20年前沖動的懲罰

　　“你現(xiàn)在來晚了，較佳炒房時機已經(jīng)過去了。”這是春節(jié)前，小諸走出三亞鳳凰國際機場乘上出租車時，海南司機對他打聽房價作出的反應(yīng)。

　　小諸是國內(nèi)某門戶網(wǎng)站的地產(chǎn)記者，此行三亞，專為調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)狀況。出租車司機告訴他，這個時候來三亞的外地人無非兩個目的，一是旅游，二是炒房。

　　小諸確實去得有些晚。當(dāng)海南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷次瘋狂的時候，他應(yīng)該還在讀小學(xué)三年級。

　　1988年海南建省，“十萬人才過海峽”到海南淘金，這些身影中，就有現(xiàn)在的地產(chǎn)大亨潘石屹、馮侖、易小迪等人。

　　當(dāng)時海南房地產(chǎn)平均價格為1350元/平方米，1992年次地產(chǎn)泡沫發(fā)端，猛增至5000元/平方米；到1993年上半年，三亞市的地產(chǎn)價達(dá)到頂峰：7500元/平方米。然而于今天相比，7500元/平方米完全是小巫見大巫時至今日，?？诘貎r已經(jīng)漲到較高680萬元/畝。

　　上世紀(jì)90年代初，海南次地產(chǎn)泡沫時期，以四大銀行為頭的資金，包括大型國企以至鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營資本的大量資本，通過各種渠道進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，當(dāng)時流傳著一句順口溜“要掙錢，到海南；要發(fā)家，炒樓花”。

　　當(dāng)時海南城市人口只有100多萬，而進(jìn)駐海南的房地產(chǎn)公司就1.3萬家，平均80人一家地產(chǎn)公司，所有地產(chǎn)都在交易中，所有地產(chǎn)項目也在建設(shè)中，誰也不知道建好以后給誰住，購房的人前腳簽購房合同，后腳就加價賣了。

　　1992年，賺足桶金的潘石屹等人，敏銳地從海南撤退。翌年，海南地產(chǎn)泡沫破裂。1.3萬家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，“爛尾樓”成為繼“天涯”“海角”之后，海南第三大“景觀”。吉利汽車?yán)峡偫顣倪@一年開始，發(fā)誓不再碰地產(chǎn)，因為他在這一年損失了3000萬元。

　　此后，海南的房地產(chǎn)抵押物一直處于貶值和不確定狀態(tài)，國家派出的清查組經(jīng)過幾年的處置，僅收回了少量資金。由于許多項目只是挖了一個大坑，銀行得到的抵押樓層基本都是空中樓閣，更慘痛的是，這些概念中的樓層多數(shù)竟被抵押了數(shù)次，不同的銀行在確定自己的債主身份時，悲哀的發(fā)現(xiàn)這個“大坑”還欠著施工隊驚人的墊資款，即使把整個項目變現(xiàn)也不足以支付工程款。除了廉價的“爛尾”樓房，就是盤根錯節(jié)的債權(quán)糾紛。

　　1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但這一亡羊補牢之舉并未奏效。1998年6月，央行不得不宣布關(guān)閉海發(fā)行，海發(fā)行由此成為新中國頭家因支付危機關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。

　　此后，大傷元氣的海南地產(chǎn)，一直處于迷惑和徘徊中。

　　房價高，房源也緊俏

　　這一次，海南地價再次發(fā)力，依然借助了政策的力量。

　　去年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》后，海南房價便進(jìn)入急速上升的通道，海南一些城市“一房難求”、“日漲數(shù)千”的消息在坊間和各媒體間爭相傳播。

　　“原來我也不相信，去調(diào)查后才發(fā)現(xiàn)確實如此。”小諸說，特別是去年1月15日，海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項目后，?？?、三亞及瓊海等多個地方房價再次應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價、日漲5000元的都有。新開樓盤日銷六七百套甚至上千套這樣在內(nèi)地“罕見”的事在海南已是“見慣不驚”。

　　到海南轉(zhuǎn)了一圈的小諸發(fā)現(xiàn)，不論是博鰲、瓊海，還是海口、三亞，只要有房子賣的樓盤，都賣得很好，就連瓊海這樣一個目前配套等還不是很齊全的地方，也有高端樓盤銷售，且業(yè)績不菲。

　　小諸說，?？谀硺潜P前的價格為每平方米1.5萬元，天已經(jīng)上漲到1.7萬元，“而該樓盤2008年的售價為每平方米4000多元。”今典集團在三亞灣的紅樹林酒店尚未正式開盤，可因為搶著認(rèn)購的老客戶太多，從前年11月到去年初認(rèn)購價格連續(xù)上調(diào)4次，每平米單價由較初的2.1萬元漲到了2.3萬元。

　　在?？诤腿齺?，街道上跑著各省市車牌的豪車。來自五湖四海的富人們不遠(yuǎn)千里一路狂奔，把豪車通過輪渡運上海南島，就是沖著房子來的。

{$page$}

　　在溫州商人開發(fā)的三亞“鳳凰島”，去年1月11日開盤當(dāng)天，700多套房子被一空，房價被爆炒到7萬元/平方米。當(dāng)小諸前去鳳凰島時，樓價較高已達(dá)13萬元/平方米。

　　單從自然環(huán)境看，鳳凰島這個人工島和迪拜“世界島”有點像。不同的是。今天，迪拜的世界島已經(jīng)像條死蛇一樣癱在那里，鳳凰島卻賣得瘋狂，“捧著現(xiàn)金守在門口的大有人在。”

　　“不僅房價高，房源也很緊俏。”海南省房地產(chǎn)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人告訴記者，在三亞購房者的購房款項基本上是一次性付清的，較少有分期付款的現(xiàn)象。很多購房者要購房還得求著開發(fā)商。

　　“海南樓市瘋了嗎？”人們驚呼歷史競是如此相似。難道海南房市真的迎來了“春”？

　　又見“歷史轉(zhuǎn)折點”

　　常年在海南從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的夏文元告記者，如今海南的樓市，過熱跡象十分明顯。不過與20年前不同，且不論海南的前景是否足夠支撐這樣的房價，如今炒樓的已不 于國企，還有中國的富人和中產(chǎn)。

　　夏文元說，目前海南住宅地產(chǎn)的開發(fā)，主要有三種模式：種為純居住模式。即購房者所購房產(chǎn)純粹用于居住用途。?？?、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多；種為產(chǎn)權(quán)酒店模式。即投資者購購該房產(chǎn)所有權(quán)后，使用權(quán)由開發(fā)商和物業(yè)公司打理。該模式在三亞在售房產(chǎn)中比較常見；第三種是自住加投資，為前兩者的折中。

　　而目前在海南購房人群中，大多以外地購房者為主?！兑庖姟钒l(fā)布以后，用于投資的購房者比例明顯上升。

　　“目前中國中等收入群體大概23%左右，未來十二五時期大概是以1到1.5個百分點速度在提升，每年大概有一千萬的購購力。”夏文元說，如果其中有10%的中等收入群體選擇在海南置業(yè)，每年就會有十萬人來到海南，海南需要利用好這些機會。

　　中國區(qū)域經(jīng)濟學(xué)會秘書長陳耀在接受媒體采訪時表示了擔(dān)憂，“房地產(chǎn)業(yè)，實際上是伴隨著一個地區(qū)的城市化帶動發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，它必須與這個地區(qū)的城市化和就業(yè)人口的大量增加相匹配。不能是單一的人口集聚，這些房子建起來之后，還要考慮其房主以什么方式成為常住居民？否則就容易形成泡沫”。

　　當(dāng)年，潘石屹正是看到了海南固定人口無法支撐快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，易出現(xiàn)泡沫的端倪，才迅速撤離海南的。

　　重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松，也向本報記者表達(dá)了同樣的質(zhì)疑和擔(dān)憂：三亞樓市的均價已達(dá)37000元/平方米。那么高的房價，價值和價格的關(guān)系是怎樣確定的？“今年四季度會是一個考驗期，也是風(fēng)險期。按慣例，屆時，國家宏觀經(jīng)濟縮緊可能導(dǎo)致泡沫破裂。”

　　眾多專家認(rèn)為，海南樓市已經(jīng)到了一個“歷史的轉(zhuǎn)折點”。

　　會上提到，海南省政府要求房企“多快好省”地向市場供應(yīng)住房，打擊投機炒房。今年以來，融資渠道的收緊已使很多開發(fā)商的壓力大增，有地產(chǎn)商表示房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入寒冬。

　　中國(海南)改革發(fā)展研究院海南所所長夏鋒認(rèn)為，從歷史上看，保持房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)的發(fā)展是事關(guān)海南發(fā)展全局的大事，海南房地產(chǎn)目前處在一個歷史的轉(zhuǎn)折點，能否順利地跨過這個轉(zhuǎn)折點，對海南國際旅游島未來五到十年的發(fā)展至關(guān)重要。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！