年利息不到76萬(wàn)元，要比等額本息還款省息近20萬(wàn)元。

　　值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購(gòu)房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。

　　提前還款，縮短期限

　　很多貸款者，貸款后滿(mǎn)腦門(mén)子都在琢磨著提前還貸，可這樣做到底劃不劃算？很多人心里沒(méi)底。記者有個(gè)朋友，幾年前向銀行貸款10萬(wàn)元，已還了5萬(wàn)多的本金。現(xiàn)在她手頭又積攢五六萬(wàn)元錢(qián)，足夠提前還貸了?？蓪?duì)提前還貸，她心存顧慮：“前面已經(jīng)還了那么多利息，現(xiàn)在提前還會(huì)不會(huì)不劃算？”

　　對(duì)于這種情況，理財(cái)師認(rèn)為，提前還貸要算好賬，要知道并不是所有的提前還貸都能省錢(qián)。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。此外，如果選擇部分提前還貸，剩下的貸款應(yīng)盡量縮短貸款期限，不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，如果碰到降息通道，往往短期貸款利率下降的幅度會(huì)更大。

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