公積金二套房貸不得購公寓

購第三套房不得使用公積金

11月2日，住建部等四部門發(fā)布通知，明確套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象， 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住房。同時，還明確套住房公積金個人住房貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期頭套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。此后，有關北京公積金二套房的細則成了備受關注的問題。

北京住房公積金組昨天發(fā)布的《關于落實<關于規(guī)范北京住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知>的通知》（以下簡稱《通知》）明確，自2010年11月29日（含）起對北京住房公積金管理新受理的住房公積金個人貸款業(yè)務（含個人住房組合貸款）進行政策調整。公積金個人貸款只能用于滿足繳存職工基本住房需求，支持繳存職工購購、建造、翻建、大修普通自住住房。嚴禁使用公積金個人貸款進行投機性購房。借款申請人所購房屋屬于第三套及以上住房的，停止受理其個人貸款申請。

借款申請人屬于購購頭套自住住房的，房屋套型建筑面積在90平方米（含）以下的，頭付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面積在90平方米以上的，頭付款比例不得低于30%。取消“購購套型建筑面積在90平方米（含）以下政策性住房的借款人，貸款頭付10%”的現(xiàn)行做法。

借款申請人屬于購購套住房的，《通知》規(guī)定， 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于北京當?shù)仄骄》克降睦U存職工家庭，且貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住房，不得向購購套住房為公寓、別墅及其他高端住宅的借款人發(fā)放個人貸款。同時，套住房的個人貸款發(fā)放對象 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米（不含）的繳存職工家庭。

有關北京公積金二套房貸的頭付和利率問題，《通知》也明確，所購房屋為套住房的個人貸款頭付款比例不得低于50%，利率為同期頭套住房個人貸款利率的1.1倍。而有關貸款申請家庭的界定，《通知》規(guī)定，繳存職工家庭成員包括借款申請人、借款申請人配偶及未成年子女，不包括父母。

“公積金二套房貸的新利率政策自11月29日（含）開始執(zhí)行，不追溯11月29日前已受理的貸款?！弊蛱?，北京公積金有關負責人表示。同時，他強調，今后，如果借款人提供虛假信息的，北京住房公積金管理將依據(jù)相關規(guī)定，追究借款人責任，停止發(fā)放公積金個人貸款，并記入借款人個人信用信息記錄。

　五問公積金二套房貸新政 28.81M2上限從何而來

按昨天北京住房公積金公布的相關規(guī)定，公積金二套房貸只能發(fā)放給普通自住住房，不得向購購套房為公寓、別墅及其他高端住宅的借款人發(fā)放，同時，申請家庭人均居住面積必須低于28.81平方米。那么，普通自住住房、公寓、別墅如何界定？二套房貸的人均居住面積上限28.81平方米（不含）又是怎么來的？記者昨天請北京住房公積金相關負責人對此進行了權威解讀。

一問：何為“認房又認貸”？

該負責人強調，申請公積金二套房貸，前提必須是申請家庭之前的公積金貸款已經還清。而有關二套房的認定，北京公積金執(zhí)行“認房又認貸”，即不僅要查詢公積金的貸款記錄，還要查申請人是否在商業(yè)銀行貸過款以及房產情況。

在此前提下，按照昨天出臺的有關北京住房公積金貸款新政策，今后，北京申請公積金二套房貸，還必須同時符合兩個條件：條件一，所購房屋為套住房的個人貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住住房，不得向購購套住房為公寓、別墅及其他高端住宅的借款人發(fā)放個人貸款。條件二，目前套住房的個人貸款發(fā)放對象 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米（不含）的繳存職工家庭。

　二問：“公寓”指哪些住宅？

該負責人表示，公積金二套房貸的繳存家庭，頭先所購房屋必須是普通自住住房，即不能是公寓、別墅及其他高端住宅，公寓包括商業(yè)立項的那些商務公寓、產權酒店等；符合這個條件的前提下，其次才考慮面積問題，看人均面積是不是在28.81平方米以下。他強調，至于所購房屋到底是住宅還是公寓或是別墅，購房合同中有一項關于所購房屋的性質會標明，購房人留心一下就能知道。

三問：28.81平方米上限從何而來？

那么，二套房貸的人均居住面積上限28.81平方米從何而來？對此，該負責人表示，北京市統(tǒng)計局較新公布的《北京市2009年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》中顯示，2009年北京市城鎮(zhèn)居民人均住宅面積為28.81平方米，因此規(guī)定目前套住房的個人貸款發(fā)放對象 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平方米（不含）的繳存職工家庭。

　四問：二套房如何認定？

此外值得關注的是，根據(jù)公積金二套房貸“認房又認貸”的原則，昨天北京住房公積金的相關負責人強調，如果申請家庭原一套房屋現(xiàn)在已經出售，且住房面積超過人均28.81平方米，那么，不管這套房是否用過公積金貸款或者商業(yè)貸款，該申請家庭如果再購房，就算二套房，且因為原人均住房面積已經超過28.81平方米標準，將無法獲得公積金貸款的批準。

　五問：公積金較高貸款額因何不升？

此外，針對部分借款人提出的北京房價高、公積金較高貸款額應提高的問題，該負責人也表示，北京住房公積金管理將結合北京市住房價格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務發(fā)展狀況，按照責權對等、滿足職工基本住房要求等4個原則，適時調整公積金個人貸款較高額度。

　三口之家住房多大

　才能二次貸公積金

根據(jù)昨天出臺的北京公積金二套房貸相關規(guī)定，從昨天起，三口之家現(xiàn)有住房多大的情況下，購二套自有普通住宅時不能申請公積金二套房貸？如果符合條件，申請了公積金二套房貸后，相對之前的公積金貸款政策，今后公積金二套房貸的貸款壓力增加了多少？

“公積金二套房貸人均住宅建筑面積不能超過28.81平方米，也就意味著，三口之家，現(xiàn)有住房面積如果超過28.81×3=86.43平方米，申請公積金貸款購購二套房將被拒貸?！弊蛱?，中原地產、熒燦地產等業(yè)內人士計算。

而如果符合北京公積金二套房貸申請條件，隨著頭付和貸款利率的提高，今后公積金二套房貸將增加多少壓力？業(yè)內人士表示，頭付由原來的20%提高到50%，對于眼下動輒200多萬元一套的北京樓市而言，購房人需準備的頭付款增加的數(shù)額將是幾十萬元。此外，公積金二套房貸利率提高到頭套的1.1倍，即從原來的4.05%提高到了4.55%，以20年期限、貸款額80萬元為例計算，每月按揭要達到5041.8元，比調整前每月多了172.85元；從總利息看，調整后總利息額為41.0027萬元，調整前為36.8548萬元，多還4.1479萬元。

“即便如此，公積金二套房貸相比之下仍會比住房商業(yè)貸款的二套房貸要受歡迎?！辟彿咳藦埾壬热吮硎?。計算數(shù)據(jù)顯示，同樣一筆80萬元、20年期限的二套房貸，住房商業(yè)貸款的月還款額達到了6082.91元，總利息額達到了65.9898萬元，不難看出，公積金與商業(yè)貸款每月月供差出1100多元，總利息額則要差出24萬多元，公積金二套房貸的好處仍然顯而易見。

(作者：余美英)