“我一個人做兩份工作,加上先生的工作,一個月才900萬盾的收入。這在越南已經(jīng)算是不錯的收入水平了?，F(xiàn)在我們住在婆婆家里，可以省下一份房租，但去掉必需的生活費用后,一個月只能存下200萬盾(150美元)?！?河內(nèi)市民明珠如此對本報記者說。

明珠今年30歲，在一份日常工作之外，還需要到一家外貿(mào)公司打工，家里有兩個孩子。

這樣估算,她的小家庭想要在越南河內(nèi)市購一套75平方米、開盤價1,000美元的公寓, 需要存足40余年的錢。這還是一次性付款，如果要按揭供樓的話，按現(xiàn)在越南14%的基準貸款利率，就不知道明珠的有生之年能不能供完一套房子了。

“我們工廠的年青工人,工資僅在100美元左右,工程師也僅有200美元。所以，我個人很難理解這些樓市的主要購購者是誰?！痹诤觾?nèi)已經(jīng)工作了三年的一位中國公司總經(jīng)理對本報記者說。

這位中國公司經(jīng)理所住的小區(qū)里,幾乎全是老外,沒有本地人。盡管如此，河內(nèi)的樓盤還在不斷開工建設中。

僅僅從這些細節(jié),有分析認為：當?shù)氐臉鞘袃r格的回落,僅僅只是一個時間問題。

越南政府早在2007年就已經(jīng)意識到這個問題——2007年年底，越南政府發(fā)布稅收新政，從2009年1月1日，轉(zhuǎn)手樓盤的收益將征收25%的稅收。越南樓市隨后應聲暴跌。

分析人士認為，是越南政府發(fā)現(xiàn)炒樓之風而主動刺破了樓市的泡沫。不過，這一措施也造成了股市銀行板塊的下跌，進而造成整個股市市值蒸發(fā)65%。樓市，因此被認為是本次越南經(jīng)濟波動的“引爆點”。

房市入冬

6月16日，本報記者獲得一份由SAVILLS完成的“河內(nèi)及胡志明市公寓用房調(diào)研報告”。SAVILLS是全球的房地產(chǎn)物業(yè)銷售、代理及市場咨詢機構(gòu)。

“胡志明市的房地產(chǎn)市場上，中等級公寓房在2008年年底將會有3800套的供應量，價格在每平方米500-1000美元。但是這個價格比二手市場上同等級的樓盤貴出很多。”SAVILLS的這份報告上寫到。

根據(jù)這一數(shù)據(jù)，較近胡志明市樓市價格的幾乎腰斬——胡志明市的樓市已經(jīng)進入了寒冬期。

SAVILLS的報告非常完整地詳述了越南兩大經(jīng)濟——河內(nèi)與胡志明市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀：

胡志明市的高端樓盤價格，已經(jīng)達到了3，875美元/平米(27，125人民幣)。中檔的樓盤也已經(jīng)到了1，840美元(12，880人民幣/平米)。即便是低檔的樓盤，二手市場上的價格也已經(jīng)達到990美元(6930人民幣/平米)的均價。

胡志明市的公寓市場供應還將進一步擴大——從2008年的5000套/每年供應量上升到20，000套/年的供應量。

SAVILLS預測，由于現(xiàn)在越南政府對貸款炒房采取嚴厲態(tài)度，銀行信貸也從嚴控制，胡志明市較近的房產(chǎn)交易數(shù)量肯定會下滑，投機性的購購會大幅減少。

頭都河內(nèi)呈現(xiàn)的也是類似的格局。2001年，河內(nèi)的公寓價格平均約300美元/平方米，在經(jīng)歷兩年暴漲后達到600美元/平方米。2004年至2005年少許下滑，但2006年又從600美元狂漲到800美元。一年之內(nèi)均價上漲50%。

SAVILLS預測，除了購房需求受打擊之外，河內(nèi)的公寓樓盤供應也肯定會受到越南政府本次信貿(mào)緊縮的打擊。SAVILLS估計， 河內(nèi)現(xiàn)在有近80個樓盤，但因為房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸來源被切斷，未來市場上樓盤的供應數(shù)字肯定會掉頭向下。但是在中長期內(nèi)，樓盤供應的減少，還是會造成一定程度上的市場短缺。

記者在河內(nèi)看到，2000美元/平方米的高端樓盤，建筑密度相當之高，容積比率，相當接近香港房地產(chǎn)的形態(tài)。而建筑形態(tài)上，也類似于香港的高密度樓盤，居住者的居住條件并不理想。

第三段：冰火兩重天

值得注意的是，在住宅市場之外， SAVILLS的報告呈現(xiàn)的則是一片欣欣向榮的商用地產(chǎn)場景：

酒店業(yè)方面，胡志明市現(xiàn)有國際5酒店11家，國際48家，總計4，000個酒店房間。不過，因為越南旅游呈高速增長態(tài)勢， 高端酒店業(yè)的房間還是會供不應求。胡志明市旅游委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年共有三百萬人次造訪胡志明市。在高峰時間， 客房率已經(jīng)達到了80-90%。五酒店的價格達到了160美元/晚(1，120人民幣)。

河內(nèi)市現(xiàn)有國際5酒店9家，國際46家，總計3939個酒店房間。平均入住率70%，入住5每晚平均要花735元人民幣。但是在2010之前，河內(nèi)還會新增4，188個4星、5星酒店。但是同胡志明市一樣，因為供不應求，所以未來河內(nèi)的5酒店每晚的花銷可能會達到200美元/晚(1，400人民幣)。

記者看到，在河內(nèi)的西湖景區(qū)，因為有開闊的水景，所以幾家5酒店已經(jīng)在開工建設。

商用辦公樓宇市場也是越南正在火熱的一個市場。據(jù)SAVILLS的調(diào)查，較高端的A級寫字樓已經(jīng)達到62.5美元/月/平方米，租用率高達98%左右。2007年1月，A級和B級寫字樓的平均租金僅為25美元，短短一年就已經(jīng)上漲40%，達到36美元/月/平米。

SAVLLIS估計，雖然現(xiàn)在在建的辦公樓在未來5年內(nèi)可以提供130萬平方米的供應量，但是A級的辦公樓的月租金還是會上升到70美元/平方米。

胡志明市的商用辦公樓宇則比河內(nèi)更火爆，一共98幢國際標準辦公樓在用。而A級樓宇的租金已經(jīng)達到89美元/月/平方米。A級和B級樓宇現(xiàn)在全部一房難求，出租率接近100%。

記者在河內(nèi)看到，B級的寫字樓跟中國國內(nèi)的辦公樓品質(zhì)上還有差別，但是已經(jīng)有分眾傳媒的LCD視頻掛在電梯口的墻壁上。而IBM VIETNAM和GE VIETNAM分公司所在的太平洋則是A級商用樓宇，電梯采用的是較先進的集中式指令式電梯，已經(jīng)可以比美香港和上海較好的商用樓宇，不過沒有分眾傳媒入住。

零售業(yè)用房方面，則可能是較受本次越南政府宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)物業(yè)。“2008年開始的高通貨膨脹略有影響零售百貨業(yè)的景氣度，有可能進一步影響到零售業(yè)用樓?！盨AVILLS的報告指出。

由此看來，越南的整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的是冰火兩重天格局。商用的酒店寫字樓還有零售用樓依然有上升和投資的空間。而住宅地產(chǎn)則已經(jīng)進入了真正的冬天。

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