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二三線城市房?jī)r(jià)急漲調(diào)查 存泡沫隱憂
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 750 次
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),眾多主流房企已經(jīng)安營(yíng)扎寨的二、三線乃至三四線城市,尤其是位于大城市周邊的“衛(wèi)星城”、“后花園”之類城市,在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下,吸引了大量來(lái)自周邊的投資客,推高了本地房?jī)r(jià),這一現(xiàn)象,也已引起了當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的憂慮。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)效應(yīng),已從一線城市蔓延至二三線,房?jī)r(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)正在聚集。
二三線領(lǐng)漲
主流房企11月銷售數(shù)據(jù)顯示,二三線城市快速崛起,貢獻(xiàn)良多。如恒大前11月已經(jīng)有477.2億元的銷售,其認(rèn)為,多個(gè)新項(xiàng)目成功開(kāi)盤(pán),表明公司二三線城市有效開(kāi)拓了市場(chǎng),同時(shí)規(guī)避了中國(guó)宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。
從萬(wàn)科、保利等公司公告來(lái)看,其戰(zhàn)略布局在2009年底便已深入二三線城市,拿地占比高達(dá)80%以上,如今這些項(xiàng)目進(jìn)入收獲期,11月銷售數(shù)據(jù)顯示,二三城市對(duì)其銷售貢獻(xiàn)已達(dá)70%左右。
正是基于看好二三線市場(chǎng),諸如深圳佳兆業(yè)集團(tuán)等后起之秀,加快全國(guó)化布局。佳兆業(yè)于一個(gè)月之內(nèi),增加約300萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備,均位于二三線城市,其戰(zhàn)略布局覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝、華中地區(qū),深入到江陰、太倉(cāng)、南充、營(yíng)口等15個(gè)城市,進(jìn)入全國(guó)化深度拓展階段。
然而,伴隨著二三線市場(chǎng)爆發(fā)的,是其房?jī)r(jià)的迅猛上漲。本周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%,環(huán)比上漲0.3%。
其中,“二、三線房?jī)r(jià)呈領(lǐng)漲趨勢(shì),”海通證券分析師涂力磊稱,從其監(jiān)測(cè)城市來(lái)看,11月一線城市平均環(huán)比增長(zhǎng)幅度為0.04%,二、三線城市平均環(huán)比增長(zhǎng)為0.42%。
長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為,本輪房?jī)r(jià)的上漲是源自于全球量化寬松的貨幣政策使得投資性需求爆發(fā)以及超強(qiáng)的通脹預(yù)期;是由于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性不足引起;第三是由于再融資的限制,使得絕大多數(shù)地產(chǎn)公司融資成本上升引起。從結(jié)果來(lái)看,目前房?jī)r(jià)上漲已從一線城市傳導(dǎo)到了二三線城市。
投資驅(qū)動(dòng)
中原地產(chǎn)指出,今年以來(lái),大型房企轉(zhuǎn)移供應(yīng),相比往年的大城市占銷售,今年大部分企業(yè)的產(chǎn)品大部分是面向剛性需求的中小戶型;主要布局大多是正在崛起的二線城市,比如無(wú)錫、沈陽(yáng)等,而這部分市場(chǎng)受到調(diào)控影響較小,是調(diào)控的盲區(qū)。
9·29新政的核心政策是限購(gòu),佳兆業(yè)總裁黃傳奇對(duì)記者表示,限購(gòu)在一線城市確實(shí)產(chǎn)生了抑制作用,但在二三線城市,則無(wú)多大影響。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),以珠三角為例,廣州、深圳出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”兩個(gè)月,不少?gòu)V深投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角其他城市購(gòu)房。包括肇慶、東莞、佛山等城市,都在大舉吸納廣深兩地投資客,樓市成交不跌反升。
佛山東平板塊一樓盤(pán)銷售人員對(duì)記者稱,佛山?jīng)]有限購(gòu)措施,9·29新政對(duì)佛山的項(xiàng)目基本沒(méi)有影響。在廣佛**沿線以及佛山與廣州交界的區(qū)域,如金沙洲等板塊,近日成交火爆,購(gòu)購(gòu)者很多是來(lái)自廣州的居民。
肇慶房協(xié)近期調(diào)查發(fā)現(xiàn),在該市鼎湖區(qū)置業(yè)的當(dāng)?shù)鼐用駜H占26%,珠三角其他城市居民達(dá)48%,港澳臺(tái)、華僑占10%,其余16%為省外城市人員;東莞中原地產(chǎn)的研究報(bào)告也指出,11月東莞樓市商品房成交5200套,環(huán)比10月上升了14%,成交量上升主要是廣深投資客的進(jìn)入。
“看看現(xiàn)在的惠州,都是深圳投資客在購(gòu)?!鄙钲谝晃恢薪闄C(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表達(dá)了擔(dān)憂,他認(rèn)為,這樣的樓市成交缺乏支撐。
泡沫危言
社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》指出,上述這些嚴(yán)厲調(diào)控所不能覆蓋的盲區(qū),成為了中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)較高的危險(xiǎn)區(qū)。
該報(bào)告通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn),其平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。
其中,泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上的七個(gè)城市中,沒(méi)有一個(gè)是一線城市,而是南寧、蘭州、石家莊等二、三線城市。而泡沫指數(shù)高達(dá)70%的,是福建省省會(huì)福州。
“目前全國(guó)二三線城市還沒(méi)有泡沫,但是我非常擔(dān)心這種泡沫向二三線城市蔓延,這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代?!比f(wàn)科董事局主席王石在去年12月表達(dá)過(guò)這樣的擔(dān)憂。
在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái),目前二三城市房?jī)r(jià)并無(wú)泡沫,反而是一線城市“更加危險(xiǎn)”。
但不少二三線城市已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)孟廣生近日直言,雖然歡迎廣深市民來(lái)購(gòu)房,但也擔(dān)心大批投資客涌入讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)急漲;惠州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人近日也表示,惠州目前沒(méi)有對(duì)外來(lái)購(gòu)房者設(shè)置限制性規(guī)定,但是反對(duì)惡意購(gòu)房,比如一次性購(gòu)購(gòu)10套以上房產(chǎn)的,需要向房產(chǎn)部門(mén)寫(xiě)出書(shū)面說(shuō)明,解釋購(gòu)購(gòu)的原因。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō),進(jìn)入二三線城市也有風(fēng)險(xiǎn)。 地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問(wèn)張朝峰指出,二三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范。一家進(jìn)入黑龍江某二線城市的開(kāi)發(fā)商抱怨,土地市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范,本地開(kāi)發(fā)商和外來(lái)大鱷可以輕松拿到核心地段的低價(jià)土地,而外來(lái)普通開(kāi)發(fā)商則只能從招拍掛市場(chǎng)取得土地,土地獲取上先天不足;而且,二三線城市的產(chǎn)業(yè)鏈條不完善,導(dǎo)致企業(yè)習(xí)慣于外包的一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)新問(wèn)題。
中原地產(chǎn)主席施永青曾對(duì)記者表示,“如果是投資,我看好北京上海深圳,反而我不傾向去二三線城市,因?yàn)樗鼈円话銉H會(huì)吸引本地人口,對(duì)房子的需求有限?!?p>(作者:張曉玲)
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作者介紹
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