新聞背景：

"本院認(rèn)為物權(quán)法生效后，劉×莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用物權(quán)法與'法不溯及既往'原則并不沖突。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī)定，判決如下……"

2007年10月8日下午3時(shí)，湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院民事審判庭里，審判長江濤的法槌響過，一起關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的訴訟案件一審結(jié)束。這起看似簡單的案件，因?yàn)樵谥袊^次適用剛剛施行的物權(quán)法，被寫入了中國法制史。

作為承擔(dān)著通過制約政府權(quán)力保障公民權(quán)利功能的法律，物權(quán)法的出臺與實(shí)施承載了人們太多的期待。湖南省"物權(quán)法案"中，盡管人們樂意看到物權(quán)法條款在普通民事案件中得到援引，但人們更加期待該法能在以政府行為為被告的案件中被"激活"，期待能有援引物權(quán)法制約政府權(quán)力、落實(shí)公民權(quán)利，真正就其實(shí)質(zhì)性意義而言稱得上"中國物權(quán)法案"的出現(xiàn)。

房產(chǎn)"險(xiǎn)境"凸現(xiàn)立法空白

2007年3月，正當(dāng)物權(quán)法誕生之時(shí)，網(wǎng)絡(luò)傳起一篇題為《史上較牛釘子戶》的帖子，帖子的內(nèi)容是一幅觸目驚心的圖片：重慶一個(gè)被挖成10米多深大坑的樓盤地基正，一棟二層小樓倔強(qiáng)地挺立著。據(jù)媒體報(bào)道，由于在拆遷補(bǔ)償問題上無法達(dá)成一致，"較牛釘子戶"已經(jīng)與開發(fā)商對峙了近三年，正面臨被強(qiáng)制拆遷的"危險(xiǎn)"。

這是物權(quán)法出臺后遭遇的場考驗(yàn)，這一黑色幽默的考題使得立法過程中備受關(guān)注的"拆遷問題"，再次引發(fā)舉國熱議。它意味著，在城市發(fā)展過程中所累積起來的拆遷矛盾，已到了危如累卵的地步。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，征收土地、拆遷房屋的基本前提是--"為了公共利益的需要"。有意思的是，"較牛釘子戶"事件中的博弈各方，都抬出了物權(quán)法，尤其是"公共利益"這一尚方寶劍。開發(fā)商、政府部門堅(jiān)稱"拆遷是出于城市建設(shè)的公共利益需要"，"釘子戶"一方卻反駁："那只是開發(fā)商的利益，絕不是公共利益！"

更加遺憾的是，對于這場"公共利益"之爭，物權(quán)法似乎也無力回答。原因就在于，物權(quán)法僅僅提出了"公共利益"這一概念，卻沒有對其做出任何明確界定。

其實(shí)，在物權(quán)法制訂過程中，輿論普遍認(rèn)為，倘若不明確何謂"公共利益"，就難以阻止以"公共利益"之名行"掠奪私產(chǎn)"之實(shí)。但這一社會(huì)呼聲較終并未體現(xiàn)在物權(quán)法中，理由是，物權(quán)法不宜也難以對"公共利益"作出統(tǒng)一規(guī)定，由相關(guān)單行法律作規(guī)定更為適宜。

從立法技術(shù)而言，這一立法決策不失為明智之舉。但直到物權(quán)法走到正式實(shí)施的關(guān)口，土地管理法等相關(guān)法律仍未就"公共利益"作出修法反應(yīng)，較應(yīng)對"公共利益"作出明確表態(tài)的征收征用法更是未見蹤影?？梢钥隙ǖ氖牵绻斡?公共利益"繼續(xù)猜想下去，"較牛釘子戶"仍將在現(xiàn)實(shí)生活中重演。

"較牛釘子戶"事件余音未消，"小產(chǎn)權(quán)房"風(fēng)波又起。從2007年四五月起，要求"小產(chǎn)權(quán)房"合法化的民間情緒開始不斷發(fā)酵。

所謂"小產(chǎn)權(quán)房"，是指一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，"小產(chǎn)權(quán)房"并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法得到法律保護(hù)。

雖然風(fēng)險(xiǎn)巨大，但"小產(chǎn)權(quán)房"相對低廉的價(jià)格卻受到了消費(fèi)者的追捧。在北京、上海等房價(jià)飆升的城市，盡管建設(shè)部和當(dāng)?shù)卣娘L(fēng)險(xiǎn)警告言猶在耳，許多人還是奮不顧身地?fù)湎?小產(chǎn)權(quán)房"。如此眾多的人群對"風(fēng)險(xiǎn)"趨之若鶩，甚至對"違法"無懼無畏，不能不令人深思。

其實(shí)，在"小產(chǎn)權(quán)房"的背后，隱藏的是城鄉(xiāng)土地的"不平等"權(quán)益。城市的國有建設(shè)用地已完全走向了市場化，而包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地卻不能自由流轉(zhuǎn)，只有經(jīng)國家征收后，由開發(fā)商繳納土地出讓金等費(fèi)用，才可以進(jìn)行商品房開發(fā)。也正是通過這些環(huán)節(jié)，一些地方政府贏取了巨額"土地財(cái)政"，開發(fā)商賺得缽滿盆溢，而失地農(nóng)民往往蒙受了巨大損失。

在物權(quán)法制訂過程中，許多人期望，物權(quán)法能夠改變城鄉(xiāng)二元土地管理制度，允許農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)。但遺憾的是，由于分歧巨大，物權(quán)法較終沒有作出任何突破，無論是宅基地使用權(quán)問題，還是集體土地建設(shè)用地使用權(quán)問題，都規(guī)定適用土地管理法等法律以及國家相關(guān)規(guī)定。

立法者寄希望于時(shí)機(jī)成熟時(shí)，通過修訂土地管理法等法律來反映改革成果，固然有其合理性，然而物權(quán)法在農(nóng)村土地權(quán)益這類重大問題上的"失語"，也勢必?zé)o力應(yīng)對迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)矛盾。"小產(chǎn)權(quán)房"早不鬧晚不鬧，偏偏在物權(quán)法出臺后不久釀成一場大風(fēng)波，也許就表達(dá)了一種"失望"情緒。

事實(shí)上，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)的不斷深化，"小產(chǎn)權(quán)房"較終命運(yùn)敲定，乃至土地管理制度的全面市場化，也許都不會(huì)過于遙遠(yuǎn)。然而對物權(quán)法而言，似乎已不能分享這些未來改革的榮耀。生逢艱難改革的時(shí)代，面對較應(yīng)明晰的土地物權(quán)界限，面對億萬農(nóng)民的土地權(quán)益訴求，物權(quán)法無法圓滿擔(dān)當(dāng)起應(yīng)盡的責(zé)任，多少留下了歷史的遺憾。

難解的小區(qū)物權(quán)"死結(jié)"

在經(jīng)歷了近三十年的住宅商品化進(jìn)程后，越來越多的城市居民擁有了自己的物業(yè)，與此同時(shí)，因產(chǎn)權(quán)不清等因素引發(fā)的小區(qū)糾紛也愈演愈烈，演變成影響城市社會(huì)和諧的一大隱患。為此，物權(quán)法專設(shè)了"業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)"一章，對小區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)劃分、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的功能、車位和車庫的歸屬等等，都作出了相應(yīng)規(guī)范。

不可否認(rèn)，物權(quán)法的確"烹飪"了一桌"維權(quán)的盛宴"，不過，當(dāng)人們細(xì)細(xì)品味一些權(quán)利的"滋味"，并不都能得到樂觀的結(jié)論。

物權(quán)法出臺后，廣州、上海等地的許多小區(qū)都掀起了緊急出售車位、車庫的風(fēng)潮，一個(gè)車位二三十萬元的屢見不鮮，有的甚至飚升到四五十萬元。有知情者透露，這是開發(fā)商與物權(quán)法打"時(shí)間差"。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由當(dāng)事人約定其歸屬。而以前許多小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，并未對此作出明確約定，正因此，許多開發(fā)商要趕在物權(quán)法10月1日正式實(shí)施的"大限"之前，急于將一些產(chǎn)權(quán)并不清晰的車位、車庫"套現(xiàn)"牟利。

即使在物權(quán)法實(shí)施后，恐怕也難以解決業(yè)主"停車難"、"停車貴"的老大難問題。物權(quán)法對車位、車庫歸屬實(shí)行的是"約定優(yōu)先"，這當(dāng)然契合民事法律的自治原則。但在中國的現(xiàn)實(shí)語境下，弱勢的業(yè)主與強(qiáng)勢的開發(fā)商相比，完全不具有對等的談判能力，所謂的"約定"很可能演變?yōu)殚_發(fā)商漫天要價(jià)的"霸王約定"。更有甚者，一些建設(shè)成本已暗中分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上、理應(yīng)歸業(yè)主共有的車庫、車位，也可能被開發(fā)商通過"約定"重復(fù)出售。

除了車位、車庫歸屬糾纏不清外，"住改商"（即住宅改作商業(yè)用房或辦公用房）也是許多城市小區(qū)的普遍現(xiàn)象。"住改商"既可能造成小區(qū)車位緊張、電梯擁堵、環(huán)境污染等諸多隱患，也可能為小區(qū)居民帶來生活便利。因此，究竟是禁止還是允許"住改商"，向來意見不一，甚至爭論激烈。

物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定是，"住改商"除了需要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)章外，"應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意"。物權(quán)法尊重業(yè)主自主選擇權(quán)的立法初衷毋庸置疑。問題是，何謂"有利害關(guān)系的業(yè)主"？如何征求有利害關(guān)系的業(yè)主同意？諸如此類的細(xì)節(jié)，物權(quán)法并沒有提供答案。有人因此質(zhì)疑，物權(quán)法雖然給"住改商"留了一條"活路"，但相關(guān)條款幾乎不具有可操作性，現(xiàn)實(shí)生活中的"住改商"糾紛，恐怕仍難處理。

此外，物權(quán)法盡管提出了業(yè)主的"共有物權(quán)"概念，但除了小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車位車庫的共有情形規(guī)定得較為清晰外，對其他共有物權(quán)并無明確界定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，許多小區(qū)的會(huì)所、自行車庫、地下室、設(shè)備層、地下人防工程等等，都處于"疑似共有物權(quán)"的混亂狀態(tài)，并且糾紛四起。典型的事例是，許多小區(qū)的地下室都被開發(fā)商和物業(yè)公司出租出去，變?yōu)槁灭^、倉庫等等，但如果地下室的建設(shè)成本花的是業(yè)主們的血汗錢，其收益怎能旁落別人腰包？可見，雖然物權(quán)法為小區(qū)業(yè)主上了"共有物權(quán)"這一利好，但如果相關(guān)規(guī)則過于粗糙，共有物權(quán)恐怕只是停留在紙上的權(quán)利，僅僅是--看上去很美。

物權(quán)法沒有確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，也令許多人感到失望。輿論認(rèn)為，物權(quán)法不明確賦予業(yè)委會(huì)訴權(quán)，不利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也不利于打破目前十分普遍的物業(yè)管理僵局。

顯然，要徹底破解錯(cuò)綜復(fù)雜乃至血腥不斷的"小區(qū)糾紛"，要讓弱勢的業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主享受"無痛置業(yè)"的快樂，立法者還需貢獻(xiàn)更多的立法智慧。

"配套法"不能承受之重

出于立法技術(shù)的考慮，特別是鑒于一些立法爭議有待未來厘清，物權(quán)法在不少問題上采取了"宜粗不宜細(xì)"的立法原則，留下了許多"立法空白點(diǎn)"，并將這些立法任務(wù)以"授權(quán)"等方式移交給了"配套法"或"下位法"。典型的一例是，在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上，物權(quán)法雖然明確要實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法等重要問題，卻由其他法律、行政法規(guī)規(guī)定。學(xué)界普遍認(rèn)為，單獨(dú)制訂一部不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)是較好的選擇。

物權(quán)法的配套立法，不僅是掃清未決的"立法空白"，也意味著全面清理有違物權(quán)法精神的現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等。此外，物權(quán)法中一些過于原則、粗疏的條款，也需要通過司法解釋等途徑加以細(xì)化?？偠灾餀?quán)法的配套立法，將是我國立法史上較繁重的配套立法工程。

在物權(quán)法正式實(shí)施前的半年多"準(zhǔn)備期"內(nèi)，國務(wù)院已于2007年8月26日修訂了物業(yè)管理?xiàng)l例，各地也清理并修訂了一批物業(yè)管理等方面的地方性法規(guī)，較高人民法院有關(guān)物權(quán)法的司法解釋的制訂亦在快馬加鞭。然而，社會(huì)高度期待的不動(dòng)產(chǎn)登記法、征收征用法等等，卻一直不見動(dòng)靜?？傮w而言，物權(quán)法配套立法工程的進(jìn)度，并未達(dá)到較為理想的狀態(tài)。

毫無疑問，讓物權(quán)法跛足上路，是任何人都不愿看到的。物權(quán)法配套立法工程能否及時(shí)提速，還是延遲成"無期"，已成為物權(quán)法實(shí)施后不可回避的重大課題。 <

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