２００１年１０月，楊某看中某樓盤一套商品房，但當(dāng)時(shí)，開發(fā)商尚未取得該樓盤商品房預(yù)售許可證。由于擔(dān)心該房子會(huì)被人搶先購(gòu)走，楊某便和開發(fā)商簽訂了非正式購(gòu)房合同。合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)較遲于２００２年９月１日交付房屋，如果開發(fā)商逾期交房，則按每天房?jī)r(jià)款的萬分之五標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。如果開發(fā)商逾期交房超過一個(gè)月，楊某有權(quán)解除房屋購(gòu)賣合同，開發(fā)商除退還已付房款外，還要雙倍退還定金。隨后，楊某依約支付了２萬元定金，后又支付了該房屋購(gòu)賣款頭期１０萬元。

２００１年１２月，開發(fā)商拿到了該樓盤預(yù)售許可證，售樓處要求楊某再來簽訂正式的商品房購(gòu)賣合同。楊某正式簽約時(shí)，發(fā)現(xiàn)交房時(shí)間被推遲到了２００２年１１月３０日，并且，延遲交付房屋的違約處理方式變成按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。對(duì)此，售樓處工作人員解釋，這只是為了辦理購(gòu)房手續(xù)，原來雙方簽訂的合同仍然有效，楊某于是簽約，但仍然保存了原合同。

后來該樓盤在開發(fā)過程中出現(xiàn)不少問題，楊某于是不準(zhǔn)備再購(gòu)購(gòu)該房屋。２００２年１０月，楊某向開發(fā)商提出，該房已經(jīng)逾期交付一個(gè)月，按原合同規(guī)定，自己有權(quán)退房并要求雙倍返還定金。而開發(fā)商認(rèn)為，楊某既然已經(jīng)簽訂了正式的商品房購(gòu)賣合同，就應(yīng)該接受新合同的約束，公司可以按原合同規(guī)定，自９月１日起承擔(dān)違約責(zé)任，但不能退房和雙倍返還定金。雙方就此問題無法協(xié)商解決。２００３年１月，楊某將該開發(fā)商訴至法院。

楊某的律師指出，通過訴訟解決，楊某應(yīng)當(dāng)舉證證明新合同是在開發(fā)商的欺騙誤導(dǎo)之下簽訂的，否則楊某將承擔(dān)不利的訴訟后果。

主要原因是楊某與房地產(chǎn)公司簽署的非正式契約（簡(jiǎn)稱為舊合同）是無效的。因?yàn)樵谌〉妙A(yù)售許可證前就開始賣房，并與客戶簽訂自己擬訂的認(rèn)購(gòu)書或購(gòu)賣合同，這是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商通行的做法。不出問題，大家相安無事，而一旦出了問題，就只能按法律規(guī)定解決。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商在未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證之前，是不能以各種名義、方法銷售或變相進(jìn)行商品房銷售的，當(dāng)然，也就不允許開發(fā)商向購(gòu)房者收取任何具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用。而上述的通行做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，所涉及內(nèi)容不能得到法律的保護(hù)。合同無效，只是導(dǎo)致合同中約定的有關(guān)條款得不到法律的保護(hù)，但合同雙方仍可以在合同約定之外，得到相應(yīng)法律的保護(hù)，但楊某無權(quán)要求開發(fā)商依據(jù)舊合同支付違約金和雙倍返還定金。

事實(shí)上，糾紛是在楊某簽訂了新合同后才出現(xiàn)的，那么，如何認(rèn)定新合同的效力呢？此時(shí)，開發(fā)商的合同主體資格已經(jīng)沒有問題，合同內(nèi)容也是符合法律規(guī)定的，那么，判斷新合同是否有效，就只能看雙方的意思表示是否真實(shí)一致。

據(jù)楊某介紹，簽署新合同時(shí)售樓人員一方面稱，舊合同繼續(xù)有效，另一方面，新合同與舊合同之間存在許多重要條款的不同。這就不能理解為新合同是在購(gòu)房者意思表示真實(shí)的情況下簽訂的，而應(yīng)該說，是在開發(fā)商售一定程度的誤導(dǎo)下簽訂的，這樣簽訂的新合同，律師認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)是無效的，楊某可以要求退房退款。

但現(xiàn)在楊某將面臨極大的舉證困難。如何證明當(dāng)時(shí)開發(fā)商誤導(dǎo)，楊某表示將通過尋找當(dāng)時(shí)的證人、證物等方式來繼續(xù)上訴?！　　　　?作者：肖建舫)