李玉成：無(wú)心插柳柳成蔭

　　“對(duì)不起，您撥打的電話正在通話中，請(qǐng)您稍后再撥?！笔謾C(jī)中一遍又一遍的傳出語(yǔ)音提示，顯然李先生要比我想象的忙得多。就在左右為難準(zhǔn)備放棄的時(shí)候，手機(jī)響了，電話中傳來(lái)帶有明顯臺(tái)灣腔的普通話“不好意思，今天真的很忙，您現(xiàn)在上來(lái)給您半公里時(shí)間可以嗎？”

　　我不是房產(chǎn)投資客

　　我不是一個(gè)房產(chǎn)投資客，我和溫州的炒房團(tuán)有本質(zhì)的區(qū)別，我的主業(yè)是IT，投資房產(chǎn)只是我的副業(yè)而已，李先生開門見(jiàn)山的向我表明了身份。2004年6月我才進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，之前在大陸一直都從事IT業(yè)，很少與房產(chǎn)打交道。我在這邊主要經(jīng)營(yíng)計(jì)算機(jī)主板的銷售和做一些網(wǎng)站的建設(shè)，從2000年來(lái)上海開公司至今也算是小有成就，家底也日漸豐厚。

　　無(wú)心插柳投資房產(chǎn)

　　說(shuō)實(shí)話，我現(xiàn)在都認(rèn)為我進(jìn)入房產(chǎn)是偶然的。由于常年在大陸工作，總覺(jué)得租房子住不是很合算，加上公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。于是就打算購(gòu)一套房子住，這樣無(wú)論是妻兒，還是父母來(lái)大陸看我都方便。04年7月底，在朋友的介紹下我在吳中路附近的風(fēng)度國(guó)際購(gòu)購(gòu)了一套150平米的三房，一來(lái)覺(jué)得這里距離自己工作的虹橋工業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，二來(lái)價(jià)格和房型都比較滿意。當(dāng)時(shí)的單價(jià)大約在8500元左右，總價(jià)也就不到100萬(wàn)。由于自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不錯(cuò)，就沒(méi)有貸款就購(gòu)下了房子，但是當(dāng)時(shí)也真沒(méi)有想會(huì)因?yàn)檫@套房子而投資房產(chǎn)賺錢。大約過(guò)了兩個(gè)多月，偶然經(jīng)過(guò)一家中介發(fā)現(xiàn)這個(gè)盤和我一樣的房子居然要賣到120萬(wàn)，當(dāng)時(shí)真是大吃一驚，沒(méi)想到短短兩個(gè)月價(jià)格居然上去了這么多?；厝ズ吞塘苛艘幌戮蜎Q定把這套房子賣掉再購(gòu)一套便宜點(diǎn)的。不過(guò)現(xiàn)在想想當(dāng)時(shí)真的是很沖動(dòng)，不光是因?yàn)楫?dāng)時(shí)不知道“期房限轉(zhuǎn)”，整個(gè)交易都處于違規(guī)狀態(tài)，更因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海的房?jī)r(jià)上漲實(shí)在太快，要不是自身經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，賣掉那套房子后在這個(gè)地段真再購(gòu)不起房子了。在倒手了套物業(yè)賺了20多萬(wàn)后，我和家人仔細(xì)的研究了一下上海的房地市場(chǎng)，真是不看不知道，一看嚇一跳啊！沒(méi)想到上海的房子漲這么快，地段較好的房子在兩個(gè)月以內(nèi)基本都能上漲1000-2000元左右，這個(gè)利潤(rùn)要比我做IT來(lái)得快得多的多，而且感覺(jué)房?jī)r(jià)還有很大的上升空間。

　　利用兩地貸款差額玩轉(zhuǎn)地產(chǎn)

　　在發(fā)現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象后，一家人決定在做好IT主業(yè)的同時(shí)，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于不愿意放棄IT主業(yè)，因此可用于地產(chǎn)投資的資金就十分有限，要想繼續(xù)房產(chǎn)投資就必須借助銀行的貸款來(lái)周轉(zhuǎn)資金。因?yàn)樵谂_(tái)灣貸款的利息要比大陸這邊少2%左右，而貸款的門檻和成數(shù)都要比大陸這邊低，我們就利用兩地的貸款利率差，抵押在臺(tái)灣的物業(yè)貸款，將資金投入上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣一來(lái)，一是解決了資金問(wèn)題，二是回避了大陸不少的銀行政策，為我們?nèi)蘸竽茉诜慨a(chǎn)市場(chǎng)快進(jìn)快出打下了良好的基礎(chǔ)。其實(shí)在我家，真正炒房的是我的太太，她和我的一幫朋友的太太一起成天在上海大大小小的樓盤或中介中游走，尋找那些有潛力的樓盤，投資然后在出手，就這樣來(lái)來(lái)回回好幾個(gè)月，投資過(guò)的房產(chǎn)包括古北、徐匯、黃浦等地區(qū)的不少高端樓盤，而賺的錢居然要比我苦心經(jīng)營(yíng)的主業(yè)還要多。我們?cè)谕顿Y初期本來(lái)還打算做做長(zhǎng)線，以為區(qū)域的房子總價(jià)太高，不是很容易出手，想“以租養(yǎng)房”，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這種擔(dān)心根本就是多余的，不但房?jī)r(jià)漲的嚇人，出手更是異常容易，基本只要掛出去就被搶了。尤其是今年過(guò)完年從臺(tái)灣以后，上海的房?jī)r(jià)漲的都已經(jīng)有些夸張了，短短幾個(gè)禮拜，我們手里的好幾套物業(yè)都上漲了2000元以上，有的甚至漲了4000多元，在拋出以后真是賺的盆滿缽滿，太太高興得好幾晚上都睡不著覺(jué)。

　　瞄準(zhǔn)潛力地段在觀望中投資

　　隨著近期政府一系列政策的出臺(tái)，讓不少投資客撤離了樓市，我的不少朋友都規(guī)勸我趁早收手，不要像在臺(tái)灣一樣，跌的時(shí)候想拋都來(lái)不及。但我和太太始終都認(rèn)為在大陸房?jī)r(jià)大跌的情況不大可能出現(xiàn)。是因?yàn)樽≌侨藗儽仨毜纳钇罚鴥r(jià)格是由供求關(guān)系決定的，既然有不斷上漲的需求，那么價(jià)格就不應(yīng)該大跌。是因?yàn)榉康厥袌?chǎng)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)影響較大，我想政府也不愿意出現(xiàn)忽上忽下的情況。不是那個(gè)“國(guó)八條”也說(shuō)大漲大跌都是不對(duì)的嘛！進(jìn)入后政策市場(chǎng)后，我認(rèn)為那種購(gòu)哪漲哪的情況已經(jīng)不大可能出現(xiàn)了，也就是說(shuō)傻瓜炒房的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在購(gòu)房投資就必須對(duì)樓盤進(jìn)行詳細(xì)的分析，比如說(shuō)它周邊的配套、交通，比如說(shuō)它周邊市政規(guī)劃等等，只有在分析了這些條件后，理性的入市才能在觀望的市場(chǎng)中贏得先機(jī)，繼續(xù)淘金。還有一點(diǎn)很重要，我們一家雖然在房市中賺了不少，但是心一直放的很平，我一直認(rèn)為投資房產(chǎn)只是有多余的錢拿出來(lái)玩玩，這個(gè)畢竟不是主業(yè)，即使不賺錢也就當(dāng)在大陸多安了幾個(gè)家。

　　“我在選盤的時(shí)候總是中意那些離區(qū)域不遠(yuǎn)，房型比較緊湊的房屋出手……我始終認(rèn)為小戶型的房屋，投入資金少，風(fēng)險(xiǎn)小即使在樓市不景氣的時(shí)候也比較容易出手。”

　　劉寧:就愛(ài)小戶型

　　初次遇見(jiàn)劉寧是在04年的秋季房展會(huì)上，不大的人卻提著滿滿幾袋樓書?；斡圃趲讉€(gè)小戶型樓盤的展臺(tái)前，喋喋不休的和售樓小姐探討著價(jià)格和市政規(guī)劃，一副樂(lè)此不疲的樣子。后來(lái)接觸多了，才知道這個(gè)有點(diǎn)小市民模樣的外地人居然也是個(gè)炒樓高手。

　　接到主編交給我的采訪任務(wù)，時(shí)間就聯(lián)系了劉寧，雖然爽快的答應(yīng)了我的采訪要求，見(jiàn)面的時(shí)候還是小市民的要我付采訪費(fèi)，說(shuō)是耽誤了他賺錢的時(shí)間。陽(yáng)光靜靜的灑在星巴克里，一個(gè)算是傳奇的故事婉婉展現(xiàn)在了眼前。

　　拆遷費(fèi)是我掘出桶金的鑰匙

　　97年大學(xué)畢業(yè)以后，我一個(gè)安徽農(nóng)村普通農(nóng)民的兒子，就在開始了在大上海的生活。起初家里為了能讓我出人頭地借錢供我上完了大學(xué)，雖然畢業(yè)后能在上海這樣的大城市里工作、生活，但是微薄的收入也就只夠自己糊口。大約是98或99年的時(shí)候吧，那時(shí)候政府對(duì)戶口管的還不是很嚴(yán)。上海的舅舅說(shuō)住的地方就要拆遷了，叫我和媽媽把戶口落進(jìn)去，到時(shí)候能拿點(diǎn)拆遷費(fèi)。就這樣我拿到了后來(lái)我發(fā)家的啟動(dòng)資金——延中綠地動(dòng)遷費(fèi)10萬(wàn)元。說(shuō)實(shí)話，當(dāng)時(shí)真的很矛盾的，政府給我們的條件是要么拿房要么拿錢。你想啊像我這樣一個(gè)外地人有了房才有資本找老婆，才能繼續(xù)在這樣一個(gè)城市里生活下去?？墒羌依锴返膫艿苌蠈W(xué)的學(xué)費(fèi)讓我們只能選擇錢，不過(guò)也很幸運(yùn)，要不是選了錢現(xiàn)在我也不能坐在這里和你討論投資了。

　　還完債，預(yù)留出弟弟的學(xué)費(fèi)，10萬(wàn)拆遷費(fèi)就只剩不到一半了。父母當(dāng)時(shí)是想把錢存了，畢竟5萬(wàn)在農(nóng)村也不是個(gè)小數(shù)目。我呢，總覺(jué)得錢放起來(lái)就死掉了，在上海這樣的城市里機(jī)會(huì)幾乎每天都有，就看你敢不敢下手了，于是就和父母商量看看能不能利用這點(diǎn)錢做點(diǎn)事情。你也知道99、2000年那會(huì)基本就是全民炒股，火的不得了，就在我準(zhǔn)備投身股海的前，電視上剛好報(bào)了一個(gè)人炒股賠錢跳樓了，我媽就說(shuō)什么也不叫我碰那東西。做小生意我又沒(méi)那時(shí)間耗著，后來(lái)還是我爸說(shuō)不行咱就購(gòu)套房子，漲了就賣掉，賠了咱也能自住，就這樣我拿著5萬(wàn)元現(xiàn)金，一頭扎進(jìn)了上海樓市。

　　小戶型房永遠(yuǎn)都是樓市的弄潮兒

　　那時(shí)候我也不知道哪里的房子有升值空間，就覺(jué)得市的房子應(yīng)該不會(huì)跌，于是就在市區(qū)到處找房子。當(dāng)時(shí)的新房也就5000來(lái)塊，但是5萬(wàn)還是不夠啊，就找親戚又借了3萬(wàn)多，轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去發(fā)現(xiàn)怎么也只能購(gòu)個(gè)60-70平米左右的小戶型，在加上幾個(gè)懂點(diǎn)行的朋友告訴我小戶型投資比較穩(wěn)，不大容易砸手里，畢竟這樣的房子還是普通家庭的頭選。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的排摸較后在東新路355號(hào)也就是武寧路滬西文化宮對(duì)面的地方天園購(gòu)了一套60平米的一房。當(dāng)時(shí)的價(jià)格是5000元，當(dāng)時(shí)向銀行貸款，房?jī)r(jià)加上點(diǎn)其他的費(fèi)用一共32萬(wàn)。沒(méi)過(guò)多久隨著上海系列的利好因素，房?jī)r(jià)不斷的上升。等到2001年6月的時(shí)候我倒手以6200元的單價(jià)把房子賣了出去，賺到了自己在樓市的筆。想想看那時(shí)候還是蠻順的，也算是趕上了一撥好行情。

　　還完親戚的錢以后，我就又繼續(xù)在樓市中浪跡，先后在中山公寓、上?；ǔ恰⒅羞h(yuǎn)兩灣城等樓盤投資過(guò)，我在選盤的時(shí)候總是中意那些離區(qū)域不遠(yuǎn)，房型比較緊湊的房屋出手。是因?yàn)槲姨孜飿I(yè)就是小房型，而且也賺了不少，就有些迷信小戶型總認(rèn)為她能給我?guī)?lái)財(cái)運(yùn)；二是剛開始自己的資金不是很充足，只能投資的起100平米以下的房屋；三來(lái)，我始終認(rèn)為小戶型的房屋，投入資金少，風(fēng)險(xiǎn)小即使在樓市不景氣的時(shí)候也比較容易出手；四是，過(guò)的房屋總是在一定的人群中轉(zhuǎn)悠，運(yùn)做周期長(zhǎng)不符合我一貫快進(jìn)快出的風(fēng)格。這就是后來(lái)即使到了“非典時(shí)期”我一大群朋友抱著大房子想哭的時(shí)候，我還能從容的周轉(zhuǎn)淘金的理由。

　　跟緊政策和規(guī)劃才是硬道理

　　有時(shí)候我覺(jué)得自己也蠻象溫州人的，辭掉工作，成天就拿著錢在各個(gè)樓盤里跑，好象除了炒樓就沒(méi)什么事可做的了。從2000年到現(xiàn)在，我經(jīng)手的房子也有100多套了，也能算是一個(gè)“老資格”了。我發(fā)現(xiàn)一般情況下有市政規(guī)劃的地區(qū)，比如市博，比如大型綠地周圍或是**沿線周邊的房子升值的空間比較大，象三林、共富這些地區(qū)。不過(guò)這樣的房子風(fēng)險(xiǎn)也不少，前期對(duì)房?jī)r(jià)的透支太厲害了，真害怕哪就崩掉了，當(dāng)然地段的房屋是我永遠(yuǎn)青睞的對(duì)象。政策呢，在我看來(lái)是操縱市場(chǎng)的無(wú)形大手，他可以叫你漲，也可以讓你跌。但是我始終認(rèn)為無(wú)論在什么情況下，任何市場(chǎng)都存在投資的。目前政府出臺(tái)的一系列的政策我認(rèn)為是在打擊那些投機(jī)者，而不是我們這些投資者。我承認(rèn)我也做過(guò)投機(jī)，但是總的來(lái)說(shuō)我認(rèn)為我還是投資居多。在現(xiàn)在這樣一個(gè)局勢(shì)下，有針對(duì)的選擇一些區(qū)域比如、區(qū)域投資還是有利可圖的。一句話：跟緊政策和規(guī)劃才是硬道理！四月初我在黃浦購(gòu)了一套二手房，前幾天拋掉也賺了十多萬(wàn)呢！

　　采訪就要結(jié)束了，先前吵著要我付錢的劉寧卻搶著付了咖啡錢。在提及照相的時(shí)候，他笑著躲閃，說(shuō)是現(xiàn)在太老形象太差。過(guò)了幾天收到了他發(fā)來(lái)的大學(xué)時(shí)期的照片，瘦瘦的，機(jī)靈、倔強(qiáng)的眼神從鏡片后閃出。。。。。

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