在二手房預訂完成后，接下來就應該作房屋調(diào)查。這事關整個交易的安全，是正式簽約前必不可少的一項工作。其中，應注意解決三個問題：一是該房屋是否存在以及存在狀態(tài)；二是賣方是否有權出售該房屋、要履行哪些手續(xù)；三是賣方出售的房屋產(chǎn)權是否完整。通常，律師調(diào)查的主要內(nèi)容有：

　　一、房屋的物理狀況。包括房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權取得的年限；房屋的建造年限；購賣意向書中約定的房屋面積與產(chǎn)權登記記載的是否一致、是否含有違章建筑、房屋內(nèi)部結(jié)構、戶型等是否與產(chǎn)權登記記載相一致、房屋主體結(jié)構是否有改動、相鄰關系如何、購賣意向書中約定的房屋用途與房產(chǎn)登記記載的房屋用途是否一致。

　　二、房屋的產(chǎn)權狀況。包括出賣方是否是產(chǎn)權登記記載的業(yè)主或者其書面授權的人、該房屋有無其他共有人，如有，是否有其他共有人同意出售并放棄優(yōu)先購購權的書面文件。

　　三、權利限制狀況。包括房產(chǎn)權利有無限制：如被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權為集體或劃撥等情形、房屋是否已經(jīng)出租、如有出租，承租人有無放棄同等條件下的優(yōu)先購購權、租賃期限多久。

　　四、其他事項。如該房屋內(nèi)的戶口狀況、小區(qū)的物業(yè)管理狀況、物業(yè)費收費標準等等。

　　律師應當在預訂協(xié)議確定的簽約時間之前完成房屋的調(diào)查工作，并向下家出具準確的房地產(chǎn)狀況調(diào)查報告。該報告除對上述事項的客觀事實作一描述外，還將對日后交易的安全性作出判斷，供下家在作出是否繼續(xù)交易的決定時作參考。

東方正義律師事務所王展律師

來源：房地產(chǎn)時報

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