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【2010】二、三線城市掘金時代
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 603 次
作為北京地產(chǎn)走向全國的代表,陽光100置業(yè)集團在10年中進入了16個城市。2010年,董事長易小迪認為:二、三線市場已經(jīng)迎來了春天。"我們所在的城市進入了增長通道,我們所針對的客戶群進入了增長通道,客群的購房需求在放大了。
""北京、上海等一線城市和二線城市昨天做的事情,三線城市今天也在重復(fù)。"易小迪意味深長地說。
一線城市可能"疲軟"在《地產(chǎn)》對百位地產(chǎn)一線經(jīng)理人進行的調(diào)查中,有一半以上的受訪者在2010年更看好好二、三線城市。一線城市的房價在2009年均經(jīng)歷了詭異癲狂的上漲,2010年能再次出現(xiàn)更大幅度的攀升嗎?這個幾率非常小。相對來說,二、三線城市的剛性需求依然在實實在在的增長。2009年底的經(jīng)濟工作會議提出推進城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制,這將給二、三線城市房地產(chǎn)帶來更大的機會。
在城市化滯后于工業(yè)化的城市,房地產(chǎn)必定在走上坡路;而當(dāng)城市化已經(jīng)完全超越產(chǎn)業(yè)需求,房地產(chǎn)比例過大之時,就會出現(xiàn)下滑。易小迪在接受《地產(chǎn)》采訪時表示,2010年的房地產(chǎn)熱點一定會發(fā)生轉(zhuǎn)移,不可能還是現(xiàn)在的一線城市和沿海城市,一定會轉(zhuǎn)移到二、三線城市和新興城市去。
"北京一手房市場一旦風(fēng)吹草動,成交下降是的,一個月可以成交一萬套,也可以成交一千套;深圳開始有零成交出現(xiàn),這個市場根本不真實了。高風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn),有些人就是充耳不聞。"而在重慶、成都或者更低一級的城市如長沙、南京與無錫,房地產(chǎn)市場中根本沒有太大波動,證明真實需求還在走上坡路。"二、三線城市在完全增長,無論成交面積和套數(shù),即使成交價格還比較低,但不要緊,價格還在上升。"易小迪認為,2010年的房地產(chǎn)政策一定是平穩(wěn)和震蕩的過程,冷熱不均。一線城市熱點城市有可能會出現(xiàn)市場疲軟,價格依然高漲,卻沒有成交量;熱點會走向二、三線城市,"東邊日出西邊雨"的形勢出現(xiàn)了。在這個判斷基礎(chǔ)上,陽光100可能不會再把錢投到疲軟城市上去,在地域上一定堅持二、三線城市的成長戰(zhàn)略,走有成長空間的區(qū)域、恢復(fù)較快的中產(chǎn)市場。
歲末年初,國家在宏觀調(diào)控上的收緊已經(jīng)十分明顯,隨著整體經(jīng)濟慢慢恢復(fù),調(diào)控政策的力度將逐漸加大。易小迪表示,"可能會有一系列的政策出來,限制高端房的購購,我認為疲軟的就是熱點城市高端房市場。"2010年,地產(chǎn)商開發(fā)低端市場(如保障房)利潤太小,高端市場可能受到政策影響而走低,"我們還是做中產(chǎn)新興白領(lǐng)的市場,在這個市場做到數(shù)一數(shù)二。"易小迪僅僅是一個代表,早在2007年的融資圈地?zé)岢敝?,長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域以及中西部的二、三線城市都受到了開發(fā)商的追捧。若按照建設(shè)周期,至2010年,這些土地將陸續(xù)相應(yīng)進入開發(fā)建設(shè)及銷售階段。
中原對國內(nèi)標(biāo)桿性房企的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2008年和2009年標(biāo)桿房企在一線城市土地儲備的比重僅為20%左右,而在其他城市的土地儲備比例高達80%.相較于一線城市的住宅土地日漸稀缺而競爭激烈,二、三線城市土地資源充裕,地價門檻較低,二、三線城市已經(jīng)并將繼續(xù)成為各大房企開發(fā)的。
二、三線需求不斷增長事實上,多年以來,二、三線城市在全國市場所占比重不斷提高,而一線城市房地產(chǎn)市場在全國市場中所占份額及比重已開始下降。從1998年至2009年,一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重已由40%下降至15%左右,商品房銷售金額比重由20%下降至10%左右;而二、三線城市商品房銷售金額占全國的比重在2009年已達90%.北京、上海、深圳等一線城市,在2010年的狂潮中,其市場成交均實現(xiàn)了的增長。然而,隨著房價的飆升,一線城市的剛性需求與部分改善性需求已經(jīng)受到抑制,中低收入者逐漸遠離市場。
而在二、三線城市,房地產(chǎn)市場雖然均出現(xiàn)了較大漲幅,但依然是比較健康的。國海證券分析師趙鐸表示,近幾年內(nèi)地省會城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深三大一線城市。一方面是大城市競爭不斷加劇和生活成本不斷提高,另一方面則是中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟增長對勞動力需求增加。在這種情況下,農(nóng)村勞動力將呈現(xiàn)頭先向中小城鎮(zhèn)集中的趨勢,因此,二、三、四線城市的購房需求挖掘的潛力更大。
專家指出,在二、三線城市房地產(chǎn)市場中,本地居民仍然是主要購購力量。同時,外地投資客的進入將刺激本地投資性需求。二、三線城市周邊區(qū)縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預(yù)期,開始進入城市購購房產(chǎn),從而帶來新的剛性需求。此外,未來二、三線城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內(nèi)地城市另一股剛性購房需求的來源。
"相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場,二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處快速的上升周期。"中原集團(研究)董事程說。2009年,國務(wù)院批復(fù)了九個區(qū)域規(guī)劃,其數(shù)量相當(dāng)于過去3~4年的總和,至此,我國新的區(qū)域經(jīng)濟版圖逐漸成型,將形成八大經(jīng)濟區(qū)域:長三角、珠三角、北部灣、環(huán)渤海、海峽西岸、東北三省、中部和西部。隨著區(qū)域規(guī)劃的大舉推進,城市空間將進一步擴容,大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資即將啟動。較近一期經(jīng)濟工作會議再次明確加快城市化進程,這為二、三線城市的發(fā)展又注入了新的動力。
隨著區(qū)域一體化的推進,城市化進程加速,二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加。需求的持續(xù)增加促使近幾年大部分二、三線城市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。過去5年,這些城市的住宅供求比為0.8,供不應(yīng)求狀況凸顯。因此,在國家政策扶持以及政府鼓勵自住及改善性需求的影響下,2010年二、三線城市樓市需求依然旺盛。
市場充裕,房價上漲有限
"2009年的經(jīng)濟情況并不如想像的那么健康,區(qū)域經(jīng)濟是冷熱不均,人為造成的夾生飯,有些地方熟透了,有些還是生的。熱點的城市和歐洲接軌了,貧困的城市和非洲接軌了,所以,中國還有很大的發(fā)展空間。"陽光100董事長易小迪談道。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長姜煒也認為,2009年所謂的"土地市場瘋狂",并不是全面、大量、普遍的狀態(tài),只是部分城市的現(xiàn)象。
"像北京、上海、廣州、深圳等一線城市,房價整體漲幅都在50%以上。實際上在這些城市中,無論是成交價格還是成交量,都已經(jīng)透支了未來的上漲幅度。"北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。
更多的行業(yè)人士認為,在2010年,許多二線城市,如天津、成都、武漢、長沙、重慶在2010年將迎來"補漲"機會。
不過,《地產(chǎn)》認為,二、三線城市的房價并不會上漲很快,主要原因就是供應(yīng)量的充足。中原地產(chǎn)通過對40家知名發(fā)展商在8個城市從2003年至2009年期間所獲取地塊的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn),在尚未入市的土地中,二線城市的在建規(guī)模遠遠超過一線城市??紤]到建設(shè)周期,這些目前在建的項目將于2010年上半年陸續(xù)成為實際的新增供應(yīng)。
警惕泡沫傳遞2009年的較后,在江蘇南通、無錫及浙江嘉興等多個城市的土地拍賣會上,各家房企在當(dāng)?shù)馗傁喙戏质袌?蛋糕"。其中,恒盛房地產(chǎn)以33.49億元奪得南通地王;保利、龍湖及蘇寧環(huán)球在無錫斬獲地塊;嘉興的單價地王則由浙江江浦不銹鋼有限公司獲取,一舉將當(dāng)?shù)貥敲娴貎r紀(jì)錄抬升至16629元/平方米。
類似場景,在數(shù)個月前的一線城市已出現(xiàn)多次;在2009年底政策已出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)向之后的當(dāng)下,二、三線城市似乎正在為瘋狂的土地市場接棒。
如果二、三線城市被卷入高價拿地-高價賣房的漩渦,相信會比一線城市死得更快.因為二、三線城市的土地供應(yīng)要充裕得多,而消費力遠遠不及一線城市。然而,在土地成為地方政府財政支柱的時候,又如何抑制其"土地運營"的熱情?2008年,一些"地王"頻出的二線城市,成為房價下跌的重災(zāi)區(qū),為我們提供了前車之鑒。
萬科董事長王石早已提示:一線城市已經(jīng)出現(xiàn)的樓市泡沫可能向二、三線城市蔓延,這與日本上世紀(jì)90年代經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫時期頗為相似。
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