李小姐準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，在房產(chǎn)中介公司的撮合下，與王先生簽署了《房屋購(gòu)賣合同》。合同約定：王先生將其位于朝陽(yáng)區(qū)的一套房屋，以80萬(wàn)元出售給李小姐，頭付款24萬(wàn)元于合同簽署之日支付(用于結(jié)清王先生就該房屋的按揭款)，合同簽署后10日內(nèi)交房，逾期一日支付房款1%的違約金。

　　李小姐當(dāng)天支付了頭付款。雙方去銀行辦妥了結(jié)清王先生按揭尾款、解除抵押等手續(xù)，以及配合李小姐向擬貸款的銀行提交了貸款申請(qǐng)手續(xù)。各方只等銀行放款以結(jié)清購(gòu)房余款56萬(wàn)元后，房屋過(guò)戶給李小姐，她再將房抵押給銀行即可。

　　不料次日中介公司將房本原件丟失，銀行無(wú)法批貸。中介公司道歉，希望王先生配合補(bǔ)辦房本，費(fèi)用由中介公司承擔(dān)。王先生于是刊登了補(bǔ)辦新房本的報(bào)紙公告。但兩天后王先生突然表示：“收不到全款，不賣房了！除非她另加10萬(wàn)元。”李小姐和中介公司不同意，但王先生已委托其他房產(chǎn)中介公司售房，總價(jià)提升至100萬(wàn)元！

　　經(jīng)協(xié)商無(wú)果，李小姐將王先生和中介公司告上法庭，要求兩被告交房并辦理過(guò)戶。在曹恒民律師的幫助下，李小姐委托金太陽(yáng)國(guó)際投資擔(dān)保(北京)有限公司向法院提供擔(dān)保，在起訴前查封了涉案房屋?！凹热缓灹撕贤?，也交了頭付款，辦理了貸款手續(xù)，王先生應(yīng)將房賣給我！”

　　而王先生認(rèn)為是李小姐違約；中介公司則表示“同意繼續(xù)履行合同，同意支付因房本丟失發(fā)生的公告費(fèi)用”，但“不同意賠償其他損失”。

　　法院一審判決：繼續(xù)履行《房屋購(gòu)賣合同》，王先生必須繼續(xù)將房屋以80萬(wàn)元價(jià)格賣給李小姐，交付房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到李小姐的名下，否則法院強(qiáng)制辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　(文中當(dāng)事人為化名)

　　北京市國(guó)聯(lián)

　　律師事務(wù)所

　　曹恒民律師

　　王先生自愿售房，且《房屋購(gòu)賣合同》是購(gòu)賣雙方公開、平等、自愿達(dá)成的。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。

　　購(gòu)房采用貸款方式，是該合同中約定的。而李小姐未支付余款，是因中介公司丟失房本、銀行無(wú)法批貸所致，購(gòu)賣雙方對(duì)丟失房本及未能獲得貸款都無(wú)過(guò)錯(cuò)。王先生應(yīng)履行交房和辦理過(guò)戶手續(xù)的合同義務(wù)。

　　交房和過(guò)戶是不同的概念。本案中，雙方約定合同簽署后10日內(nèi)王先生將房屋交付給李小姐，王先生未交房系違約，根據(jù)合約應(yīng)支付違約金，即每日需向李小姐支付違約金8000元，直至實(shí)際交房之日止。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》百一十四條規(guī)定，約定違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。這里存在對(duì)“過(guò)分高于”的判斷。

　　王先生因未能按時(shí)收到房款余款，其利益也受到了侵害，王先生可要求丟房本的中介公司賠償，包括應(yīng)收房款的利息損失、報(bào)紙公告費(fèi)等。

　　本案中李小姐即使拿到了生效的勝訴判決書，如果在訴訟中沒有通過(guò)保全的方式阻止善意第三人購(gòu)房并辦理過(guò)戶，那么只能就損失要求王先生賠償。假如王先生拿到善意第三人支付的全款后消失，李小姐很可能房錢兩空。因此，財(cái)產(chǎn)保全，是李小姐主張王先生繼續(xù)賣房或主張王先生返還購(gòu)房頭付款的重要保障。

　　無(wú)論是主張返還購(gòu)房款還是要房，得到了勝訴的判決書，并不代表能拿到錢或房。對(duì)于房屋購(gòu)賣合同糾紛，對(duì)涉訴房屋進(jìn)行保全(查封)特別重要。財(cái)產(chǎn)保全要快，因?yàn)橐坏┍簧暾?qǐng)人的財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)移或隱匿，就保全不住財(cái)產(chǎn)了。

　　另外，申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全時(shí)，法院一般會(huì)要求申請(qǐng)人提供現(xiàn)金或?qū)嵨锏膿?dān)保。曹律師建議申請(qǐng)人找專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由其出具擔(dān)保書以代替現(xiàn)金或?qū)嵨飺?dān)保?！氨本┑母骷曳ㄔ簩?duì)擔(dān)保的要求不盡相同，同一家法院對(duì)訴前保全和訴訟中保全的擔(dān)保要求也不完全一樣，申請(qǐng)人應(yīng)詳細(xì)咨詢專業(yè)擔(dān)保公司?！?

　　曹恒民律師認(rèn)為，近幾年北京房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了許多賣房人收到頭付款、甚至收到全款后又撕毀合同，將房屋再賣他人的現(xiàn)象，目的是非法獲取因房?jī)r(jià)上漲的利益。本案中，雖然房本丟失是造成糾紛的直接原因，但也透出了一點(diǎn)兒這種“一房二賣”的本質(zhì)。為維護(hù)購(gòu)房人的合法利益，曹律師提出5點(diǎn)建議：

　　1.上網(wǎng)查詢擬購(gòu)購(gòu)房屋是否已被簽約售出。北京現(xiàn)已推行二手房購(gòu)賣網(wǎng)上簽約，購(gòu)房人可先行查詢要購(gòu)的房屋是否已出售給他人。

　　2.調(diào)查標(biāo)的房屋是否已被查封或抵押。在曹律師辦的一起案件中，當(dāng)事人交了100多萬(wàn)元頭付款后才得知，那房屋已被查封了5次，存在債權(quán)債務(wù)糾紛至少7起。

　　3.在較高人民法院網(wǎng)站上查詢賣方是否有債務(wù)在身。一起債務(wù)糾紛，在法院判決生效后如未得到履行，可在較高人民法院網(wǎng)站上查到。如果查到的是重名或模糊的結(jié)果，還可委托律師調(diào)查。如果賣房人信譽(yù)較差，則需非常謹(jǐn)慎與其交易。

　　4.發(fā)生糾紛協(xié)商不成時(shí)應(yīng)立即向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，較好采取訴前保全。房屋購(gòu)賣合同糾紛涉及金額大，但因?yàn)槭遣粍?dòng)產(chǎn)，很容易查封到。且即使敗訴也基本不會(huì)造成對(duì)方損失，這樣也就不易給自己造成風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉ㄔ翰榉夥课輹r(shí)基本都是到房屋管理部門要求做個(gè)登記，很少在房屋上貼封條。這種“軟查封”基本不影響居住或出租。

　　5.要重視定金條款。房屋涉及金額較大，定金數(shù)額也較大，一旦一方違約，將適用定金罰則，即：購(gòu)方違約的，定金不退還；賣方違約的，雙倍返還定金。當(dāng)事人要根據(jù)自己違約的可能性的大小和支付能力來(lái)確定對(duì)自己有利的定金條款。 (記者林靖)

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