我有個(gè)朋友，她爸爸有套空房子一直讓她來(lái)住，她現(xiàn)在想辦房產(chǎn)證更名，怎樣較劃算呢？是按與還是交易較方便呢？主要費(fèi)用有哪些？

　　記者從滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)交易部了解到，無(wú)論是按與還是交易，都需要一定的費(fèi)用，兩種方式哪種方式費(fèi)用較低，要看產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否超過(guò)五年，還要看房屋的用途。廣州的住宅分為普通住宅和非普通住宅（俗稱(chēng)豪宅），如果是普通住宅而且距離上次交易已經(jīng)超過(guò)五年，則按交易費(fèi)用較低。

　　據(jù)介紹，由于廣州二手房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，政府為了防止有人利用與鉆空子逃稅，因而規(guī)定與必須有公證處公證。目前，在廣州房屋采取與的方式來(lái)過(guò)戶(hù)，需要交納房屋總價(jià)1.5％～3％的契稅和2％的公證費(fèi)。而采取交易的方式來(lái)過(guò)戶(hù)，則需要契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)、土地出讓金、土地契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證照印花稅、城市建設(shè)附加稅、教育附加費(fèi)等，如果距離上次過(guò)戶(hù)已經(jīng)超過(guò)五年，這些稅費(fèi)約占房屋總價(jià)的2％～3％。

　　如此計(jì)算，產(chǎn)權(quán)來(lái)源已經(jīng)超過(guò)5年的情況下，普通住宅選擇與的方式，稅費(fèi)成本約為房屋評(píng)估價(jià)格的3.5%，采用交易的方式，成本約為2%；豪宅的這兩個(gè)數(shù)字則分別約為5%和3%。顯然采取交易的方式更為劃算。

　　據(jù)介紹，這里所說(shuō)的房屋總價(jià)，是指評(píng)估價(jià)格，由房管局派專(zhuān)人對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估得出的總價(jià)，而非實(shí)際成交價(jià)格。

　　此外，為抑制炒樓，從去年開(kāi)始，產(chǎn)權(quán)來(lái)源未滿(mǎn)五年的居住用房，在交易時(shí)要繳納營(yíng)業(yè)稅和附加城市建設(shè)稅、教育附加費(fèi)，以轉(zhuǎn)讓收入全額計(jì)征。超過(guò)五年時(shí)，普通住宅免征；非普通住宅出售時(shí)能提供有效的購(gòu)房發(fā)票，則按增值部分計(jì)征，如無(wú)增值則免征。非居住用房按增值部分計(jì)征。

　　由此可見(jiàn)，如果是非居住用房，何種方式較為便宜要計(jì)算明細(xì)帳目才能清楚。

　　何為普通住宅

　?、僮≌^(qū)建筑容積率在1.0以上；

　?、趩翁捉ㄖ娣e在144平方米以下；

　?、蹖?shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。

　　距離上次交易是否超過(guò)5年的計(jì)算方式

　　一般會(huì)以《房地產(chǎn)證》載明的登記時(shí)間（月份）為自用開(kāi)始或購(gòu)購(gòu)時(shí)間，完成申報(bào)稅時(shí)間（月份）為自用結(jié)束時(shí)間，以此推算是否符合免征條件。若對(duì)購(gòu)購(gòu)或自用開(kāi)始時(shí)間有異議，可對(duì)應(yīng)補(bǔ)充以下資料交房管局代征點(diǎn)核定開(kāi)始時(shí)間：

　?、俜扛姆浚骸秵挝怀鍪酃凶》坷U款明細(xì)表》、收款收據(jù)注明的繳款時(shí)間或購(gòu)房合同時(shí)間。

　　②自建房：規(guī)劃部門(mén)的竣工驗(yàn)收時(shí)間。

　　③商品房：《商品房購(gòu)賣(mài)合同》約定的交樓時(shí)間（征收個(gè)人所得稅時(shí)）。

　?、苁堋⒗^承、離婚分割：以行為發(fā)生前取得房產(chǎn)的時(shí)間。

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