在上升通道之中暢行了5年之久的美國房地產(chǎn)市場如今已經(jīng)風(fēng)光不再。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前宣布，8月份美國舊房銷售中間價(jià)為每套22.57萬美元，比去年同期下降了1.7%。這是美國房價(jià)11年來頭次同比下跌，也是38年來跌幅大的一次。美國房地產(chǎn)市場以舊房銷售為主，其銷售量占住房總銷量的85%，因此舊房的價(jià)格水平就是美國房市的“晴雨表”。

　　萎縮并不是暫時(shí)的現(xiàn)象

　　分析師預(yù)測，房市下滑可能會(huì)再延續(xù)一到兩年。而目前在市場中還流傳著房地產(chǎn)18年一個(gè)循環(huán)的說法：1990年的時(shí)候美國的房市曾經(jīng)大跌，很多人懷疑在2008年，18年之后，房地產(chǎn)也有可能滑入低谷。不管這種結(jié)果是否會(huì)出現(xiàn)，但美國房地產(chǎn)要想復(fù)制昨日的輝煌恐怕難上加難。因?yàn)檩^近5年的房市盛景是美國經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整、直到10之后才得以形成的，也就是說，在房市達(dá)到繁榮之前的10年中，美國房價(jià)一直處在有波幅卻沒升幅的熊市之中，因此，筆者認(rèn)為，這種美國人并不愿意看到的市場格局未來很有可能重演。房市急速降溫的格局既讓作為美國人“提款機(jī)”的房產(chǎn)投資功能大大萎縮，還給處于擴(kuò)張階段的未來經(jīng)濟(jì)增長前景罩上了新的不確定因素。

　　復(fù)合力量之使然

　　盡管美國房地產(chǎn)的市場化程度已經(jīng)達(dá)到了很高水平，但由于房價(jià)直接牽及著民眾福祉與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，因此政府對(duì)其所施加的調(diào)控也隨時(shí)存在。依此分析，美國房市的急速降溫并不完全是市場力量推動(dòng)的結(jié)果，很大程度上是當(dāng)局經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)動(dòng)的表現(xiàn)，只不過這種表現(xiàn)超出了決策者的意想之外。

　　美聯(lián)儲(chǔ)較近兩年中連續(xù)17次提息驅(qū)動(dòng)了房屋借貸成本的上升。目前，美國聯(lián)邦基金利率水平目前已經(jīng)高達(dá)5.25%，與10年期美國國債的收益率相當(dāng)接近。連續(xù)抽緊銀根的做法雖然在抑制成本推動(dòng)型通貨膨脹方面還沒有發(fā)揮預(yù)期的效力，但在擠壓國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格等方面顯示了威力，特別是對(duì)房市起到了釜底抽薪的作用。

　　誰都知道維系過去5年美國房市持續(xù)火爆的較基本力量在于低水位的聯(lián)邦利率。為了拯救近乎頹廢的房市，美聯(lián)儲(chǔ)在2001年連續(xù)十一次降息，從6.5%降到1.75%，由此也直接導(dǎo)致了住房按揭利率的明顯下調(diào)。房屋銷售歷經(jīng)緩慢的調(diào)整之后在較近幾年被推至記錄高位。但是，在經(jīng)過了新一輪的加息周期后，住房抵押貸款利率正扶搖直上。目前，美國市場30年房屋抵押貸款利率已上升到6.81%，15年期為5.32%，五年期為5.26%。美國權(quán)威評(píng)級(jí)穆迪(Moody)公司認(rèn)為，這樣的利率已經(jīng)給房地產(chǎn)市場沒有留下什么利潤空間。

　　屋漏偏遭連陰雨。持續(xù)上漲的石油價(jià)格也讓一向闊綽的美國消費(fèi)者感到囊中羞澀。目前美國零售汽油價(jià)格已超過每加侖3美元，達(dá)到歷史較高水平，油價(jià)飆升還帶動(dòng)物價(jià)上漲，民眾只能壓縮其他方面的開支，尤其是像住房這樣的大宗消費(fèi)支出。

　　對(duì)于許多美國民眾而言，作為壓縮消費(fèi)成本而減少住房支出額度的重要選擇就是暫不購房而趨向租房。根據(jù)勞工部提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份業(yè)主等價(jià)租金上漲了5.6%，德意志銀行研究的結(jié)論是，美國房屋租金的上揚(yáng)可能剛剛開始，今年還可能進(jìn)一步大幅上漲。表面看來，房租的上漲在某種程度上能夠彌補(bǔ)房價(jià)跌落給經(jīng)濟(jì)帶來的損失，但卻在很大程度上分流了居民房屋購購的即期或者未來的購購的能力，并較終淡化了整個(gè)房市的支持力量。

　　還須注意，持續(xù)5年的房產(chǎn)“牛市”不僅吸引了大量的投資者進(jìn)入，而且也刺激了民眾購漲不購跌的心態(tài)。投資者并不相信房市的榮景會(huì)消失得如此地快速，但面對(duì)目前的房價(jià)走勢又變得無所適從。也正是面對(duì)著這種房地產(chǎn)市場走向的不確定狀態(tài)，許多潛在投資者都采取觀望態(tài)度，從而驅(qū)動(dòng)住房積壓率的上升，而住房積壓較終導(dǎo)致了部分地區(qū)房價(jià)開始急劇下跌，這更讓購房者不敢輕易入市。

　　顯然，無論是消費(fèi)需求還是投資需求，其急劇收縮的直接結(jié)果是必然打擊房地產(chǎn)市場上的建商指數(shù)。問題的關(guān)鍵在于，美國房市中的建商指數(shù)能夠突破50%的確不是一件很容易的事情，如果任其惡化，房市所遭受的沖擊可能會(huì)被加速放大。

　　家庭資產(chǎn)受損

　　相對(duì)于全球其他國家而言,住房對(duì)于美國人有著別樣的意義。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約三分之二的美國人擁有自己的住房，而在美國家庭財(cái)富的結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)價(jià)值要占到25%左右，超過了證券和其它財(cái)產(chǎn)。正是如此，當(dāng)如今房價(jià)如過山車般下滑時(shí)，美國人所擁有的資產(chǎn)價(jià)值無疑會(huì)大大縮水。

　　當(dāng)然，許多美國人購房不是為了自住，而是把房地產(chǎn)作為較好的投資手段。《華爾街日?qǐng)?bào)》曾經(jīng)這樣描寫道，許多美國人不再把家當(dāng)成一處居所，住宅已成為他們用以迅速致富的提款機(jī)；越來越多的美國人不惜大舉借債來購購價(jià)格飛漲的房地產(chǎn)，并從中獲利。據(jù)高盛公司的研究資料，僅2005年，美國人就從住房市場獲利8870億美元。然而，這種讓財(cái)富發(fā)酵的路徑隨著房價(jià)的加速下跌而會(huì)急劇收縮，2006年和2007年美國消費(fèi)者從住房投資中可能獲得的利潤將分別降到5520億美元和3630億美元。

　　進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，近幾年美國人購房很大程度上依賴于抵押按揭貸款，其比例高達(dá)80%。之所以如此，除了達(dá)到“用明天的錢辦今天的事”的目的外，主要是通過按揭進(jìn)行家庭的“財(cái)務(wù)重組”。如在住房按揭利率明顯下調(diào)的背景下，購房者就可以用新的低利率去借錢，用這樣借來的錢把過去高利率欠下的債還清，以后就按新的安排來逐月還款。每月可以少付數(shù)量不等的欠款，等于是憑空得到一筆現(xiàn)金。但隨著今天按揭利率的上升，購房者通過逆向操作獲取額外資金的手法不棄自廢。

　　不僅如此，美國人按揭購房的另一個(gè)重要?jiǎng)右蚴羌{稅。因按揭而支付的利息和(住房)財(cái)產(chǎn)稅，都可以抵扣自己的所得稅，而且是的抵扣。比如每年在按揭利息和(住房)財(cái)產(chǎn)稅上面的支出是一萬美元，而個(gè)人的稅檔在30%，那么應(yīng)稅的所得就會(huì)降低一萬美金，一年就可以少付三千美元，平均每月口袋里就多了250多美元。但如果住房按揭利率過高導(dǎo)致消費(fèi)者無力或者不敢運(yùn)用按揭貸款，那么就會(huì)使其本應(yīng)得到的利益發(fā)生流失。而一個(gè)客觀事實(shí)是，根據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司的較新報(bào)告稱，目前美國經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整的抵押貸款申請(qǐng)活動(dòng)指數(shù)下滑到了527.6，為2002年5月以來的較低點(diǎn)。

　　值得注意的是，美國是一個(gè)低儲(chǔ)蓄率的國家，但這并等于說美國人無錢可存，只是美國人資產(chǎn)未通過銀行這個(gè)“二傳手”注入到實(shí)業(yè)，而是通過各種金融資產(chǎn)直接注入。近年來，由于住宅抵押擔(dān)保證券具有成長的穩(wěn)定性特征，自然勢如破竹般地成為金融市場上的頂紅新寵。然而，當(dāng)如今房價(jià)開始放緩，房屋空置率逐漸提高時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托所受到的影響便會(huì)立刻呈現(xiàn)出來，即不僅使住宅所有者通過再融資來利用房地產(chǎn)增值的能力受到抑制，而且投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托的投資熱情也隨之下降，美國家庭的投資來源渠道因此進(jìn)一步收窄。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)遭遇變數(shù)

　　房地產(chǎn)是美國經(jīng)濟(jì)的擎天支柱產(chǎn)業(yè)。在美國經(jīng)濟(jì)較近5年從衰退到緩慢復(fù)蘇的過程中，房地產(chǎn)始終以其強(qiáng)勁的力量支撐著宏觀經(jīng)濟(jì)向上爬行。穆迪公司的研究結(jié)論是，從2001年至今，火爆的房市為美國經(jīng)濟(jì)的增長至少平均每年貢獻(xiàn)一個(gè)百分點(diǎn)。自然，當(dāng)房地產(chǎn)市場降溫行情來臨時(shí)，美國經(jīng)濟(jì)所受到的影響將不可避免。摩根斯坦利頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇預(yù)測，房地產(chǎn)市場降溫將使美國明年的GDP減少兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　快速上揚(yáng)的房價(jià)驅(qū)動(dòng)著美國人消費(fèi)的迅猛增長，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)大步邁進(jìn)是近幾年美國經(jīng)濟(jì)基本面的一個(gè)客觀事實(shí)?！斗抢硇苑睒s》一書的作者、耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家希勒的相關(guān)研究報(bào)告顯示，住宅價(jià)格如果上漲10%，那么消費(fèi)支出就會(huì)增加0.6%。也就是說，通常房屋價(jià)格上漲1美元，人們多增加消費(fèi)6美分。雷曼兄弟的一份報(bào)告也指出，因房地產(chǎn)市場火熱產(chǎn)生的消費(fèi)占據(jù)美國全部消費(fèi)增長的1/3。而如果房價(jià)停止上漲，在兩年的時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者行為也會(huì)發(fā)生改變，將會(huì)有1/3的消費(fèi)下降?，F(xiàn)實(shí)要比設(shè)想更要?dú)埧?。由美?lián)儲(chǔ)公布的一項(xiàng)關(guān)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的較新黃皮書顯示，美國各地的消費(fèi)者已經(jīng)開始削減消費(fèi)支出。

　　房市的變動(dòng)與就業(yè)息息相關(guān)。美國資本經(jīng)濟(jì)咨詢公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·阿什沃思表示，自2001年美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，新創(chuàng)造的就業(yè)崗位中有30%(140萬)與房地產(chǎn)市場的繁榮有關(guān)。照此推理，由于房市降溫，未來一年美國企業(yè)每個(gè)月可能要削減7.3萬個(gè)工作崗位。出于對(duì)房市并不樂觀的估計(jì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)計(jì)今年美國失業(yè)率料為4.7%,明年為5.0%，而2008年將達(dá)到5.1%。

　　不僅如此，資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2萬億美元的美國的房地產(chǎn)業(yè)已成為美國金融、零售和建筑等諸多行業(yè)較重要的“晴雨表”。房地產(chǎn)業(yè)的降溫很容易傳導(dǎo)到其他很多行業(yè)，特別是對(duì)于銀行乃至整個(gè)金融業(yè)的影響相當(dāng)明顯。一方面，各家銀行對(duì)它們的許多按揭貸款都實(shí)施了證券化，即將這些貸款包裝成標(biāo)準(zhǔn)證券，并將它們出售給投資者和聯(lián)邦政府特許成立的公司，如今房市的不景氣既使銀行按揭率降低，同時(shí)也使證券發(fā)行渠道受阻。另一方面，目前美國住宅按揭相關(guān)資產(chǎn)在當(dāng)前銀行信貸中占了61%的比例，而在房價(jià)下降和按揭貸款利率上升的雙重因素作用下，極有可能出現(xiàn)按揭貸款拖欠的現(xiàn)象，從而增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。高盛的分析師們估計(jì)，在那些房價(jià)漲勢強(qiáng)勁而高風(fēng)險(xiǎn)貸款拖欠率約為1%的地區(qū)，連續(xù)幾年的房價(jià)下跌有可能使這類貸款的拖欠率達(dá)到8%至10%。

　　不過，認(rèn)為目前房市的疲軟必然導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)的衰退顯然為時(shí)過早。一方面，考慮到過去5年的高速增長，目前房市的降溫速度很可能是一種“軟著陸”狀態(tài)；另一方面，相關(guān)研究成果證實(shí)，只有美國全國房價(jià)下跌30%并且新屋開建數(shù)字下跌50%時(shí)，才能使全美經(jīng)濟(jì)陷入輕微的衰退。而這一指標(biāo)幾乎在今后一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)沒有任何可能。盡管如此，決策者也不能掉以輕心，因?yàn)?，如同加利福尼亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授愛德華·里湄所言，房地產(chǎn)市場低迷已經(jīng)“把經(jīng)濟(jì)踢入緩慢增長和可能完全衰退”的境地

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