250萬(wàn)元，在2010年的上海平均只能購(gòu)116.5平方米的房子，還不能保證是緊靠學(xué)校的小區(qū)或者軌交房。記者昨天從有關(guān)渠道獲悉，截至今年10月，2010年上海市商品房每套成交均價(jià)達(dá)254.85萬(wàn)元/套，相比2009年成交均價(jià)185萬(wàn)元/套，上漲了約70萬(wàn)元，漲幅達(dá)27.2%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，作為對(duì)沖通脹的兩大硬通貨——黃金、房地產(chǎn)在熱錢涌入及通脹加劇的預(yù)期下，或許將成為市場(chǎng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的兩大渠道。

　　今年成交均價(jià) 上漲幅度罕見(jiàn)

　　根據(jù)新浪樂(lè)居提供的數(shù)據(jù)顯示，與2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均價(jià)上漲了近70萬(wàn)元，漲幅達(dá)27.2%，與2008年全年相比，上漲了94.7萬(wàn)元，漲幅達(dá)37.1%。

　　對(duì)此，易居(中國(guó))高端分析師薛建雄認(rèn)為，每套成交均價(jià)的大幅上漲主要是由于去年年底房?jī)r(jià)上漲造成的。算一筆賬，如果去年初一套總價(jià)為100萬(wàn)元的房子，年底時(shí)漲到150萬(wàn)元，年度總均價(jià)就是125萬(wàn)元，如果今年的房?jī)r(jià)不漲，這套房子到今年底還是150萬(wàn)元，那么今年的年度總均價(jià)就是150萬(wàn)元，所以說(shuō)去年年底房?jī)r(jià)的上漲體現(xiàn)在了今年的均價(jià)上。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，上海商品住宅成交均價(jià)為21871元/平方米，與去年15874元/平方米相比，漲了近6000元，漲幅達(dá)27.4%；與2008年全年均價(jià)13659元/平方米相比，漲了8212元，漲幅達(dá)37.5%。

　　自8月始，上海商品房成交均價(jià)從2萬(wàn)元/平方米上升到2.3萬(wàn)元/平方米，10月上海新建商品住價(jià)格環(huán)比9月上漲了3.1%，達(dá)到21884元/平方米。即使“滬十二條”后樓市的成交量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，11月第1周的成交均價(jià)仍達(dá)22329元/平方米，眾多樓盤抗跌能力不斷增強(qiáng)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天日發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　中產(chǎn)不吃不喝 13年才能購(gòu)房

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著供大于求局面的出現(xiàn)，一些新上市樓盤的預(yù)期售價(jià)會(huì)有所下調(diào)。但是，熱銷項(xiàng)目還是難于改變價(jià)格上調(diào)的情況，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上的總體需求還比較旺盛。

　　根據(jù)上海新浪樂(lè)居官方微博發(fā)起的調(diào)查顯示，上海中產(chǎn)年收入約20萬(wàn)元，不吃不喝也要13年才能購(gòu)得起250萬(wàn)元的房子。從“滬十二條”的出臺(tái)到加息，一步步的調(diào)控政策都撼動(dòng)著購(gòu)房者的心理，業(yè)內(nèi)人士稱自央行加息后，以60萬(wàn)元的房貸來(lái)算，增加了166元月供成本，這使得較低端購(gòu)房者購(gòu)房負(fù)擔(dān)增加了。

　　然而，還有銀行人士表示，不論是公積金貸款，還是商業(yè)貸款，前來(lái)咨詢的人還是很多，如果購(gòu)房者能貸到款，一般都會(huì)選擇購(gòu)房。有購(gòu)房者表示“還是怕房?jī)r(jià)再漲，有機(jī)會(huì)就趕緊下手，畢竟房子是不會(huì)貶值的。 ”

　　資料顯示，雖然在“國(guó)十條”、“滬十二條”相繼出臺(tái)以后，投資、投機(jī)客漸漸退出市場(chǎng)，但是諸如世貿(mào)濱江花園、仁恒濱江園、財(cái)富海景花園、鵬麗海景公寓等一線江景樓盤的三房、四房大戶型房源，仍然受到少數(shù)高端投資客的密切關(guān)注。雖然部分購(gòu)家購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)僅為保值，但不可否認(rèn)的是，在許多人看來(lái)，在率高的產(chǎn)品中，依然數(shù)房產(chǎn)投資較為穩(wěn)當(dāng)。

　　部分購(gòu)房資金或?qū)⑥D(zhuǎn)入金市

　　國(guó)家發(fā)改委主任張平11月9日表示，預(yù)計(jì)今年的物價(jià)指數(shù)比3%要稍高一點(diǎn)。與此同時(shí)，隨著美國(guó)6000億美元購(gòu)購(gòu)公債計(jì)劃出臺(tái)，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)大量美元將直接流向新興市場(chǎng)，導(dǎo)致新興市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，為了應(yīng)付潛在的通脹及美元大幅貶值壓力，來(lái)自新興市場(chǎng)的投資資本有購(gòu)漲黃金的強(qiáng)烈需要，在此背景下，全球金價(jià)上漲是大勢(shì)所趨。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部就此分析認(rèn)為，黃金交易與樓市成交在國(guó)內(nèi)皆有一大共同之處，那就是皆遵循購(gòu)漲不購(gòu)跌的法則，因此無(wú)論是2009年至今高企的房?jī)r(jià)，還是這幾天漲至歷史性高位的金價(jià)，都無(wú)法嚇退市場(chǎng)上的投資消費(fèi)者。隨著今年樓市面臨兩次調(diào)控之后，限貸限購(gòu)、利率上調(diào)等購(gòu)房成本及門檻大幅提高，黃金交易渠道或?qū)⒊蔀椴糠滞顿Y者無(wú)法出手的閑置資金短期內(nèi)的一大有效出口。

　　但是，因?yàn)辄S金投資渠道的多樣，層次、門檻、風(fēng)險(xiǎn)的不同，部分投資渠道并不適合普通投資者，而那些炒實(shí)物黃金的大部分普通投資者，更多的意在保值，通過(guò)其獲得的收益并不如預(yù)期高。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為黃金上漲空間有限

　　據(jù)一項(xiàng)對(duì)20位黃金分析師進(jìn)行的較新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)一半分析師認(rèn)為黃金將在2011年一季度或二季度見(jiàn)頂，較高價(jià)位在1400美元/盎司-1500美元/盎司，這說(shuō)明金價(jià)未來(lái)上漲空間已十分有限。而相反，因?yàn)闃鞘性谥袊?guó)的硬通貨市場(chǎng)地位仍舊 “穩(wěn)固”，其帶來(lái)的收益目前是實(shí)物黃金無(wú)法比擬的，一旦樓市高壓政策稍有松動(dòng)，其仍將會(huì)是投資客的頭選投資渠道。

　　從目前來(lái)看，因?yàn)橥顿Y黃金的門檻高、流通率低等特點(diǎn)，其吸引的可能主要是改善型和資金一般的投資型購(gòu)房者的資金，這部分購(gòu)房者受政策影響大，且心態(tài)波動(dòng)轉(zhuǎn)變較快，目前市場(chǎng)上該部分購(gòu)房者觀望的比例較高，短期內(nèi)不會(huì)入市。

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