建議書發(fā)出方廣州市業(yè)主委員會聯(lián)誼會籌委會認為，《物權法》（草案）第七稿不但沒有明確業(yè)主的共有權利，反而將開發(fā)商侵害業(yè)主權利的行為合法化，并且取消了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體地位，這必將使社區(qū)矛盾更加激化。

因此，建議書請求全國人大修改《物權法》（草案）第六章，明確建筑區(qū)劃內的建設用地使用權歸業(yè)主共有；業(yè)主大會可以經民政部門登記注冊成為非贏利性法人機構。

據稱，目前廣州已有近百家業(yè)主委員會和十多家業(yè)委會籌委會參與由北京等業(yè)主發(fā)起的這一行動。《物權法》（草案）將可能在3月召開的全國人大會上通過。

全國業(yè)主聯(lián)名上書廣州業(yè)主響應

1月21日，北京部分業(yè)主委員會建議，運用《憲法》賦予公民的權利，各地業(yè)主聯(lián)署向全國人大提出要求，對《物權法》（草案）第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權相關條款應作出修改或規(guī)定，明確業(yè)主應有的權利。

廣州業(yè)主委員會聯(lián)誼會籌委會認為，《物權法》（草案）第七稿不但沒有明確業(yè)主的共有權利，反而將開發(fā)商通過出售、出租和附等方式侵害業(yè)主共有權利的行為以允許約定的方式予以合法化，并且取消了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體地位，這必將引起社區(qū)的更加動蕩不安，導致矛盾更加激化。

公共物業(yè)產權不清業(yè)主自治地位不明

廣州業(yè)主的建議書指出，《物權法》（草案）第六章關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，部分條款侵害了廣大業(yè)主的應有權益。

目前，各地侵犯業(yè)主公共權益的現(xiàn)象非常普遍，主要表現(xiàn)在：公共物業(yè)產權不清，公共權益屢遭侵犯；利益集團凌駕于法律之上，小區(qū)配套公建房屋和設施如車庫、車位等以約定的方式被開發(fā)商出售、出租、抵押，物業(yè)暴力此起彼伏；業(yè)主自治團體成立困難、獨立主體地位長期不明；業(yè)主自治門檻太高，自治機制運作不暢。

建議修改第六章5條內容

建議說，業(yè)主要求《物權法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權相關條款作如下修改和增加規(guī)定，明確業(yè)主應有的權利：

一、區(qū)劃內建設用地使用權、設施歸業(yè)主共有

1.第七十二條更改為：建筑區(qū)劃內的建設用地使用權歸業(yè)主共有并頒發(fā)建設用地使用權證，但依法屬于國有部分的除外。建設單位應將建設用地使用權證、建筑區(qū)劃內所有建筑物及其附屬設施的規(guī)劃和竣工驗收圖紙等資料移交給業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

[說明]《物權法》（草案）開始幾稿規(guī)定了這些，后來在審議過程中被逐步取消，使得住宅小區(qū)內的產權邊界變得模糊不清，業(yè)主共有的建設用地使用權被開發(fā)商侵占，隨意更改規(guī)劃、拒不移交相關資料的現(xiàn)象十分突出。

2.第七十三條更改為：建筑區(qū)劃內規(guī)劃標準配套公建的車庫、車位、會所、物業(yè)管理用房、人防工程用房、托幼園所、衛(wèi)生站、綜合便民店、居委會辦公用房、綜合服務站、自行車存車處、道路、綠地等業(yè)主專有部分以外的公共服務房屋和設施、場地歸業(yè)主共有，不得銷售或給特定人。

3.建筑區(qū)劃內規(guī)劃標準配套公建的水、電、氣、熱等基本公共服務設施設備歸業(yè)主共有，不得銷售或給特定人，但依法屬于國有部分的除外。

修改理由

“約定方式”給開發(fā)商借口侵占公共物業(yè)，形成壟斷

廣州業(yè)主委員會聯(lián)誼會籌委會認為，業(yè)主生活所必需配套的公共房屋和設施，如果以約定優(yōu)先原則確定其產權歸屬，允許歸特定人專有，只不過是給了開發(fā)商等侵占公共物業(yè)一個“更適當”的借口而已。

業(yè)主生活所必需配套的水、電、氣、熱等基本公共服務設施設備，如果允許歸特定人專有，將變成事實上的壟斷，從而破壞市場秩序，影響業(yè)主的安定團結，這些問題已經被此起彼伏的開發(fā)商和物業(yè)公司的停電停水事件所證實。

二、業(yè)主大會可注冊成為法人機構，可提起訴訟

4.第七十四條更改為：業(yè)主可以按建筑物設立業(yè)主大會，同時可以按建筑區(qū)劃內所有建筑物設立聯(lián)合的業(yè)主大會，業(yè)主可以選舉業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作。經半數(shù)以上業(yè)主同意，業(yè)主大會可以經民政部門登記注冊成為非贏利性法人機構。

[說明]允許按建筑物設立業(yè)主委員會，將方便業(yè)主管理建筑物，同時又方便業(yè)主通過建筑區(qū)劃內業(yè)主委員會之間的合作來管理樓宇外的共有部分。業(yè)主大會可以注冊為法人機構將極大地保護業(yè)主的共有權益。

5.第七十九條增加規(guī)定：業(yè)主大會可以為維護共有財產之目的設立物業(yè)維護費公共賬戶，業(yè)主應按業(yè)主大會的決定繳納物業(yè)維護費用，公共賬戶由業(yè)主委員會負責管理，資金的支出預決算由業(yè)主大會審批。

[說明]業(yè)主大會設立物業(yè)維護費公共賬戶將理順業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，回歸物業(yè)管理的本來面目。

6.第八十二條增加規(guī)定：業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以代表業(yè)主對侵害業(yè)主共同權益的行為提起訴訟，同時公告全體業(yè)主，業(yè)主也可以以自己名義對侵害業(yè)主共同權益的行為提起訴訟。

[說明]允許業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主對侵害業(yè)主共同權益的行為提起訴訟，將極大地保護業(yè)主的利益，遏制開發(fā)商和物業(yè)公司對業(yè)主權益的侵害，從而減少糾紛，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下扎實的基礎。

7.增加規(guī)定：《物權法》（草案）生效前關于建筑區(qū)劃內的公共設施、設備、場地等的歸屬存在爭議尚未達成一致的，適用《物權法》（草案）的規(guī)定。

[說明]明確《物權法》（草案）生效前的有關產權糾紛問題。

律師評點

《物權法》(草案)從來沒有承認業(yè)委會訴訟資格

“《物權法》（草案）從來就沒有承認業(yè)委會有訴訟資格！”針對倡議書中，業(yè)主提出的“《物權法》（草案）取消了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體地位”的說法，律師許奮飛昨天更正說。

許奮飛是廣州市律師委員會房地產專業(yè)委員會主任，有多年的物業(yè)管理案件從業(yè)經驗。他認為，目前小區(qū)管理中有兩個問題特別突出：一是業(yè)主大會成立難；二是業(yè)委會沒有訴訟資格。因此即使成立了業(yè)主大會和業(yè)委會，業(yè)委會也不能代表業(yè)主大會去打官司。

許奮飛說，在廣州物業(yè)管理實踐中，地下停車場，球場、游泳池等公共設施的使用引起大量糾紛，但現(xiàn)在《物權法》（草案）也沒有相關明確、完善的條款來規(guī)范。因此“現(xiàn)在的草案即使通過了，仍然會出現(xiàn)大量的物業(yè)管理糾紛?！?p>人大代表應到基層傾聽業(yè)主受損害經歷

許奮飛用“非常激烈”一詞來形容《物權法》（草案）在立法過程中的各方利益斗爭，他說這是其他法律所沒碰見過，只有這部法律才能用這個詞來形容。而建設方、物業(yè)管理機構都有自己的行業(yè)協(xié)會和政府主管部門，更容易影響立法。業(yè)主則沒有自己的團體可以將利益訴求反映到立法機構。

因此，許奮飛認為，現(xiàn)在業(yè)主通過上書全國人大這種理性的方式表達自己的意見，關注自己的利益，是一種令人欣喜的事情，這在之前的立法中是很少見的。也符合國際立法的趨勢。

許奮飛同時建議，人民代表大會的代表應該更多到基層收集意見，聽聽目前業(yè)主所經歷的苦難，認識他們的權益被損害的程度。

背景

盛華仁：物權法（草案）要確保在即將召開的人大會上通過

1月18日-19日，在京的十屆全國人大代表聽取了關于物權法草案的匯報，全國人大常委會副委員長兼秘書長盛華仁在會上說，這部法律非常重要，立法非常迫切，屬于中國特色社會主義法律體系中起支架作用的法律。從常委會審議情況和社會各方面反映看，現(xiàn)在對這部法律草案已取得共識，出臺時機已經成熟，要確保在十屆全國人大五次會議上順利通過。

物權法(草案)七審未有

從2002年至今，《物權法》（草案）歷經多次審議。

作為我國民法草案的重要組成部分，2002年12月，《物權法》（草案）提請九屆全國人大常委會第三十一次會議進行初次審議。后十屆全國人大常委會高度重視制定物權法的工作，對《物權法》（草案）先后進行了四次審議。根據全國人大常委會委員長會議的決定，2005年7月10日，《物權法》（草案）向社會全文公布，廣泛征求意見。社會各界通過網絡、信件等方式共提出意見11543份。

2006年10月，十屆全國人大常委會十四次會議對《物權法》（草案）進行了六審，創(chuàng)造了全國人大立法史上單部法律草案審議次數(shù)之較。12月，十屆全國人大常委會十五次會議對《物權法》（草案）進行第七次審議。

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