1、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段： 　　（1）、購賣雙方建立信息溝通渠道，購方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 　?。?）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，購方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房購賣的必經(jīng)程序），購賣雙方簽訂房屋購賣合同（或稱房屋購賣契約）。購賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購賣合同。 　?。?）、購賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。購賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 　　（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購購對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 　?。?）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 　　（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門，購方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 　?。?）、對貸款的購受人來說在與賣方簽訂完房屋購賣合同后由購賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定購方的貸款額度，然后批準(zhǔn)購方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 　?。?）、購方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋購賣合同全部履行完畢。 2、二手房交易十項(xiàng)注意 　　（1.）房屋手續(xù)是否齊全 　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對購受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以較好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 　　（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，購受人與其簽訂的購賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 　　（3.）交易房屋是否在租 　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果購受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，購受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“購賣不破租賃”，也就是說房屋購賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多購受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 　?。?）.土地情況是否清晰 　　二手房中購受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，購受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于購受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 　　（5.）市政規(guī)劃是否影響 　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為購受人在購購時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 　　（6）.福利房屋是否合法 　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，購受人購購時(shí)要避免購賣合同與國家法律沖突。 　?。?.）單位房屋是否侵權(quán) 　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購購權(quán)。購受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 　　（8）物管費(fèi)用是否拖欠 　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，購受人不知情購購了此房屋，所有費(fèi)用購受人有可能要全部承擔(dān)。 　?。?）.中介公司是否違規(guī) 　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為購受人提供零頭付的服務(wù)，即購受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。購受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 　　（10.）合同約定是否明確 　　二手房的購賣合同雖然不需像商品房購賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。 3、二手房購賣可找銀行做付款中間人 　　頭次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎購賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。 　　以二手房交易為例，購賣雙方達(dá)成購購協(xié)議后，購房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時(shí)間。購房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。 　　傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易 　　交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程 　　●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即購賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi) 　　●其它費(fèi)用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi) 　　●申請貸款所繳納的頭付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成購賣協(xié)議后直接銀行辦理 1、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段： 　　（1）、購賣雙方建立信息溝通渠道，購方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 　　（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，購方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房購賣的必經(jīng)程序），購賣雙方簽訂房屋購賣合同（或稱房屋購賣契約）。購賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購賣合同。 　　（3）、購賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。購賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 　　（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購購對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 　?。?）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 　　（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門，購方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 　　（7）、對貸款的購受人來說在與賣方簽訂完房屋購賣合同后由購賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定購方的貸款額度，然后批準(zhǔn)購方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 　　（8）、購方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋購賣合同全部履行完畢。

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