據(jù)海景房（北京）展銷和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從今年1月起，共有76個(gè)異地住宅項(xiàng)目進(jìn)京進(jìn)行銷售，其中威海的項(xiàng)目較多，至少占到一半。這也促使眾多房地產(chǎn)中介公司開(kāi)始代售外地房源。

“青島的后花園、投資、居住的樂(lè)園、AAAA級(jí)旅游城市、養(yǎng)生的福地、升值無(wú)限、環(huán)境優(yōu)美、是一個(gè)天然氧吧、是投資人的頭選?！毙旆策f給記者的名片背面印著這些讓人心動(dòng)的置房理由。名片的正面顯示，乳山愛(ài)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司北京分公司徐凡經(jīng)理。

徐凡從前年就開(kāi)始銷售威海銀灘的房子，到目前大約已經(jīng)賣(mài)出去500多套。不久前，他又在機(jī)場(chǎng)路附近開(kāi)了一個(gè)銷售處，不過(guò)當(dāng)記者用懷疑的目光打量他時(shí)，徐凡即刻說(shuō)道，“我們可都是證件齊全的，合規(guī)合法”。

每周，徐凡都會(huì)帶有在銀灘購(gòu)房意向的客戶去現(xiàn)場(chǎng)看房，因?yàn)樾碌瓴砰_(kāi)張，上個(gè)周末他只是把新招聘的兩個(gè)員工帶到銀灘，對(duì)他們進(jìn)行入職培訓(xùn)。

徐凡告訴記者，目前銀灘的房子在北京、天津、山西銷售得都特別好，甚至有些西藏、新疆的客戶從網(wǎng)上查完資料后，自己坐飛機(jī)就過(guò)來(lái)了。這些客戶都把這兒當(dāng)成度假的地兒，方便的話就來(lái)住些日子。

“現(xiàn)在銀灘的房?jī)r(jià)類似益天開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，目前每平方米已經(jīng)5000多元了，平均的房?jī)r(jià)也在3000多元，每年還要漲四次價(jià)，升值是肯定的?！毙旆仓钢贿h(yuǎn)處即將竣工的樓盤(pán)向記者表示。

記者從銀灘當(dāng)?shù)匾嫣旎▓@的售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到，一期的房子目前除了11號(hào)和18號(hào)樓只有少許房子空著，其他的都賣(mài)出去了。從墻上貼出的銷售情況統(tǒng)計(jì)圖中可以清楚地看到，每個(gè)房子的后面都貼上了代表已售出的小紅旗和已預(yù)訂的藍(lán)點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)圖上幾乎沒(méi)有空的。

北京房交會(huì)市場(chǎng)總監(jiān)陳世明也向記者表達(dá)了他對(duì)于外地樓盤(pán)進(jìn)京的直觀感受，整個(gè)市場(chǎng)需求增加了，來(lái)京項(xiàng)目越來(lái)越多。購(gòu)房人的需求越來(lái)越多，已經(jīng)獲得的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的人也開(kāi)始轉(zhuǎn)移到異地置業(yè)，到二三線旅游城市投資。

他說(shuō)，現(xiàn)在到威海、三亞等地購(gòu)房的都是上年紀(jì)的人，相比于北京五環(huán)以內(nèi)均價(jià)過(guò)萬(wàn)的價(jià)格，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，海景房投資總額低，投資與自住可以兼顧。陳世明預(yù)測(cè)，沿海項(xiàng)目在北京有很大的發(fā)展空間。

而與沿海項(xiàng)目不同，緊鄰北京的河北燕郊以及涿州的項(xiàng)目也已經(jīng)成為不少北京人的置業(yè)選擇。劉英（化名）是位于河北省燕郊京哈公路旁一處在建樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)。據(jù)她介紹，近兩年來(lái)，大量北京人選擇在房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的燕郊購(gòu)房。從燕郊各處林立的在建商品房項(xiàng)目來(lái)看，這種購(gòu)房熱情在短時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。

外地售房中介魚(yú)目混珠

海景房剛開(kāi)始進(jìn)北京的時(shí)候，北京人不認(rèn)可，但一步步地也就走到現(xiàn)在，銀灘網(wǎng)站建了很多，全國(guó)各地也都有人去購(gòu)，北京人才逐漸認(rèn)可銀灘的房子，北京的市場(chǎng)才算逐漸打開(kāi)。

徐凡告訴記者， 剛開(kāi)始的時(shí)候，在北京銷售銀灘的房子都是很正規(guī)的，但隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的人盯準(zhǔn)了這塊蛋糕，都想從中分得一杯羹，以至于現(xiàn)在北京的海景房銷售市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。

“在北京正規(guī)的沒(méi)幾家，大部分銷售都是弄個(gè)點(diǎn)兒就開(kāi)始賣(mài)。銷售的點(diǎn)也多了，亂七八糟的競(jìng)爭(zhēng)也出來(lái)了，你搗我的鬼，我搗你的鬼?！弊鳛橥辽灵L(zhǎng)的乳山人，徐凡不無(wú)擔(dān)心地對(duì)記者表示。

一位不愿透露身份的代理銷售商告訴記者，“北京市小作坊式的外地樓盤(pán)銷售點(diǎn)很多，他們靈活性很強(qiáng)，見(jiàn)縫插針，但凡工商局查或者有什么風(fēng)吹草動(dòng)，停業(yè)幾天，看看風(fēng)向繼續(xù)換個(gè)地方，租個(gè)房子重新賣(mài)樓”。

海景房（北京）展銷頭席專家王鑫表示，“目前，異地海景房主要是以代理銷售為主，很少有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在北京設(shè)立銷售”。

目前，外地樓盤(pán)在京銷售都是以代理公司的形式存在，很多代理公司沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，手續(xù)證照不全就打著海景房銷售的旗號(hào)進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)售，而在銷售過(guò)程中，大多虛假或者夸大宣傳，故意隱瞞真相的現(xiàn)象普遍存在。置業(yè)者遭受欺騙和蒙受損失的同時(shí)，當(dāng)?shù)氐某鞘衅放埔彩艿搅藝?yán)重的傷害。

而同海景房銷售市場(chǎng)的混亂相比，北京周邊地區(qū)的房地產(chǎn)銷售則還存在著另外的問(wèn)題?！皠e墅項(xiàng)目基本上賣(mài)得差不多了，現(xiàn)在正在賣(mài)公寓樓。如果您今天交訂金的話，可以按照內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格?！比欢?，劉英所謂的房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格，實(shí)際上是在建商品房尚無(wú)預(yù)售許可證前，對(duì)外銷售的一種價(jià)格。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在河北燕郊當(dāng)?shù)兀簧贅潜P(pán)的價(jià)格實(shí)行多種定價(jià)。

頭先，在未取得預(yù)售許可證前，購(gòu)房?jī)r(jià)格較低；當(dāng)開(kāi)發(fā)商取得購(gòu)房資格后，售房處會(huì)將一部分商品房?jī)r(jià)格上漲百元，另一部分商品房暫時(shí)保留，等待再次提價(jià)；第三次提價(jià)視頭批商品房市場(chǎng)銷量而定。劉英告訴記者，目前她所負(fù)責(zé)的樓盤(pán)中，一期和二期已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證，三期已經(jīng)建到第五層，7月中下旬預(yù)售許可證也將到位。到時(shí)候，商品房的價(jià)格將會(huì)從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)4900元/平方米上漲到5100元/平方米。

　外地售房缺乏法規(guī)監(jiān)管

市場(chǎng)的混亂以及消費(fèi)者購(gòu)房后存在的隱患已經(jīng)引起了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注，北京市海淀區(qū)工商局合同科科長(zhǎng)張庚正提醒，“這樣的銷售形式存在打擦邊球的問(wèn)題，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)這樣的房子，一旦出現(xiàn)糾紛無(wú)證可查，很難處理”。海淀工商分局相關(guān)工作人員向記者表示，目前，海淀轄區(qū)內(nèi)存在許多沒(méi)有辦理當(dāng)?shù)貭I(yíng)業(yè)執(zhí)照和代理資格認(rèn)證的外地房售樓處。同時(shí)，海淀工商分局亦在加大對(duì)這種存在隱患樓盤(pán)的整治。

據(jù)悉，在北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市工商局關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范北京市經(jīng)紀(jì)人發(fā)展若干意見(jiàn)的通知中，明確提出“凡實(shí)際從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)依法注冊(cè)為經(jīng)紀(jì)人，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。法律法規(guī)規(guī)定經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資質(zhì)的，依照其規(guī)定取得資質(zhì)。經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為‘經(jīng)紀(jì)’字樣，經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目”。

該人士認(rèn)為，如果消費(fèi)者在這類售房處購(gòu)購(gòu)?fù)獾貥潜P(pán)，在交納訂金后該售樓處“一夜消失”，那么消費(fèi)者將承擔(dān)很大的經(jīng)濟(jì)損失。

同時(shí)，海淀工商分局相關(guān)人士也告訴記者，目前，對(duì)于外地樓盤(pán)在京銷售的現(xiàn)象，國(guó)家建委并沒(méi)有明確要求，不存在對(duì)這種經(jīng)營(yíng)方式的限制。而隨著北京消費(fèi)者在外地購(gòu)房中產(chǎn)生的糾紛逐漸增加，相關(guān)部門(mén)也開(kāi)始考慮對(duì)此方面進(jìn)行研究。工商部門(mén)相關(guān)人士表示，目前，在北京辦理外地樓盤(pán)銷售的標(biāo)準(zhǔn)流程為，頭先在當(dāng)?shù)鼐哂泻戏ń?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，之后在工商部門(mén)辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

威海市房地產(chǎn)管理局表示，威海的樓盤(pán)到外地銷售，應(yīng)委托正規(guī)的、有當(dāng)?shù)睾戏I(yíng)業(yè)執(zhí)照的中介公司，中介代理人還應(yīng)具備國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格并登記注冊(cè)。否則，不僅出現(xiàn)糾紛難以處理，還會(huì)受到當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)的查處，影響樓盤(pán)銷售，損壞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。

針對(duì)燕郊某樓盤(pán)在沒(méi)有取得房屋銷售許可證前提前銷售的情況，匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌表示，如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的是沒(méi)有銷售許可證的房屋，那么日后可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。邱寶昌告訴記者，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)取得銷售許可證的前提下購(gòu)賣(mài)房屋即違反了現(xiàn)行的商品房管理辦法，同時(shí)，在消費(fèi)者尚不清楚開(kāi)發(fā)商具備何種房屋銷售許可證前，對(duì)該處房產(chǎn)屬于何種產(chǎn)權(quán)、項(xiàng)目規(guī)劃等信息不清楚，也將因此蒙受損失。

北京購(gòu)房者刺激外地經(jīng)濟(jì)發(fā)展

據(jù)了解，銀灘目前已經(jīng)被批為縣級(jí)市，而負(fù)責(zé)銀灘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的銀灘管委會(huì)已經(jīng)成為當(dāng)?shù)乜梢院褪姓狡鹌阶臋C(jī)構(gòu)。這足以證明銀灘的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和旅游開(kāi)發(fā)受到了高度的重視。乳山政府已經(jīng)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以吸納更多大城市居民作為帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的助推器。

而與銀灘相比，秦皇島海景房市場(chǎng)的起步和發(fā)展更快一步。秦皇島市副市長(zhǎng)張學(xué)軍在接受媒體采訪時(shí)表示，海濱地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)迎合了時(shí)代發(fā)展的潮流，隨著社會(huì)的發(fā)展和需求不斷提升，這個(gè)潮流將會(huì)被越來(lái)越多的人認(rèn)可。

張學(xué)軍同時(shí)表示了他的擔(dān)憂，“一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、虛抬價(jià)格，宣傳失實(shí)，銷售服務(wù)不負(fù)責(zé)任，一些代理商代理公司手續(xù)不全、證件不全或者‘騙團(tuán)’，導(dǎo)致購(gòu)房者利益無(wú)法得到保障，甚至上當(dāng)受騙”。

業(yè)內(nèi)人士稱，異地營(yíng)銷要想取得更大的市場(chǎng)效應(yīng)，需要多種行業(yè)來(lái)共同參與經(jīng)營(yíng)，包括由房產(chǎn)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、中介組織機(jī)構(gòu)、銀行、律師事務(wù)所等相關(guān)行業(yè)組成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，以及傳媒的參與和政府的支持，共同創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)化的投資環(huán)境，建立強(qiáng)勁的置業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，更好地服務(wù)于這個(gè)巨大的新市場(chǎng)。

陳世明也向記者表示，目前異地售樓的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和代理銷售商之間的銜接不夠，連貫還存在許多不規(guī)范的行為，也正是這種不規(guī)范，制約了其發(fā)展。投資房產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)存在問(wèn)題，使得消費(fèi)者只能等待升值，或者只能成為自住的原始的投資方式。

陳世明建議，代理商和開(kāi)發(fā)商需要建立一些信息透明的機(jī)制。政府也應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)服務(wù)部門(mén)比如說(shuō)媒體加強(qiáng)對(duì)其信息透明的監(jiān)督。

陳世明告訴記者，由于一些二三線城市之間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式不同，購(gòu)房者需要對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境進(jìn)行鑒別。

業(yè)內(nèi)專家同時(shí)指出，北京人在外地置業(yè)之前，一定要考察清楚當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行調(diào)查，對(duì)所購(gòu)物業(yè)的法律權(quán)屬進(jìn)行核查，還要了解當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房程序、辦理按揭的期限，以及所要交付的稅費(fèi)等內(nèi)容，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)律師或房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行咨詢，以免糾紛產(chǎn)生后所帶來(lái)的往來(lái)奔波、耗費(fèi)時(shí)間精力等不必要的麻煩和損失。

在記者隨后對(duì)河北三河市房產(chǎn)管理局進(jìn)行采訪時(shí)，對(duì)于燕郊某樓盤(pán)存在無(wú)房屋銷售許可證情況下提前銷售房屋一事，該管理局趙科長(zhǎng)只是告訴記者：“你自己看著辦，愿意購(gòu)就購(gòu)?！?

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北京工商嚴(yán)查外地房銷售中介

6月21日上午，北京市海淀工商分局合同科、學(xué)院路工商所聯(lián)合區(qū)建委對(duì)外地樓盤(pán)在京銷售處進(jìn)行查處時(shí)，就發(fā)現(xiàn)了無(wú)證銷售等違規(guī)行為。

這些售樓處大多沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資格證書(shū)。作為外地樓盤(pán)在京代售點(diǎn)卻沒(méi)有北京的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，海淀工商局當(dāng)場(chǎng)叫停這種違法銷售。

如果以中介形式銷售，又無(wú)法出示經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)。工商執(zhí)法人員認(rèn)為，這樣的銷售形式是在和監(jiān)管部門(mén)打擦邊球，消費(fèi)者如購(gòu)購(gòu)這樣的房子將毫無(wú)保障，出現(xiàn)糾紛處理難度也較大。

對(duì)此，奧瀾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)記者表示，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照一直在辦理的過(guò)程中，工商局查處后的天其營(yíng)業(yè)執(zhí)照就已經(jīng)

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