較近，劉先生希望購購一套改善居住環(huán)境的住宅，由于現(xiàn)在房價較高，為湊齊頭付，他想選擇房產(chǎn)抵押消費貸款，將現(xiàn)有的小戶型房抵押給銀行。跑了幾家中介及銀行后，他發(fā)現(xiàn)，由于北京房價高漲，和他有同樣想法的人還有不少，但現(xiàn)在各家銀行對非交易類的抵押消費貸款政策也上緊“發(fā)條”,他想知道，變化之后對他們有哪些方面的影響？

據(jù)“偉嘉安捷”介紹，繼商業(yè)貸款、公積金貸款二套房貸政策從緊后，目前從操作細節(jié)來看，住房抵押消費貸款也從幾個方面收緊：抵押用途審核苛刻、資質(zhì)不同差別對待、貸款利率普遍上調(diào)、提前還款約束增多等。其中，影響的是利率上調(diào)和提前還貸約束增多。

- 名詞解釋

住房抵押消費貸款：指借款人以自有產(chǎn)權(quán)房屋為抵押，由銀行向借款人發(fā)放用于購置家具、家用電器、裝修等消費的貸款。

銀行對申請辦理房屋抵押消費貸款有嚴格的限制：符合國家相關(guān)規(guī)定可上市交易的房產(chǎn)，擁有完全產(chǎn)權(quán)且處于非按揭狀態(tài)，即全款購購或貸款購購現(xiàn)已結(jié)清的普通商品房均可辦理。未滿五年的經(jīng)濟適用房，處于拆遷狀態(tài)的房產(chǎn)，未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房等均不能辦理。但辦理此類貸款的房產(chǎn)仍可繼續(xù)居住或出租。

變化1

利率優(yōu)惠不再

在房貸政策未收緊時，如果之前無貸款紀(jì)錄，申請抵押消費貸款時，銀行根據(jù)房屋及借款人的不同情況，貸款利率會適當(dāng)下浮5%-10%。但現(xiàn)在申請抵押消費貸款時，利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率；而如果之前有過貸款記錄，則一般上浮至1.1倍。

變化2

提前還貸需提前半月申請

“偉嘉安捷”指出，目前銀行對于住房抵押消費貸款的提前還款也有了一定的約束，一般需要借款人還款在半年以上才可以提前還款，且要求借款人提前15個工作日提交電話或書面申請、提前還款金額為萬元的整數(shù)倍等。另外，渤海和天津銀行等一般要求3年以上才可以提前還貸。而房貸政策收緊前，住房抵押消費貸款提前還款是無還款時間和還款金額限制的。“偉嘉安捷”提醒借款人，如果近期有提前還款的打算，較好提前預(yù)約，否則銀行會視合同約定收取部分違約金。

- 問答

什么樣的人辦理提前還貸劃算？

劃算：還款初期、需循環(huán)貸

趙先生：兩年前我把一套房子拿去辦抵押貸款，較近我想提前還貸。想了解什么樣的情況下提前還貸比較劃算？

解答：“偉嘉安捷”介紹，目前來看兩類借款人提前還貸是比較劃算的：

類，在還款初期的借款人，尤其是采用等額本金法處于還款初期的人。因為在還款前期利息支出較多，所以借款人在還款前期提前還貸都是劃算的。以20年期的貸款為例，如果借款人已經(jīng)還了5年以上甚至10年后再選擇提前還貸，就相當(dāng)于把對銀行來說較優(yōu)質(zhì)的“低息貸款”還掉了，那么對借款人來說就反而不劃算。

類，借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求的話，可以將這部分資金用于提前還貸，結(jié)清貸款后，再用這套房產(chǎn)向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求上，來解決自身融資需求，所以這部分的人是比較適合提前還貸的。

提前還款怎么辦理？

結(jié)清后勿忘解抵押

張女士：我聽說現(xiàn)在提前還款的申請時間有所加長，想了解一下流程和準(zhǔn)備材料方面有什么變化？

解答：目前，住房抵押消費貸款的提前還貸在辦理時，申請時間有所加長，但準(zhǔn)備材料與之前無明顯變化。

辦理流程主要分四步。

1、預(yù)約。要仔細了解各家銀行的政策后，計算提前還貸是否劃算再做決定。

2、做好資料準(zhǔn)備，如身份證、借款合同。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，較好找專業(yè)的擔(dān)保機構(gòu)來做委托公證。

3、勿忘退保。提前結(jié)清全部尾款后，貸款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關(guān)保險公司,預(yù)約退保即可。

4、勿忘解抵押。借款人在辦理貸款時，銀行都會辦理抵押登記。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定不要忘記去解抵押這個環(huán)節(jié)。目前，有的銀行會自己去解抵押。如果不是銀行自己去解抵押的話，貸款人要攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證，前往各區(qū)建委自行辦理解抵押。需要注意的是，銀行解抵押材料上抵押金額一定要和房本上的抵押金額一致。

(作者：李宛霖)

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