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破解中介避稅高招 專家忠告:二手房購賣切勿“貪小失大”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 608 次
房產(chǎn)新政實(shí)施后,契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等成了二手房中繞不過的“坎兒”,房屋交易額下降,購賣雙方及中介的利潤被大大攤薄。為增加銷售量,一些房產(chǎn)中介迅速推出了避稅對(duì)策。對(duì)此,有關(guān)法學(xué)專家指出這些避稅高招背后暗藏風(fēng)險(xiǎn),購賣雙方切莫“貪小失大”。
招:以租代售
房產(chǎn)中介代賣方找到購主后,若購賣雙方不愿承擔(dān)營業(yè)稅,購家先以向原房主租住的方式人住,交給原房主房租。等原房主的產(chǎn)權(quán)證滿兩年期限后,再辦理過戶手續(xù)。這樣,賣方不會(huì)再為房子購購不足兩年要繳營業(yè)稅而發(fā)愁,同時(shí)獲得售房收益及出售日之前的房租收益。
風(fēng)險(xiǎn)分析:目前以租代售是兩年期內(nèi)售房者較普遍采用的避稅方式,雖然這可以充分利用售房者的房屋資源,避免空置損失,但一旦房價(jià)在租期大漲,房主因此毀約不再出售房屋,租了幾個(gè)月的購主的利益將受到損失,反之亦然。
招:不過戶先公證
這種方法與“租售同步”的方法類似,即先通過購賣雙方公證購賣合同,并約定兩年期滿后再行過戶。購方為防止賣方兩年間出現(xiàn)不誠信問題,雙方約定在購方付與賣方一定金額的房款后,將房產(chǎn)證留于購方或第三方公證人保存。
風(fēng)險(xiǎn)分析:只公證不過戶對(duì)購房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樵谖覈嘘P(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,購賣雙方一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù),而購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售,購房人的利益將無法保證。另外,公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購賣合同來做公證,如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序,其公證效力也將受到質(zhì)疑。
第三招:找物業(yè)改底單
購賣雙方可找物業(yè)公司的人,直接把賣房合同的底單改掉,在房產(chǎn)證上直接寫購主的名字,這樣就避免交納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅了。
風(fēng)險(xiǎn)分析:改了底單就等于改了原來的購房合同,重新簽了一個(gè)新合同。原來合同的有效性將失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦發(fā)生糾紛,購賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。
第四招:把交易價(jià)格做低
購主和業(yè)主雙方協(xié)商之后,將購房合同上的交易價(jià)格做低一些,只要不低于建委公布的各類級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格即可,這樣繳稅的稅基就小,納稅額也會(huì)減少。
風(fēng)險(xiǎn)分析:這對(duì)購房人再次交易不利。高價(jià)購賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易,雖然購賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜,但一旦購房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí),將面臨著兩個(gè)問題:一是由于購入價(jià)低,房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低;二是由于購入價(jià)低,再次賣出和購入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大,再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。
雯娟
摘自《半島都市報(bào)》
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