固定利率房貸、“雙周供”、“直客式”、“寬限期”……近來(lái)，各銀行的房貸業(yè)務(wù)花樣百出。創(chuàng)新改良后的產(chǎn)品各有哪些特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)？消費(fèi)者如何根據(jù)自己的需要選擇房貸？

鰲頭“寬限期”房貸

推出銀行：上海銀行適合人群：初期還款壓力較大的購(gòu)房者

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：年，借款人只付息，不還本

上海銀行近日推出了個(gè)人住房貸款寬限期還貸新方式。據(jù)悉，寬限期還款方式是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。

該還款方式優(yōu)勢(shì)是，可適當(dāng)減輕購(gòu)房者借款初期的還款壓力，但貸款者需為此多付1年利息。

據(jù)了解，寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行頭推12期。據(jù)介紹，經(jīng)與上海銀行建立合作關(guān)系的開發(fā)商或二手房中介機(jī)構(gòu)引薦以及該行的個(gè)人VIP客戶，若個(gè)人商業(yè)性住房貸款期限超過(guò)1年，均可申請(qǐng)還貸寬限期。

[財(cái)智計(jì)算]

王先生計(jì)劃按10年還本付息，并申請(qǐng)寬限期1年，則貸款期限為11年，貸款利率適用5年期以上利率；他的貸款發(fā)放日為2006年3月15日，則寬限期自當(dāng)日起算，4月20日頭次付息，2007年3月20日較后一次付息。期間，借款人只付息，不還本。12期滿，借款人開始還本付息，頭次還本付息日為2007年4月20日。若王先生貸款金額為50萬(wàn)元，貸款期限為10年，正常還款為每月5400元(按基準(zhǔn)利率下浮10%的優(yōu)惠利率計(jì)算)，若申請(qǐng)寬限期12期，則年每月只需還款2300元，還款壓力可大大減輕。

NO.2“直客式”房貸

推出銀行：中國(guó)銀行適合人群：希望得到購(gòu)房折扣、享受便捷房貸服務(wù)的購(gòu)房者

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：享受房款優(yōu)惠，規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)銀行新推的“直客式”房貸是購(gòu)房者直接向銀行貸款，由銀行一次性向開發(fā)商付清購(gòu)房款的個(gè)人房貸新模式，貸款的額度、成數(shù)、期限以及還款方式由銀行根據(jù)購(gòu)房者的需求決定。由于銀行直接貸款給購(gòu)房者，無(wú)需經(jīng)過(guò)開發(fā)商擔(dān)保，立刻能享受到一次付清房款的優(yōu)惠。

在過(guò)往的二手房交易中，一般是購(gòu)房者先選定所購(gòu)房屋，與上家簽訂購(gòu)房協(xié)議，交納部分訂金，然后再申請(qǐng)貸款補(bǔ)齊房款。如果購(gòu)房者在一定時(shí)間內(nèi)沒有申請(qǐng)到貸款，則要面臨訂金被沒收的情況。通過(guò)“直客式”房貸，購(gòu)房者可根據(jù)自身情況先進(jìn)行貸款，如果無(wú)法順利申請(qǐng)到貸款也有時(shí)間考慮是否選擇放棄購(gòu)購(gòu)，規(guī)避了由于貸款不成功所帶來(lái)的損失。

目前，市中行對(duì)辦理“直客式”房貸業(yè)務(wù)的客戶推出了系列優(yōu)惠增值服務(wù)，除了能得到利率優(yōu)惠(房貸利率較高可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%)和相關(guān)手續(xù)費(fèi)用減免，市中行對(duì)于符合一定要求的客戶還將頒發(fā)享受貴賓服務(wù)的VPP理財(cái)體驗(yàn)卡。

[財(cái)智計(jì)算]

如果客戶購(gòu)購(gòu)一套售價(jià)為40萬(wàn)元的房產(chǎn)，選擇“直客式”個(gè)人住房貸款，開發(fā)商給予購(gòu)房折扣3%的話，購(gòu)房時(shí)即節(jié)約資金1.2萬(wàn)元。如按七成20年來(lái)貸款，所需承擔(dān)的擔(dān)保費(fèi)用約為2000元，購(gòu)房時(shí)可節(jié)約資金1萬(wàn)元。

NO.3“雙周供”房貸

推出銀行：深圳發(fā)展銀行適合人群：收入穩(wěn)定、還款能力較強(qiáng)的購(gòu)房者

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：縮短還款期限近期，深圳發(fā)展銀行推出的“雙周供”是指按揭貸款的還款方式從原來(lái)的每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。“雙周供”按揭業(yè)務(wù)具有縮短還款期、節(jié)省利息的優(yōu)勢(shì)，但還款壓力有所加大。

“雙周供”與傳統(tǒng)按揭業(yè)務(wù)的區(qū)別，在于其確定還款額與還款期限的過(guò)程。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)下，客戶提出按揭貸款總額后，要選擇相應(yīng)貸款期限。有了這兩個(gè)數(shù)據(jù)后，再計(jì)算出每月的還款額。“雙周供”客戶頭先要選擇的是每月還款額。銀行再根據(jù)專門公式計(jì)算出你還清貸款所需要的年限。每雙周還款額是一個(gè)固定值，而還款期限是由此而定的，期限不是整數(shù)，而可能是多少年零多少個(gè)月這樣的數(shù)目。

[財(cái)智計(jì)算]

以50萬(wàn)元貸款，年利率5.51%為例。在普通按揭業(yè)務(wù)下，客戶選擇30年期貸款，那么每月還款額為2842元。而在“雙周供”業(yè)務(wù)下，客戶可以將每?jī)芍艿倪€款額設(shè)定為2842元的一半，即1421元。這樣，客戶只需要25年零1個(gè)月即可還清貸款，比30年期縮短59個(gè)月的還款期。

但選擇“雙周供”,客戶每年需還款26次，以每次1421元計(jì)算，總計(jì)36946元；而在傳統(tǒng)按月按揭下，每年還款12次，以每次2842元計(jì)算，總計(jì)34104元。實(shí)際年供款壓力增加了8.3%。

NO.4固定利率房貸

推出銀行：光大銀行適合人群：看好未來(lái)幾年加息的購(gòu)房者

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：以固定利率避免可能的升息風(fēng)險(xiǎn)

所謂固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。光大推出的“固定利率商業(yè)用房貸款”分5年以下(含)和5年以上至10年(含)兩個(gè)品種，年利率水平分別為6.18%和6.42%，并將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大到商業(yè)用房貸款和二手房貸款。

業(yè)內(nèi)人士表示，固定利率房貸劃算與否取決于未來(lái)的利率走勢(shì)。目前，越來(lái)越多的信號(hào)是，我國(guó)正處在加息周期，中短期再次加息的可能性比較大，一旦近年內(nèi)房貸利率再提高10個(gè)百分點(diǎn)的話，“固定”就會(huì)很劃算。

[財(cái)智計(jì)算]

以貸款50萬(wàn)元期限為10年的房貸為例，如果從辦理按揭后的年開始，央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)利率第十年的利息就為7.245%，而固定利率就算定為6.12%，10年下來(lái)，實(shí)行固定利率可以節(jié)省31300元。

　　　　　(作者：邰佳)

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