"漲、漲、漲！"今年3月以來，深圳樓市可以用"瘋狂"二字來形容，不僅樓市成交量居于全國前列，而且價(jià)格也屢創(chuàng)新高。7月15日，深圳新房的成交均價(jià)更是創(chuàng)下18609元/平方米的驚人數(shù)字！讓人出乎意料的是，深圳樓市這種"量價(jià)齊升"的大好勢頭卻在7月底戛然而止，特別是在成交量上，新房、二手房均出現(xiàn)巨縮的情況，除羅湖區(qū)外，深圳其它五個(gè)行政區(qū)成交量均出現(xiàn)大幅下滑。其中，福田區(qū)的環(huán)比跌幅達(dá)到38%。

8月2日，深圳市國土局公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市新房成交僅為46套房，這是春節(jié)過后深圳單日成交的較低值，這也是2008年樓市較低迷時(shí)期的單日成交水平。而值得注意的是，這天的成交均價(jià)卻為20939元/平方米，比今年年初房價(jià)的均價(jià)翻了近一倍！

二手房的情況也一樣，在量跌的同時(shí)，深圳已有部分樓盤的二手房價(jià)格開始下跌。

短短兩個(gè)月，深圳樓市為什么會出現(xiàn)如此之大的反差？是不是已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)"有價(jià)無市"的怪圈？深圳樓市是否再次出現(xiàn)了拐點(diǎn)？記者近日帶著這些問題對深圳樓市做了一個(gè)調(diào)查。

7月來樓市成交量屢創(chuàng)新低

從今年年初開始，深圳樓市回暖的跡象已經(jīng)十分明顯。特別是進(jìn)入3月以來，深圳樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的"滿堂紅"。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳新建商品住宅銷售面積已接近2007年同期水平，而新房價(jià)格也是一路飆升，均價(jià)由1月份每平方米11459元上漲到6月份每平方米14900元。

然而，深圳樓市這種"大好局面"在持續(xù)5個(gè)多月后，卻來了個(gè)"急剎車"。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳7月商品房銷售面積為54.83萬平方米，環(huán)比下降17.43%。根據(jù)深圳市國土局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月份，深圳日均新房成交量多次跌破100套；7月的較后一周(7月24日~30日)，深圳共成交新房749套，日均成交107套，環(huán)比再次下降33.6%。

8月以來，這種"成交下滑"趨勢繼續(xù)延續(xù)著，全月成交量環(huán)比繼續(xù)下降，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于今年以來的平均值。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的檢測數(shù)據(jù)顯示，8月份前半個(gè)月深圳共成交新房1937套，相比7月同期下滑70%，創(chuàng)下今年2月以來的較低成交量。在8月2日，深圳全市新房成交更是"爆冷"，跌破了50套，只賣了46套房，成為春節(jié)過后深圳單日成交的較低值，這也是2008年樓市較低迷時(shí)的單日成交水平。在8月9日，深圳全市也僅有75套新房成交。

業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為在"高房價(jià)"的重壓下，9月深圳住宅銷售仍將保持較低水平。

市場觀察

一手樓價(jià)格與成交量呈現(xiàn)巨大反差

進(jìn)入7月來，與樓市成交量巨縮形成鮮明對比的是，深圳樓市價(jià)格依然"紋絲不動"，保持高位，似乎一點(diǎn)也沒有受到影響。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月至7月的半年時(shí)間內(nèi)，深圳成交均價(jià)上漲了5310元/平方米，上漲幅度高達(dá)50%。據(jù)安信證券報(bào)告顯示，深圳8月周商品房成交為7.66萬平方米，雖比兩周前下降了11.7%，但成交均價(jià)卻達(dá)到20206元/平方米，突破了2萬元的大關(guān)。在成交面積下滑的情況下，成交金額為15.5億元，反而上升了9%。

即使8月2日新房成交"爆冷"的當(dāng)天，價(jià)格卻依然維持在高價(jià)位，成交均價(jià)為20939元/平方米，這比年初時(shí)11000元/平方米的房價(jià)翻了近一倍。記者同時(shí)從招商置業(yè)市場研究部了解到，南山7月新盤市場共成交1210套，成交量下降31%，成交均價(jià)卻高達(dá)20791元/平方米。

對于這種"量跌價(jià)升"的現(xiàn)象，戴德梁行認(rèn)為，其主要原因是高價(jià)大戶型產(chǎn)品成交增加，以及部分項(xiàng)目借市場回暖之機(jī)提價(jià)。也有業(yè)內(nèi)專家指出，市場需求在過去半年已經(jīng)大量釋放，其中一手住宅上半年銷售面積已達(dá)385萬平方米，等同去年全年的389萬平方米，深圳樓市已經(jīng)步入消化期。

案例1：

6月開盤半天賣80套

8月多數(shù)樓盤無人問津

位于寶安區(qū)的高端新樓盤熙龍灣二期，三個(gè)月前剛剛開盤銷售。這個(gè)位于寶安區(qū)的2期樓盤，相比周邊的樓盤，價(jià)格也是較貴的，力推主力戶型為180平方米以上的4房~5房的大戶型，當(dāng)天開盤均價(jià)也在2.2萬元/平方米。銷售人員小吳向記者介紹，雖然價(jià)格很高，但是在開盤的天下午就成交了80套。

每周銷售2~3套

據(jù)附近創(chuàng)輝租售中介公司的置業(yè)顧問小陳介紹："現(xiàn)在一手的熙龍灣二期剩余不多了，但二手房目前都是無人問津?。r(jià)格還沒有絲毫減少，已經(jīng)到2.3萬元/平方米。"小陳表示，三個(gè)月以前，每周隨隨便便就可以銷售2~3套房，但是自8月起，按"四成頭付、1.1倍利率"的二套房貸預(yù)計(jì)政策，沖擊大量的投資客，使得銷量急劇下跌，"另一方面，也是房價(jià)漲得有點(diǎn)離譜了，大多數(shù)投資客紛紛選擇短期離場觀望。"

好房能賣好價(jià)錢

在這家創(chuàng)輝租售中介公司，記者遇到了在香港回歸后就來深圳做生意的馮先生、馮太太，原來他們已經(jīng)在深圳多處購房投資。

馮太太得意地向記者介紹，在2007年深圳樓價(jià)較高峰的時(shí)候，賣了手上兩套位于羅湖和福田的房子，讓他們賺了一倍。目前他們手上仍有3套房在手，并不打算很快下手購，暫時(shí)只是過來看看。

他們認(rèn)為，真正好的房子不愁賣不出價(jià)格，而深圳目前這種"有價(jià)無市"的局面也正是考驗(yàn)樓盤的時(shí)候，"按照我們市場調(diào)查的結(jié)果，成交量主要是減少在一般性商品房上，高端住宅還略有上升的趨勢，均價(jià)也是這么被抬起來的。"

而在羅湖區(qū)的東方尊峪樓盤，記者從調(diào)查結(jié)果也驗(yàn)證了這對夫婦的說法。這個(gè)樓盤在8月份的成交量讓附近別的樓盤"羨慕不已"。

近兩周出現(xiàn)房荒

據(jù)附近的幾家中介介紹，東方尊峪雖是周邊價(jià)格較高的樓盤，但也是品質(zhì)較高的大盤。近一個(gè)月，其余樓盤處于"停售"狀態(tài)時(shí)，它的銷售量卻有增無減，而且近兩周還出現(xiàn)了"房荒"的局面。"可能是業(yè)主看中了樓盤未來進(jìn)一步的，都不太愿意放盤，即使愿意放盤的，價(jià)格也是高出市場價(jià)一大截。"華拓地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

部分新樓盤兩周成交不到一成

進(jìn)入8月份以后，許多新開盤的樓盤都是"門可羅雀"，看的人多，真正購的人卻很少。

記者了解到，8月前兩周，深圳一共有9個(gè)樓盤入市。而據(jù)國土房管局網(wǎng)站顯示，截至8月17日上午11時(shí)，這幾個(gè)樓盤的銷售業(yè)績并不樂觀，除了波托菲諾純水岸和萬科第五園兩樓盤成交五成以上，其余樓盤銷售率均在四成以下，個(gè)別樓盤僅有一成成交。例如，位于龍崗區(qū)布吉街道的新樓盤佳兆業(yè)上品雅園，本月剛剛開盤，一共推出441套商品房，但開盤至今，銷售僅為9.75%，還不足一成。

即使一些前段時(shí)間銷售火爆的新樓盤，這幾個(gè)月的銷售量也是一落千丈。以正在火熱銷售的百事達(dá)樂湖為例，一位銷售人員告訴記者，前三個(gè)月基本銷售完了整個(gè)樓盤的三分之二，而8月以來，成交量還不到7月份的三成。"現(xiàn)在正是一批顧客交頭期款的時(shí)候，但部分顧客又在猶豫了，還有人干脆放棄了10萬元的定金，以沉重的代價(jià)選擇繼續(xù)觀望。我們認(rèn)為，國家的緊縮政策是造成這種高價(jià)樓盤成交量減少的一個(gè)主要原因。"

據(jù)深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理劉瑩透露，按工程進(jìn)度，下半年深圳具備銷售條件的新盤有64個(gè)，新增住宅面積預(yù)計(jì)達(dá)到346萬平方米。因此，劉瑩認(rèn)為，這種集中放盤的現(xiàn)象很可能會導(dǎo)致下半年樓市出現(xiàn)供大于求的局面，新盤的成交量會繼續(xù)走低。而記者從深圳國土部門了解到，從8月底至年底，深圳全市大約有53個(gè)項(xiàng)目要開盤，而在這些項(xiàng)目中，除了3個(gè)是寫字樓項(xiàng)目外，其余均為住宅項(xiàng)目，約有4萬套新房推出。

在這些新房中，既有公寓，也有中小戶型、純大戶型，還有別墅，完全能滿足不同置業(yè)者的需求。

案例2：

8月樓市生意一單沒做

經(jīng)紀(jì)人難得清閑忙減肥

說起樓市的"冷熱二重天"，中原地產(chǎn)公司蓮塘分公司的經(jīng)紀(jì)人李艷體會較為深刻。"8月份我已經(jīng)一單生意也沒有做過了，不是我工作不努力，是連個(gè)看樓的人都難遇上。"李艷向記者嘆口氣說，"這與前兩個(gè)月反差太大了，我們做中介的也被樓市的撲朔迷離搞得不知所措。"

李艷指著自己近三個(gè)月的業(yè)績表告訴記者，"你看，我6月賣了7套房子，做了15萬多元的傭金；7月賣了3套房子，賺了5萬多元的傭金；而8月份，我的業(yè)績表上還是個(gè)'零'呢。"李艷告訴記者，不僅是自己，全公司的同事這個(gè)月都是整天坐在公司里喝茶閑聊。

"我們公司的經(jīng)理看著都著急，于是給我們每個(gè)經(jīng)紀(jì)人下了一條硬任務(wù)，那就是每月必須帶3個(gè)人看樓，如果到月底拿不出3份看樓確認(rèn)書，每少一份扣100元工資。"李艷無奈地說。

李艷說，由于沒有業(yè)務(wù)，她就在8月中旬休了一周的假期。"想著6月份，我?guī)ь櫩涂礃嵌伎炫軘嗔送?，而現(xiàn)在忙的卻是美容和減肥，反正閑著也是閑著。"

不過記者也注意到，深圳部分樓盤的一些二手房價(jià)格已經(jīng)開始松動，出現(xiàn)下降趨勢。家住蛇口的劉小姐半年來一直在想給父母購一套房子，這兩個(gè)月她一直在寶安區(qū)看房子。"我看中一套70平方米的房子，6月的時(shí)候業(yè)主死守76萬元不放，我當(dāng)時(shí)只愿出73萬元，因此沒有成交。昨天中介打電話過來，說業(yè)主愿意把價(jià)格降到72萬元，比我兩個(gè)多月前開出的價(jià)格還低。"

專家分析

8月緣何出現(xiàn)"天價(jià)地量"？

深圳社科院房地產(chǎn)與運(yùn)營主任高海燕表示:"以目前宏觀經(jīng)濟(jì)的背景，今年年底出臺實(shí)質(zhì)性的政策來改變樓市是不可能的。"高海燕分析說，大部分人購房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價(jià)保持了相對穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會有走低的過程，但是樓價(jià)是不會有大起大落。

中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智則表示，去年樓價(jià)雖然調(diào)整幅度大，但是租金沒有很大的跌幅，所以無論是投資者還是置業(yè)者均感到租金的回報(bào)率很高。一直持續(xù)到今年的五、六月份，銀行的貸款也很松動，鼓舞了大批的投資客和置業(yè)者購房，因此成交量不斷創(chuàng)新高。然而，今年房價(jià)雖然大幅上漲，但租金回報(bào)率沒有升幅，所以很多投資客采取了觀望態(tài)度。

李耀智認(rèn)為，從發(fā)展商和業(yè)主的心態(tài)來看，只有當(dāng)"天價(jià)地量"這個(gè)狀況徘徊很長一段時(shí)間，且一直徘徊到大部分人都采取觀望態(tài)度時(shí)，成交量才會有可能大幅下跌。

走勢預(yù)測

下半年或出現(xiàn)小幅震蕩

深圳旅游和地產(chǎn)研究主任宋丁認(rèn)為，從去年10月，深圳的樓市就開始了回暖的歷程，尤其是國家出臺了二套房貸，促進(jìn)了深圳的樓市走勢在一季度比較平穩(wěn)，而從6月開始，深圳的樓價(jià)在一個(gè)月內(nèi)漲幅接近2000元/平方米，到目前為止仍在持續(xù)。"

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