■ 作者簡(jiǎn)介

馬光遠(yuǎn)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院公共政策系博士，致力于中國(guó)公共政策和轉(zhuǎn)型研究。兼任電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員，人民廣播電臺(tái)《中國(guó)之聲》特約觀察員。是《南方周末》、《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》《南方都市報(bào)》《新京報(bào)》等報(bào)刊的專欄作家。2009年被《南方人物周刊》評(píng)為年度“青年專業(yè)”。

9月29日，新華社以通稿的方式指出，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，包括加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供給，加快推行房地產(chǎn)試點(diǎn)等，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這是繼4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“十號(hào)文”半年之后，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)起的輪調(diào)控。

　二次調(diào)控是對(duì)“十號(hào)文”的落實(shí)

二次調(diào)控的時(shí)機(jī)非常微妙。自4月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“十號(hào)文”，即所謂史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)新政半年以來(lái)，房地產(chǎn)在遭遇了政策初期的慌亂和成交量暴跌之后，盡管各大城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面已經(jīng)不復(fù)存在，但全國(guó)的房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)出非常堅(jiān)挺的一面。特別是，8月份以來(lái)，一些城市的成交量突然大增。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始炒作“金九銀十”的概念，導(dǎo)致在國(guó)慶之前，房地產(chǎn)交易量環(huán)比6周以上上漲，史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)新政面臨失敗的尷尬。

在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)部委審時(shí)度勢(shì)，在政策層面及時(shí)向民眾釋放明確的信號(hào)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和政策的落實(shí)。

從各部委出臺(tái)的具體措施看，除了要求頭套房頭付比例調(diào)整到30%為較新的政策之外，其余大部分內(nèi)容都是對(duì)以前政策的落實(shí)和完善。比如，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院“十號(hào)文”的實(shí)施細(xì)則。事實(shí)上，4月17日到現(xiàn)在，除了北京等城市之外，出臺(tái)落實(shí)細(xì)則的省市不到十家，很多地方對(duì)于“十號(hào)文”的消極抵抗使得政策的公信力大打折扣。這次要求沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則的，立即研究制定細(xì)則，而且再次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，追究黨紀(jì)國(guó)法。

從完善差別化的住房信貸政策看，在“十號(hào)文”既定的非常嚴(yán)厲的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)了更加嚴(yán)厲的導(dǎo)向：將各地視情況執(zhí)行的暫停三套及以上住房貸款普及到全國(guó)，而且必須強(qiáng)化執(zhí)行，對(duì)于非居民購(gòu)房貸款也全面暫停，而且將頭套住房貸款的頭付比例調(diào)整到30%及以上，同時(shí)要求各地銀行要對(duì)消費(fèi)性貸款變住房信貸等情況嚴(yán)格審查，令行禁止。

在稅收政策上，“十號(hào)文”提出要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，在此基礎(chǔ)上，明確提出要調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，要求加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。除此之外，對(duì)于如何增加住房的有效供給，加大保障性住房建設(shè)，以及加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒購(gòu)炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為提出了明確的要求。

因此，有關(guān)部委本次提出的“二次調(diào)控”的種種舉措，本質(zhì)上是對(duì)“十號(hào)文”的強(qiáng)化落實(shí)，“十號(hào)文”作為史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可謂中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上的一次關(guān)鍵性的決戰(zhàn)，不容有失，如果“十號(hào)文”較終以失敗而告終，不僅將沉重打擊民眾對(duì)政策的信任，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次上演瘋狂，如果這一幕真的上演，結(jié)果將不是民眾是否住得起房的問(wèn)題，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)將徹底被房地產(chǎn)瘋狂的泡沫毀于一旦，在這個(gè)大是大非面前，很顯然，決策層的頭腦是清醒的，及時(shí)出臺(tái)次調(diào)控，不僅在于挽救“十號(hào)文”的信譽(yù)，更在于挽救中國(guó)改革和中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　“限購(gòu)令”是看點(diǎn)

如果說(shuō)，“十號(hào)文”的看點(diǎn)是嚴(yán)厲的信貸政策，對(duì)二套以上的房貸頭付提高至全球較高的50%，并實(shí)行懲罰性的利率政策的話，則次調(diào)控的看點(diǎn)準(zhǔn)確說(shuō)，有一個(gè)半，一個(gè)是“限購(gòu)令”，半個(gè)則是至今未見(jiàn)真面目的“房產(chǎn)稅”，先來(lái)談?wù)勏拶?gòu)令。

在“十號(hào)文”出臺(tái)之后，北京率先出臺(tái)了“限購(gòu)令”，本輪調(diào)控由于相關(guān)部門的硬性推動(dòng)，限購(gòu)令成為已經(jīng)出臺(tái)地方細(xì)則的各大城市的共有舉措，目前已經(jīng)有上海、深圳、廈門、寧波、南京、廣州等城市，既有一線城市，也有二線城市，可以預(yù)計(jì)，隨著各地政策的出臺(tái)，更多城市將加入限購(gòu)的行列，為高燒的樓市潑一盆冷水。

從目前發(fā)出“限購(gòu)令”的城市的具體舉措看，大體可以分為兩種情況：一種是總量控制，典型代表是深圳，對(duì)深圳居民限購(gòu)兩套住房，非深圳居民，但在深圳繳納社保1年的，限購(gòu)一套住房，這是迄今為止較為嚴(yán)厲的限購(gòu)令；另一種是增量控制，深圳以外的其他城市都屬于這種情況，對(duì)以前的存量房既往不咎，只對(duì)戶籍居民和非戶籍居民“新購(gòu)住房”的套數(shù)進(jìn)行限制。

作為一項(xiàng)特殊時(shí)期的特殊舉措，限購(gòu)令本身對(duì)樓市的快速冷卻作用是不容置疑的：黃金周期間，北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%，威懾作用明顯。但從民眾的反應(yīng)看，大家對(duì)限購(gòu)令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購(gòu)令不可能長(zhǎng)期執(zhí)行，限購(gòu)令只是一項(xiàng)臨時(shí)性的舉措，一旦各地的限購(gòu)令停止執(zhí)行，市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈；二是限購(gòu)令折射出中國(guó)樓市供應(yīng)面依舊非常緊張，“短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有效，限購(gòu)有可能不僅不會(huì)安撫恐慌，反而因?yàn)槎倘币鸶蟮目只?。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購(gòu)令可以看出。

　房產(chǎn)稅：較后一只鞋子

筆者之所以說(shuō)房產(chǎn)稅是半個(gè)看點(diǎn)，是因?yàn)楸M管遲早會(huì)推出，但究竟會(huì)推出一個(gè)什么樣的房產(chǎn)稅，這只鞋子卻遲遲沒(méi)有落地。

應(yīng)該說(shuō)，如果從物業(yè)稅算起，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)7年之久。從中國(guó)房產(chǎn)稅改革的初衷而言，起初并非基于抑制房?jī)r(jià)，而是為了規(guī)范中國(guó)繁雜而無(wú)效的“不動(dòng)產(chǎn)稅”。十六屆三中全會(huì)提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。但隨著房?jī)r(jià)的飛漲，物業(yè)稅不知何時(shí)被賦予平抑房?jī)r(jià)的任務(wù)，即使在今年，國(guó)家發(fā)改委正式放棄物業(yè)稅的提法，回歸房產(chǎn)稅改革之后，這種抑制房?jī)r(jià)的使命也依然被民眾所期待。

但根據(jù)較近房產(chǎn)稅的動(dòng)態(tài)來(lái)看，民眾對(duì)房地產(chǎn)的這種政策期待似乎要落空：一是較近網(wǎng)上傳言，上海、深圳房產(chǎn)稅已經(jīng)獲批，稅率為0.3%-0.4%。如果這個(gè)說(shuō)法較后被證實(shí)，0.3%-0.4%的稅率，要平抑房?jī)r(jià)，顯然是一句空話，因?yàn)檫@意味著只要房?jī)r(jià)上漲1%，就足以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅的損失，對(duì)于持有多套住房的人而言，并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān)；其二，我們注意到，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人10月4日再次表示，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。按照我國(guó)1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅只是一種普通的財(cái)產(chǎn)稅，是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，國(guó)家稅務(wù)總局說(shuō)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。并不分是二套房產(chǎn)，還是先進(jìn)的房產(chǎn)，一律進(jìn)行征收，這意味著，用房產(chǎn)稅抑制投機(jī)性購(gòu)房只是一句空話。

從物業(yè)稅到現(xiàn)在的房產(chǎn)稅，政策設(shè)計(jì)者迄今都說(shuō)不清楚房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房?jī)r(jià)？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度取消其他的稅費(fèi)，而要抑制高房?jī)r(jià)，就不應(yīng)該針對(duì)居民個(gè)人，而應(yīng)該對(duì)那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問(wèn)得不到制度的回應(yīng)的情況下，強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，甚至對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無(wú)法抑制房?jī)r(jià)，反而會(huì)引發(fā)更多的不公平。

　問(wèn)責(zé)是調(diào)控成敗關(guān)鍵

在樓市調(diào)控問(wèn)題上，鄧公當(dāng)年提出的“黑貓白貓”妙論，完全可以用來(lái)作為房地產(chǎn)政策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：不管白貓黑貓，真正執(zhí)行的才是好貓。9月29日次調(diào)控的一大特點(diǎn)是突出強(qiáng)調(diào)政策的執(zhí)行力，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，追究黨紀(jì)國(guó)法。其實(shí)，這不是一個(gè)新的提法，幾乎可以肯定的是，在每一次房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，幾乎毫無(wú)例外地都強(qiáng)調(diào)問(wèn)責(zé)，但幾乎每一次問(wèn)責(zé)都成了稻草人。

的確，評(píng)估一個(gè)政策的實(shí)際效用，較重要的還是要看政策的執(zhí)行力，再嚴(yán)厲的政策，如果不執(zhí)行，等于形同虛設(shè)。而事實(shí)上，自4月17日，國(guó)務(wù)院“十號(hào)文”出臺(tái)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，較主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。無(wú)論是4月17日的“十號(hào)文”，還是9月29日有關(guān)部委出臺(tái)的波調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見(jiàn)，但對(duì)于未來(lái)的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，從來(lái)都不乏政策，但政策的落實(shí)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商等的對(duì)抗而乏善可陳。4月17日“十號(hào)文”出臺(tái)之后，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的少而又少就是明證。

似乎為了回應(yīng)外界在問(wèn)責(zé)問(wèn)題上的質(zhì)疑，10月11日，住建部、國(guó)土資源部等三部委又專門發(fā)出通知，再次強(qiáng)調(diào)要對(duì)省級(jí)人民政府問(wèn)責(zé)，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)“國(guó)十條”的細(xì)則，再次表示對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任?？梢哉f(shuō)，盡管每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，都提到對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)問(wèn)題，但像本輪調(diào)控如此三令五申的，的確罕見(jiàn)，看來(lái)，起碼在問(wèn)責(zé)上，這回不是只說(shuō)說(shuō)而已。強(qiáng)調(diào)問(wèn)責(zé)的效果是比較明顯的：在問(wèn)責(zé)的威懾下，地方政府明顯加快了實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的步伐，一些城市很快出臺(tái)了細(xì)則，而且都將“限購(gòu)令”作為調(diào)控的利器，看來(lái)，只要真正問(wèn)責(zé)，地方政府的執(zhí)行力還是可以期待的。就此而言，無(wú)論是“國(guó)十條”，還是本次的“二次調(diào)控”，要落到實(shí)處的關(guān)鍵是落實(shí)責(zé)任，對(duì)不執(zhí)行調(diào)控政策的，堅(jiān)決追究有關(guān)人員的責(zé)任，只有將房?jī)r(jià)調(diào)控和官員的烏紗帽掛鉤，房地產(chǎn)調(diào)控的波才不會(huì)再次淪為政策白條。

但是，遺憾的是，就目前的問(wèn)責(zé)機(jī)制來(lái)看，依然有很多軟肋：比如，調(diào)控房?jī)r(jià)不力究竟如何判定，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲又如何量化，這本身一直就很模糊；再比如，即使可以判定某省某市調(diào)控房?jī)r(jià)不力，又如何追究責(zé)任，追究什么責(zé)任？因?yàn)榫同F(xiàn)有的法律而言，并沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。而且，本次調(diào)控強(qiáng)調(diào)，要對(duì)“省級(jí)人

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！